寧韜

在物業(yè)糾紛的案件中，大多數(shù)是涉及物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)的案件。而實(shí)踐中，以物業(yè)合同效力問題、物業(yè)公司服務(wù)問題等作為抗辯理由的業(yè)主也占有著相當(dāng)比例。因此，物業(yè)服務(wù)合同的認(rèn)定就成為了司法實(shí)踐中的一個(gè)關(guān)鍵問題。為了說清楚這個(gè)問題，我們先來看兩個(gè)真實(shí)的案例。

A物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主張先生，聲稱張先生未交納近3年的物業(yè)費(fèi)，請求法院判決張先生交納物業(yè)費(fèi)。張先生認(rèn)為其與A物業(yè)公司之間并未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，A物業(yè)企業(yè)是受開發(fā)商委托對張先生所居住的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，張先生自己并非合同相對方，A物業(yè)企業(yè)無權(quán)依據(jù)其與開發(fā)商訂立的物業(yè)服務(wù)合同，向自己主張權(quán)利，A物業(yè)企業(yè)應(yīng)該向開發(fā)商主張合同利益。

在另外一起類似的案件中，B物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主王女士，同樣也是追繳近3年的物業(yè)費(fèi)。王女士認(rèn)為其與B物業(yè)企業(yè)未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，B物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同也早已到期，故B物業(yè)企業(yè)與王女士之間不存在任何合同關(guān)系，B物業(yè)企業(yè)無權(quán)依據(jù)合同關(guān)系向自己主張權(quán)利。

上述兩個(gè)案例，是涉物業(yè)糾紛案件中業(yè)主一方時(shí)常提出的兩個(gè)不交納物業(yè)費(fèi)的理由。但是否真的如張先生和王女士認(rèn)為的那樣，他們與物業(yè)企業(yè)之間不具有合同關(guān)系，從而不用交納物業(yè)費(fèi)呢？在此我們需要講清楚兩個(gè)非常關(guān)鍵的概念，即前期物業(yè)合同及事實(shí)上的物業(yè)合同。

張先生遇到的其實(shí)就是“前期物業(yè)合同”的情況。簡單地說，在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)以前，由建設(shè)單位，也就是俗稱的開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)，從而簽訂的書面合同，就是前期物業(yè)合同。雖然前期物業(yè)合同的直接訂立者是開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)，但實(shí)際履行合同的主體卻為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)，這也導(dǎo)致了前期物業(yè)合同會(huì)在一定程度上引起業(yè)主的反感，很難被業(yè)主普遍接受認(rèn)同。實(shí)際上，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雖然未直接簽訂合同，但在購房時(shí)簽訂的《業(yè)主臨時(shí)公約》中，往往都約定了“前期物業(yè)企業(yè)由開發(fā)商通過一定的方式選定”等相關(guān)內(nèi)容。因此，物業(yè)企業(yè)如果確實(shí)為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

可以說，我國立法將前期物業(yè)合同設(shè)計(jì)為一種臨時(shí)性的替代合同，是在業(yè)主尚未全部入住小區(qū)，業(yè)主大會(huì)無法召開情況下的一種權(quán)宜之計(jì)。這種臨時(shí)性的狀態(tài)理論上不應(yīng)持續(xù)時(shí)間過長，根據(jù)業(yè)主入住情況允許召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，則應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)，簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)履行向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)所需材料等義務(wù)促進(jìn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立。

前期物業(yè)合同期限屆滿，小區(qū)一直未成立業(yè)委會(huì)，無法簽訂新的物業(yè)合同情況下，就產(chǎn)生了是否存在合同關(guān)系的質(zhì)疑，這就是第二個(gè)案例中王女士的疑惑。在這種情況下，法院一般會(huì)根據(jù)事實(shí)服務(wù)來確定雙方之間建立的合同關(guān)系。理由在于小區(qū)業(yè)主個(gè)體情況比較復(fù)雜，在業(yè)主整體意志不明確的情況下，很難以個(gè)別業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的行為來推定多數(shù)業(yè)主不同意物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)。而且基于一方履行主要義務(wù)且對方接受的事實(shí)，認(rèn)定事實(shí)合同關(guān)系成立，在我國現(xiàn)行合同法范圍內(nèi)存在依據(jù)。

