寧韜

案例一業(yè)主委員會的法律地位及業(yè)主知情權怎樣認定

案情概要

2004年1月15日，北京市昌平區(qū)某小區(qū)物業(yè)管理委員會與A物業(yè)企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務合同》，約定由A物業(yè)企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)服務。合同約定A物業(yè)企業(yè)負責物業(yè)檔案的管理，包括小區(qū)的工程圖紙、住房檔案資料及竣工驗收資料（以交接資料為準）；物管會每半年審核物業(yè)管理費收支經營情況，并會同A物業(yè)企業(yè)以公告形式告知全體業(yè)主；A物業(yè)企業(yè)每半年向業(yè)主公布其物業(yè)管理費收支經營情況，每個供暖季結束后，向業(yè)主公布其供暖收支情況。2012年8月6日，該小區(qū)經備案成立了業(yè)主委員會。A物業(yè)企業(yè)就小區(qū)內中修費收支情況、外供暖服務收費及供暖維修情況進行了說明，并按照相關規(guī)定對2010、2011、2012年的物業(yè)服務項目收支情況進行了公示。后雙方產生糾紛，業(yè)委會起訴要求A物業(yè)企業(yè)公布如下資料：1、小修費的收支使用情況；2、中修費的收支使用情況；3、供暖設施設備原始單據以及折舊、維修情況；4、車位費的收支情況；5、對外供暖情況，包括供暖合同、供暖面積和供暖費用的收??；6、文件類包括，（1）建設用地規(guī)劃許可證及相關附件，（2）竣工驗收報告，（3）總平面圖，（4）配套設施圖，（5）地下管網工程圖，（6）消防驗收圖，（7）綠化面積平面圖，（8）鍋爐設施設備出廠合格證、使用說明、驗收定期檢驗記錄、設備設施供應商、分包商的聯(lián)系方式；7、對外廣告合同。法院經審理后，最終判決駁回了業(yè)委會的訴訟請求。

法官講法

首先應當明確的是，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主為公共利益提起訴訟，人民法院應當準許；涉及業(yè)主公共利益的信息資料，業(yè)主委員會主張要求公開、查閱的，人民法院應當依法準許，所以在本案中業(yè)委會是具有原告主體資格的。但同時應當注意，物業(yè)企業(yè)對相關信息負有披露義務并非毫無限制，物業(yè)企業(yè)僅對涉及業(yè)主合法權益有關的信息負有披露義務。例如本案中，A物業(yè)企業(yè)在向業(yè)委會的復函以及在建委的公示材料中對涉及的中修費、對外供暖情況及供暖維修情況，小修費及車位費的收支情況均予以公布，應視為A物業(yè)企業(yè)已經履行了公示義務。其次，業(yè)委會行使權利時，應注意對于基本證據的收集，例如本案，業(yè)委會認為應公示而未公示的文件類、對外廣告合同、供暖設施設備原始單據以及折舊、維修情況一節(jié)，因A物業(yè)企業(yè)否認持有上述文件、單據，未向外簽訂廣告合同，故在缺乏證據佐證的情況下，法院無法支持業(yè)委會的訴訟請求。

案例二物業(yè)企業(yè)對于小區(qū)部分業(yè)主的違建應當履行何種責任

案情概要

張某為北京市昌平區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，A物業(yè)企業(yè)為該小區(qū)的物業(yè)企業(yè)。張某認為A物業(yè)企業(yè)未對該小區(qū)5-4-701業(yè)主進行違法建筑盡到制止、處理的責任，訴至法院要求其履行合同約定、法律法規(guī)規(guī)定的責任，協(xié)助相關機關拆除違建，賠禮道歉等。A物業(yè)企業(yè)出具了其于2014年某日向北京市昌平區(qū)建委房屋安全管理科寄送關于違建材料的底單，證明該物業(yè)企業(yè)已向政府有關部門舉報了違建事項。法院經審理后認為A物業(yè)企業(yè)已及時向有關行政管理部門報告，盡到了報告的義務，判決駁回了張某的訴訟請求。經法院查詢，該快遞在2014年8月23日由昌平區(qū)建委房屋安全管理科相關人員簽收，從該底單上可以看出，上面標明的文件性質為“關于違建10-2-101、5-4-701”。

