鄒宇飛

（重慶市特種設(shè)備檢測研究院，重慶 401121）

1 住宅專項(xiàng)維修資金方面的問題

2015年10月17日，住建部與財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房[2015]52號）（簡稱《通知》）?！锻ㄖ吩诂F(xiàn)行政策法規(guī)的框架下，通過明確維修資金的使用范圍和目標(biāo)重點(diǎn)、細(xì)化應(yīng)急使用制度、創(chuàng)新業(yè)主表決規(guī)則等方式，探索建立老舊小區(qū)和電梯更新改造多方資金籌措機(jī)制，有利于解決維修資金使用難題，提高維修資金的使用效率，改善人居環(huán)境，保障人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。

但在實(shí)際操作中存在以下問題和難點(diǎn)：第一，老舊小區(qū)和電梯亟待更新改造但面臨資金不足、維修資金使用事項(xiàng)業(yè)主“雙三分之二”表決難的問題。住宅小區(qū)等建筑物因產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主意見難統(tǒng)一，難以達(dá)成共識。第二，緊急情況下維修資金無法及時撥付使用的問題。尤其是沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等維修資金申請主體的小區(qū)。第三，維修資金信息不夠公開透明的問題。第四，維修資金管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，更新改造制度化、常態(tài)化的機(jī)制尚未建立。

2 電梯常見問題及分類

超過80%的電梯常見問題是安全保護(hù)系統(tǒng)故障，占比96%；電氣控制系統(tǒng)故障，占比86．3%；曳引系統(tǒng)故障，而不常見的問題是導(dǎo)向系統(tǒng)故障和重量平衡系統(tǒng)故障，僅占13．5%。詳見圖1。

（1）安全保護(hù)系統(tǒng)。安全保護(hù)系統(tǒng)絕大多數(shù)問題是無上行超速保護(hù)裝置，占76．1%；其余類似緊急報(bào)警裝置通話質(zhì)量差、緩沖器腐蝕、應(yīng)急照明無效等問題僅占少部分。

（2）電氣控制系統(tǒng)問題。電氣控制系統(tǒng)主要問題是控制系統(tǒng)線路、元器件老化不可靠，占比28．7%；其次是調(diào)速系統(tǒng)老化不可靠，占比17．4%。詳見圖2。

（3）曳引系統(tǒng)主要問題。曳引系統(tǒng)主要有兩大問題，漏油和磨損。其中，曳引繩和曳引輪的磨損最為嚴(yán)重，分別占24．1%和19．4%；其次較為嚴(yán)重的是減速裝置漏油，占12%。

（4）門系統(tǒng)問題。門系統(tǒng)主要問題是電氣系統(tǒng)老化，占29．3%；其次較為嚴(yán)重的是門輪磨損，占9．6%。

（5）電力拖動系統(tǒng)問題。電力拖動系統(tǒng)主要問題是控制系統(tǒng)老化，占29．6%；其次較為嚴(yán)重的是線路老化和調(diào)速系統(tǒng)老化，分別占比21．1%、18．2%。

（6）轎廂系統(tǒng)問題。轎廂主要問題是超載不可靠，占67．8%；其次較為嚴(yán)重的是較低腐蝕，占17%。

在曲靖市陸良縣，食用菌產(chǎn)業(yè)一直都是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潤滑劑。經(jīng)過多年的持續(xù)發(fā)力，2017年全縣生產(chǎn)面積已達(dá)204萬平方米，產(chǎn)量15.9萬噸，產(chǎn)值更是達(dá)到5.4億元，形成了以馬街、三岔河鎮(zhèn)為重點(diǎn)，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)零星種植的生產(chǎn)格局。

（7）制動系統(tǒng)問題。制動系統(tǒng)主要問題是電梯為單彈簧單鐵芯制動，占比36．8%。

（8）重量平衡系統(tǒng)。重量平衡系統(tǒng)主要問題是補(bǔ)償鏈銹蝕損壞，占36．3%；其次是轎廂有裝飾物，可能影響電梯重量平衡，占24．2%；問題較少的是補(bǔ)償鏈無二次保護(hù)，僅占1．1%。

