荀學(xué)兵

寧夏回族自治區(qū)基礎(chǔ)測(cè)繪院，寧夏銀川 750002

結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)狀來(lái)看，受鐵路土地權(quán)屬、資產(chǎn)底數(shù)以及綜合開(kāi)發(fā)利用度等的影響，鐵路用地所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益并不高，同時(shí)，大量鐵路用地都存在被違規(guī)占用的現(xiàn)象，尤其一，二等站更為嚴(yán)重，鐵路企業(yè)自身的高效運(yùn)轉(zhuǎn)自然會(huì)因此而受到影響。因此，鐵路企業(yè)必須做好對(duì)土地資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理工作，避免鐵路用地大量閑置或被占用的狀況出現(xiàn)，確保鐵路企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益能達(dá)到預(yù)期。

1 現(xiàn)階段我國(guó)鐵路企業(yè)土地管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.1 鐵路土地權(quán)屬過(guò)于復(fù)雜

受我國(guó)居民日益增長(zhǎng)的出行需求的影響，我國(guó)鐵路路網(wǎng)的規(guī)模也在這樣的背景之下有了大幅度的提升，在這一過(guò)程中，鐵路企業(yè)通過(guò)接收、留用、征地、出讓、置換等方式累積了大量的土地資產(chǎn)，但由于我國(guó)鐵路體制的不斷改革，鐵路土地權(quán)屬也隨之出現(xiàn)了調(diào)整和更換，管理辦法的缺乏則進(jìn)一步導(dǎo)致了這些土地分屬于鐵路總公司、鐵路局、基層運(yùn)輸站等不同機(jī)構(gòu)。在這樣的背景之下，對(duì)鐵路土地的運(yùn)營(yíng)和管理必然會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，最終影響到鐵路企業(yè)自身運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)效益。

1.2 開(kāi)發(fā)利用程度較低

對(duì)土地的開(kāi)發(fā)和利用是發(fā)揮土地價(jià)值的主要渠道，但對(duì)于本文所討論的問(wèn)題來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段鐵路企業(yè)對(duì)鐵路土地的綜合開(kāi)發(fā)利用程度依然非常低。導(dǎo)致這一狀況出現(xiàn)的原因主要有以下2點(diǎn)：

（1）閑置土地。鐵路閑置土地主要是指在鐵路日常取土、造林綠化等工作展開(kāi)過(guò)程中沒(méi)有得到利用的土地，一旦這部分土地長(zhǎng)期閑置，那么被外部企業(yè)或個(gè)人違規(guī)占用的概率也會(huì)因此而增大。

（2）鐵路內(nèi)部生產(chǎn)力布局調(diào)整導(dǎo)致鐵路用地得不到有效開(kāi)發(fā)。在鐵路企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，根據(jù)城市規(guī)劃的不同，鐵路內(nèi)部生產(chǎn)力布局也需要做出相應(yīng)的調(diào)整，而這樣的狀況則很有可能導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)的線路、車站、貨場(chǎng)等大量鐵路用地被閑置出來(lái)，進(jìn)而導(dǎo)致鐵路企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上需要承擔(dān)極大的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 存在大量違規(guī)占用問(wèn)題

大量鐵路用地被違規(guī)占用主要是由于土地價(jià)值不斷上漲及鐵路用地長(zhǎng)時(shí)間閑置所導(dǎo)致的。比如一等站銀川站，在寧夏回族自治區(qū)基礎(chǔ)測(cè)繪院2015年鐵路地籍調(diào)查測(cè)繪及換發(fā)土地證項(xiàng)目中，對(duì)于鐵路用地界址線與地方宗地界址線重疊的情況，已與銀川市不動(dòng)產(chǎn)事務(wù)登記中心進(jìn)行溝通協(xié)商。針對(duì)已形成的事實(shí)，很難更改。雙方實(shí)地重新確權(quán)登記，換發(fā)了新的土地證。但在今年授權(quán)經(jīng)營(yíng)換證時(shí)，同樣出現(xiàn)鐵路用地界址線與地方宗地界址線重疊的情況。但在對(duì)這一狀況進(jìn)行清理的過(guò)程中，由于鐵路基層土地管理人員并沒(méi)有執(zhí)法職能，只能采用口頭勸說(shuō)等方式來(lái)與占用鐵路用地的單位或個(gè)人進(jìn)行溝通。顯然，這樣的方法無(wú)法有效處理鐵路用地被其他企業(yè)或個(gè)人占用的狀況，反而有可能導(dǎo)致人力資源上的浪費(fèi)，清理過(guò)程中也很有可能會(huì)出現(xiàn)混亂。

1.4 鐵路土地價(jià)值的體現(xiàn)不夠明確

鐵路企業(yè)在對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí)主要存在以下2點(diǎn)問(wèn)題：