法官講法

本案涉及物業(yè)企業(yè)對于小區(qū)存在違建行為時，應盡何種義務，以及該義務應履行到何種程度的問題。通常認為，履行認定、查處、拆除違法建筑職責的部門應為政府的主管部門，物業(yè)企業(yè)作為對小區(qū)提供物業(yè)服務的企業(yè)，本身并不具備行政執(zhí)法權，除非《物業(yè)服務合同》或者業(yè)主公約對此項義務作特別約定外，物業(yè)企業(yè)向相關政府主管部門履行了報告義務，應視為其盡到了合同義務。例如本案中，張某訴求的違法建設行為發(fā)生在2014年，A物業(yè)企業(yè)出具了2014年某日向北京市昌平區(qū)建委房屋安全管理科寄送關于違建材料的底單，經法院查詢，該快遞在郵寄后的次日由昌平區(qū)建委房屋安全管理科相關人員簽收，從該底單上可以看出，上面標明的文件性質為“關于違建10-2-101、5-4-701”，由于物業(yè)企業(yè)提供的是事發(fā)前后的證據，且北京市昌平區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局已經向5-4-701業(yè)主下發(fā)了《責任改正通知書》和《談話通知書》，說明相關行政執(zhí)法部門已經了解到違法建筑的相關情況，A物業(yè)企業(yè)的義務已經盡到。

案例三物業(yè)企業(yè)對于公共設施維修有責任嗎

案情概要

A物業(yè)企業(yè)為北京市延慶某商業(yè)樓提供物業(yè)服務，該樓各房間屋頂均安裝了煙感器和噴淋器。孟某系該樓3層312室業(yè)主，高某系該樓4層412室業(yè)主，高某利用412室經營拔罐理療等美容養(yǎng)生項目。2014年某日，高某屋內的噴淋器突然爆裂，向室內大量噴水，后A物業(yè)企業(yè)員工到現(xiàn)場進行了相應處置，噴淋器停止噴水。孟某提起訴訟，要求高某、A物業(yè)企業(yè)賠償經濟損失。法院經審理后認為A物業(yè)企業(yè)未盡舉證義務，在該企業(yè)無法證明自己已經對噴淋器盡到維護義務的情況下，最終判決A物業(yè)企業(yè)承擔了孟某的合理損失。

法官講法

本案涉及公眾設施的維護保養(yǎng)問題。本案中，高某室內消防噴淋器爆裂噴水，致居住樓下的孟某家中財產受損的事實，各方當事人均無異議。涉事消防噴淋器雖然安裝在高某室內，但該設備系公共設施，A物業(yè)企業(yè)作為物業(yè)管理方，負有維護管理的義務。消防噴淋系統(tǒng)的啟動，可能因明火或高溫等正常的原因，但是也存在設施老化、維護不利等自身故障所致設備異常啟動的因素。為探明消防噴淋系統(tǒng)啟動的真實原因，應當委托具有專門技術知識的機構進行鑒定，而作為管理義務人的A物業(yè)企業(yè)，負有舉證責任。A物業(yè)企業(yè)經法院釋明后明確提出放棄進行司法鑒定申請，即意味著其應當依法承擔舉證不能的不利后果，一審、二審據此判決A物業(yè)企業(yè)承擔賠償責任。

案例四業(yè)主訴訟時效抗辯的認定

案情概要

石景山某物業(yè)企業(yè)起訴小區(qū)業(yè)主王某繳納2008年11月28日至2015年1月18日物業(yè)費及滯納金。王某抗辯理由之一為物業(yè)企業(yè)起訴已過訴訟時效，其只同意繳納2013、2014兩年的物業(yè)費用。涉案物業(yè)企業(yè)經法院釋明后，未提交任何催繳記錄，最終，二審法院采納了王某關于時效抗辯的理由，對本案予以改判，對于物業(yè)企業(yè)起訴要求繳納超過訴訟時效期間的物業(yè)費用不予支持。

法官講法

本案涉及業(yè)主訴訟時效抗辯的認定問題。由于物業(yè)服務具有長期性、持續(xù)性的特點，所以對于訴訟時效的把握，司法實踐中一直采取較為寬松的態(tài)度，由此也引發(fā)了部分物業(yè)企業(yè)長年怠于行使自己的權利。證據的保存往往具有時效性，因為物業(yè)企業(yè)長年不主張權利，可能導致部分業(yè)主物業(yè)費抗辯證據的滅失，也容易引發(fā)業(yè)主的不滿情緒。因為，法院認為對于訴訟時效的從輕掌握，并不意味著訴訟時效制度在物業(yè)糾紛中的空置及可以隨意突破。物業(yè)企業(yè)仍需要盡到基本的舉證責任，在日常工作中盡到勤勉義務。而物業(yè)企業(yè)關于時效中斷的舉證責任可以通過向業(yè)主張貼催繳單，或在小區(qū)公告欄公示欠費業(yè)主名單并催繳等方式履行。當然，上述催繳行為應通過拍照、錄像或公證等方式予以保存。