所以在本文所涉的兩個(gè)案件中，法院最終均認(rèn)定物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間存在合法有效的合同關(guān)系，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。

此后，就涉及合同相對性的問題。涉物業(yè)糾紛頻發(fā)的重要原因之一在于部分業(yè)主無法正確區(qū)分合同的相對方，把自己日常生活中遇到的所有問題都交給物業(yè)企業(yè)解決，一旦物業(yè)企業(yè)解決不了，就產(chǎn)生了矛盾。例如，C物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主趙先生繳納近兩年物業(yè)費(fèi)，趙先生承認(rèn)其確實(shí)未交納訴爭期間的物業(yè)費(fèi)，但不交費(fèi)的理由在于房屋存在質(zhì)量問題。最終法院并沒有接受趙先生這個(gè)不交物業(yè)費(fèi)的理由，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題可能是因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е碌?，它與欠繳物業(yè)費(fèi)在法律上不屬于同一種法律關(guān)系，不能在一個(gè)案件中解決。在這個(gè)糾紛中，趙先生就混淆了物業(yè)服務(wù)合同的相對方。在物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的糾紛中，業(yè)主如果提出少交物業(yè)費(fèi)的理由，應(yīng)當(dāng)集中在物業(yè)企業(yè)是否按照合同約定履行合同義務(wù)的層面上，類似于案例中提到的房屋質(zhì)量問題，可能涉及開發(fā)商的責(zé)任認(rèn)定，與物業(yè)服務(wù)合同本身并非同一法律關(guān)系。

還有一個(gè)常見的問題，業(yè)主也時(shí)常困惑，就是物業(yè)企業(yè)的安保義務(wù)應(yīng)當(dāng)盡到什么程度，是不是我在小區(qū)里的東西丟了，都可以依據(jù)合同要求物業(yè)企業(yè)賠償？通常，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中都會(huì)包括一定的安全保障義務(wù)，但需要指出的是，物業(yè)企業(yè)提供安保服務(wù)所維護(hù)的是公共區(qū)域內(nèi)的安全，而不可能對每個(gè)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)承擔(dān)絕對安全的保障責(zé)任。因此，法院也會(huì)在個(gè)案中結(jié)合服務(wù)收費(fèi)情況、服務(wù)宣傳介紹、物業(yè)的品質(zhì)及當(dāng)?shù)氐木唧w情況加以綜合認(rèn)定。

從法院的審判實(shí)務(wù)看，判斷物業(yè)企業(yè)是否盡到安保義務(wù)，一般會(huì)從三方面進(jìn)行審查：首先看物業(yè)企業(yè)是否有符合其資質(zhì)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的保安人員和設(shè)施設(shè)備；其次看物業(yè)企業(yè)是否有較為完備、合理的安保規(guī)章制度；再次看物業(yè)安保人員是否切實(shí)利用了有關(guān)安全設(shè)施設(shè)備，遵守了安保規(guī)章制度。如果物業(yè)企業(yè)做到了上述要求，也就表明物業(yè)企業(yè)盡到了其注意義務(wù)，尤其是在第三人刑事犯罪的情況下，不能無限擴(kuò)大物業(yè)企業(yè)的安保義務(wù)。反之，如果物業(yè)企業(yè)疏于管理，業(yè)主通過證明門衛(wèi)無人值班、電子監(jiān)控系統(tǒng)失靈、該封閉的出入口未封閉、圍墻等防護(hù)裝置倒塌未及時(shí)修理等，物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體失職情況承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。