（1）將已經(jīng)估價(jià)單獨(dú)入賬的土地作為固定資產(chǎn)。結(jié)合上文中的內(nèi)容，土地自身的價(jià)值一直在不斷上升，而這樣的處理方式必然會(huì)導(dǎo)致鐵路企業(yè)資金賬目中的內(nèi)容與實(shí)際狀況不符，在這樣的背景之下，企業(yè)決策的科學(xué)性自然也難以保障。

（2）將征地所支付的補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入建筑或房屋的價(jià)值之中。這樣的處理方法必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)值難以得到有效體現(xiàn)，鐵路企業(yè)無(wú)法結(jié)合這些內(nèi)容對(duì)土地資產(chǎn)為企業(yè)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行衡量，進(jìn)而影響到后續(xù)工作的有效開(kāi)展。

2 提升鐵路企業(yè)土地運(yùn)營(yíng)管理成效的方法

2.1 轉(zhuǎn)變鐵路用地運(yùn)營(yíng)管理思想

國(guó)家針對(duì)鐵路用地資產(chǎn)的利用情況已經(jīng)做出了要求，并鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)在原有基礎(chǔ)上做好鐵路車站及線路綜合用地的開(kāi)發(fā)。在這樣的背景之下，鐵路企業(yè)應(yīng)能從運(yùn)營(yíng)管理思想上進(jìn)行改善，從根本上確保這一工作開(kāi)展的科學(xué)性及合理性。為了達(dá)到這樣的要求，鐵路企業(yè)應(yīng)針對(duì)鐵路用地管理工作制定專門的制度體系，明確不同工作人員在土地管理過(guò)程中需要承擔(dān)的責(zé)任，并通過(guò)培訓(xùn)等方式來(lái)提升這部分人員對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)。鐵路基層土地管理人員不足的情況下，應(yīng)在鐵路沿線各個(gè)主要站點(diǎn)聘任土地管理員，確保鐵路土地資產(chǎn)管理成效的提升。除此之外，鐵路企業(yè)應(yīng)在原有基礎(chǔ)上對(duì)鐵路土地潛在價(jià)值做進(jìn)一步的挖掘，并通過(guò)有形物質(zhì)的形式將這些價(jià)值展現(xiàn)出來(lái)，在這樣的管理模式之下，國(guó)企資產(chǎn)的保值和增值自然能有效地達(dá)到政府相關(guān)部門要求。

2.2 對(duì)鐵路土地資產(chǎn)進(jìn)行清查

結(jié)合上文中的內(nèi)容，為了改善鐵路用地權(quán)屬過(guò)于混亂的問(wèn)題，鐵路企業(yè)首先要做的就是針對(duì)現(xiàn)有土地資產(chǎn)進(jìn)行清查，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上完成建檔存檔以及后續(xù)管理工作。

為了確保這一工作的有效展開(kāi)，鐵路企業(yè)可以依照以下模式完成這一清查工作：

（1）對(duì)基層運(yùn)輸站管轄范圍內(nèi)的土地資產(chǎn)進(jìn)行清查。在這一層面對(duì)鐵路用地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的過(guò)程中，相關(guān)工作人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注部分辦理權(quán)屬登記的土地，查清導(dǎo)致這種狀況出現(xiàn)的原因，并在此基礎(chǔ)之上及時(shí)做好補(bǔ)辦工作。對(duì)于最后的清查結(jié)果，各基層運(yùn)輸站應(yīng)將統(tǒng)計(jì)所得的結(jié)果上報(bào)到鐵路局。

（2）對(duì)鐵路局層面土地資產(chǎn)的清查。在對(duì)鐵路局現(xiàn)有土地資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)之上，相關(guān)管理人員應(yīng)組織對(duì)重點(diǎn)土地進(jìn)行復(fù)查，確保現(xiàn)有數(shù)據(jù)及信息的準(zhǔn)確性。對(duì)于這一清查階段存在的閑置土地則應(yīng)提前制定好開(kāi)發(fā)利用方案，為后續(xù)相關(guān)工作的展開(kāi)打下良好基礎(chǔ)。

（3）對(duì)中國(guó)鐵路總公司層面土地資產(chǎn)的清查。在這一過(guò)程中，相關(guān)管理人員應(yīng)將工作重點(diǎn)放在我國(guó)鐵路路網(wǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展上，進(jìn)而結(jié)合這些內(nèi)容對(duì)現(xiàn)有鐵路閑置土地綜合開(kāi)發(fā)利用方案進(jìn)行改進(jìn)，增加鐵路土地資產(chǎn)在鐵路企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中的流動(dòng)性。