（9）導(dǎo)向系統(tǒng)問題。導(dǎo)向系統(tǒng)主要問題為導(dǎo)靴磨損，占64．8%；端部導(dǎo)軌因沖頂變形、頂部只有1個支架、無法運(yùn)行等問題出現(xiàn)較少。

（10）老舊電梯改造前曾經(jīng)大修項(xiàng)目。老舊電梯改造前曾經(jīng)大修項(xiàng)目次數(shù)最多的是控制柜，占比24．2%；其次是曳引鋼絲繩，占比22．0%；限速器、轎廂地坎、轎頂鎖緊裝置、變頻器改造次數(shù)較少，各自占比1．1%。

3 業(yè)主、使用單位和維保施工對老舊電梯改造需改進(jìn)的方面

業(yè)主、使用單位和維保施工對電梯大修改造的評價(jià)差距較大的原因主要是使用單位是站在第三方考慮，較為客觀，而業(yè)主的評價(jià)則帶有一定的主觀感情因素，因此使用單位對老舊電梯的改造評價(jià)更為可信。

3.1 業(yè)主

（1）業(yè)主對未改造電梯評價(jià)較低，主要表現(xiàn)在電梯運(yùn)行速度慢；但認(rèn)為到大修改造或更新的時機(jī)的業(yè)主僅占1/3左右；愿意出資或動用大修基金同樣僅占1/3左右；少部分愿意出資的業(yè)主多數(shù)愿意出資額度僅100～500元。

（2）業(yè)主對已改造電梯效果評價(jià)略高于改造前的評價(jià)；改造后電梯故障率有所下降，但仍存在運(yùn)行速度慢、經(jīng)常不運(yùn)行的問題；同時同資金籌集的滿意度也較低。

3.2 使用單位

（1）使用單位對未改造電梯評價(jià)較低，均認(rèn)為已到大修/改造或更新的時機(jī)；認(rèn)為業(yè)主愿意出資或使用房屋專項(xiàng)維修資金對電梯進(jìn)行到大修/改造或更新的占大部分；如果個人出資，使用單位認(rèn)為業(yè)主愿意出資額度在501～1000元占多數(shù)；有單位建議政府出資60%，業(yè)主出40%。

（2）使用單位對已改造電梯評價(jià)較高，電梯大修/改造或更新后的故障率大部分有降低；電梯大修/改造或更新后還存在問題較多的是經(jīng)常關(guān)人、運(yùn)行時有異響。

3.3 維保單位

維保單位維保10年以上未更新改造電梯的數(shù)量共有1507臺；維保電梯的曳引系統(tǒng)和電力拖動及電氣控制系統(tǒng)經(jīng)常出現(xiàn)問題，主要有死機(jī)、滑梯、異響等；主要存在人員不足、未與業(yè)主達(dá)成一致、政府審核方案時間較長等問題，希望改進(jìn)。

3.4 實(shí)施單位

從實(shí)施單位的調(diào)查數(shù)據(jù)來看，更新改造大修電梯的數(shù)量共有1734臺；曳引系統(tǒng)、電力拖動系統(tǒng)、電氣控制系統(tǒng)是電梯經(jīng)常維修的地方；主要存在的問題有人員不足、資金沒有到位導(dǎo)致施工進(jìn)度停滯不前等。

4 結(jié)語

老舊電梯大修改造已受到相關(guān)部門的高度重視，主要有制定老舊電梯改造總體方針；確定電梯改造思路，明確主題責(zé)任；部門聯(lián)動、齊抓共管；政府承擔(dān)維修更換大部分費(fèi)用；耐心宣傳，加強(qiáng)溝通；確定嚴(yán)格的流程；制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；建機(jī)制，筑長效保障。