在對(duì)現(xiàn)有鐵路用地進(jìn)行清查的基礎(chǔ)之上，實(shí)際統(tǒng)計(jì)查詢過(guò)程中必然會(huì)出現(xiàn)大量的違規(guī)占用問(wèn)題，鐵路企業(yè)則應(yīng)在口頭勸說(shuō)的基礎(chǔ)上積極尋求政府相關(guān)部門的支持，與法院、公安、國(guó)土等部門展開(kāi)深度合作，確保違規(guī)用地清理工作能高效完成，進(jìn)而達(dá)到保護(hù)鐵路用地的目的。通過(guò)土地資產(chǎn)清查以及違規(guī)用地狀況清理2項(xiàng)工作的共同作用，鐵路企業(yè)在土地管理工作展開(kāi)過(guò)程中將能更好地做到有的放矢，具體的管理成效自然也能在原有基礎(chǔ)上有大幅度的提升。

2.3 對(duì)鐵路土地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

伴隨著鐵路總公司的成立，我國(guó)鐵路已經(jīng)完全地實(shí)現(xiàn)了政企分離，而在這樣的背景之下，鐵路用地就不能僅被視作一項(xiàng)簡(jiǎn)單的物質(zhì)資源，鐵路企業(yè)應(yīng)將其作為一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行管理，對(duì)鐵路土地價(jià)值的評(píng)估是具體管理工作開(kāi)展的基礎(chǔ)。為了確保鐵路土地的資產(chǎn)特性能得到充分的展現(xiàn)，鐵路總公司應(yīng)對(duì)其管轄范圍內(nèi)的鐵路用地展開(kāi)全面的資產(chǎn)評(píng)估，在具體評(píng)估結(jié)果的支持之下，鐵路企業(yè)自然能在原有基礎(chǔ)上更好地掌握自身資產(chǎn)持有狀況，進(jìn)而結(jié)合這些內(nèi)容做出決策，保障企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，通過(guò)對(duì)鐵路用地價(jià)值的全面評(píng)估，這部分土地在日后進(jìn)行出讓、出租、抵押時(shí)都將能更好地緩解鐵路企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中的資金壓力。

2.4 與相關(guān)政府部門共同研究鐵路用地的開(kāi)發(fā)利用方法

對(duì)土地的開(kāi)發(fā)和利用是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，同時(shí)，土地的利用方式也會(huì)影響到城市建設(shè)、周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)等，因此，在針對(duì)現(xiàn)有閑置土地的開(kāi)發(fā)利用進(jìn)行研究時(shí)，鐵路企業(yè)必須能在原有基礎(chǔ)之上加深與國(guó)土管理、城市規(guī)劃等部門的合作，進(jìn)而在此基礎(chǔ)之上保障鐵路土地開(kāi)發(fā)利用方案的科學(xué)性及合理性。為了達(dá)到這樣的要求，鐵路企業(yè)應(yīng)在這一工作開(kāi)展過(guò)程中遵循以下原則：

（1）從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度對(duì)鐵路用地的利用情況重新進(jìn)行規(guī)劃。在這一過(guò)程中，相關(guān)工作人員應(yīng)結(jié)合土地使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度、公共配套設(shè)施、空間環(huán)境等綜合地進(jìn)行考量，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上對(duì)鐵路用地的利用和相關(guān)建筑設(shè)施的建設(shè)重新進(jìn)行規(guī)劃，確保這些土地資產(chǎn)都能在經(jīng)濟(jì)效益方面發(fā)揮作用。

（2）通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)來(lái)達(dá)到鐵路資產(chǎn)增值保值的目的。上文中已經(jīng)提到，鐵路用地權(quán)屬過(guò)于混亂是對(duì)實(shí)際管理工作造成阻礙的主要原因之一，因此，在制定鐵路用地開(kāi)發(fā)利用方案的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)部門則應(yīng)結(jié)合鐵路用地的不同特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行分類管理，打破權(quán)屬上的界線，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上實(shí)施統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。在這樣的開(kāi)發(fā)模式之下，鐵路土地所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益將能得到更好的保障，鐵路土地資產(chǎn)的增值保值自然也能更好地達(dá)到預(yù)期。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在對(duì)現(xiàn)階段鐵路土地運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中依然存在的問(wèn)題進(jìn)行論述的基礎(chǔ)之上，本文主要從改善鐵路土地運(yùn)營(yíng)管理理念、對(duì)鐵路土地資產(chǎn)進(jìn)行清查、做好鐵路土地價(jià)值的評(píng)估工作、與相關(guān)政府部門共同完成鐵路土地開(kāi)發(fā)利用方案的制定4點(diǎn)內(nèi)容對(duì)新的鐵路土地運(yùn)營(yíng)管理辦法進(jìn)行了論述。在后續(xù)發(fā)展過(guò)程中，鐵路企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展對(duì)鐵路用地的管理辦法進(jìn)行完善，進(jìn)而確保這一資產(chǎn)能在鐵路企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中得到有效的管控，并能發(fā)揮出自身價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)鐵路企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益最大化。