閆 晶

引言

在房地產(chǎn)估價(jià)工作中，一般評(píng)估空地或待開發(fā)土地的方法難以適用具體開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)。假設(shè)開發(fā)法可以滿足這類房地產(chǎn)開發(fā)估價(jià)的需要，相對(duì)準(zhǔn)確的進(jìn)行估價(jià)。

一、假設(shè)開發(fā)法的概念

假設(shè)開發(fā)法（預(yù)期開發(fā)法或者剩余法），概括來講，通常是對(duì)兼具獨(dú)特性與潛力性的土地價(jià)位進(jìn)行精準(zhǔn)評(píng)估的常用方法。具體的說，就是在對(duì)具有開發(fā)價(jià)值與潛力的委估土地的價(jià)位有所了解的前提下，對(duì)其轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)土地后的價(jià)位進(jìn)行預(yù)估，在該預(yù)估的價(jià)格基礎(chǔ)上，減掉該房地產(chǎn)在建造以及銷售環(huán)節(jié)中可能投入的包括建筑費(fèi)以及銷售稅費(fèi)用等在內(nèi)的諸多成本費(fèi)用后，再進(jìn)一步減掉所獲取的合理利潤(rùn)之后余留的價(jià)值作為土地價(jià)格的一類方法。

二、假設(shè)開發(fā)法的適用范圍

假設(shè)開發(fā)法在評(píng)估房地產(chǎn)中的應(yīng)用范圍如下：

1.評(píng)估尚未開發(fā)土地價(jià)值。用開發(fā)建造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等。

2.評(píng)估由生地開發(fā)成為熟地的土地價(jià)值。用開發(fā)完成后的熟地價(jià)減去土地開發(fā)費(fèi)用。

3.評(píng)估尚未拆遷改造的在開發(fā)地產(chǎn)。

三、假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估思路

在房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中，土地價(jià)值是在房地產(chǎn)價(jià)值中扣除勞力、其他資產(chǎn)及技術(shù)管理所占的份額后的剩余。通常對(duì)于開發(fā)商來說，其必然不會(huì)自行承擔(dān)勞動(dòng)力等成本費(fèi)用，往往會(huì)將這些成本費(fèi)用扣除后，再減去自身理應(yīng)獲取的效益之后的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步考慮與權(quán)衡自身認(rèn)為的該土地的最高價(jià)值。所以，用房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格減去在開發(fā)過程中多需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用之后余留的價(jià)值才是土地價(jià)格。

假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用最為廣泛的計(jì)算公式如下：

土地使用權(quán)價(jià)格＝房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格－建筑費(fèi)用－專業(yè)費(fèi)－利息－繳納稅費(fèi)－合理利潤(rùn)

四、假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估程序

1.調(diào)查待評(píng)估對(duì)象的基本情況

包括土地的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況（面積、形狀、地勢(shì)、土壤、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、場(chǎng)地平整程度等）、不動(dòng)產(chǎn)利用要求以及使用權(quán)性質(zhì)、使用年限等。

2.確定待評(píng)估對(duì)象最佳的開發(fā)利用方式，主要可歸納為如下幾種

一是明確土地用途；二是確定建筑容積率；三是確定土地覆蓋率；四是明確建筑高度；五是確定綠化覆蓋率等等。其中，最佳的開發(fā)利用方式就是在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)開發(fā)，并能獲得最高收益的利用方式。

3.預(yù)測(cè)房地產(chǎn)總價(jià)

所要開發(fā)的房地產(chǎn)類型通常是確定房地產(chǎn)總價(jià)值的基本依據(jù)。開發(fā)方式的差異性在很大程度上決定了計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)的方式是不同的。第一，就居住或者工業(yè)等出售房地產(chǎn)而言，其對(duì)完工后的房地產(chǎn)價(jià)值所采取的預(yù)估方法通常以市場(chǎng)法為主。第二，就商業(yè)以及辦公等出租房地產(chǎn)來說，其對(duì)完工后的房地產(chǎn)價(jià)值所采用的預(yù)估方法往往需分步計(jì)算：應(yīng)用市場(chǎng)法來明確計(jì)算出該出租房地產(chǎn)的凈利潤(rùn)——接著應(yīng)用收益法來對(duì)凈利潤(rùn)進(jìn)行市價(jià)折算，進(jìn)而確定房地產(chǎn)價(jià)值。

4.估算各項(xiàng)成本費(fèi)用

第一，開發(fā)建筑成本，主要涵蓋了材料費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備費(fèi)用、建筑商利潤(rùn)以及其他費(fèi)用。第二，專業(yè)費(fèi)，主要涵蓋如下兩種：一是建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用；二是工程預(yù)算費(fèi)用。通常按照如下公式來計(jì)算：專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×專業(yè)費(fèi)率。第三，明確開發(fā)與銷售期，對(duì)投資所產(chǎn)生的利息進(jìn)行估算。所謂開發(fā)期，就是自拿到土地使用權(quán)開始至房地產(chǎn)完全開發(fā)完成的時(shí)期。銷售期是指從房地產(chǎn)開發(fā)完成到全部銷售或出租的時(shí)期。如果銷售期時(shí)間較短，可以不考慮銷售期。第四，稅費(fèi)。通常包括了建造完成后的房地產(chǎn)銷售過程中所需繳納的營(yíng)業(yè)稅以及印花稅等等，對(duì)上述稅費(fèi)做估算是要嚴(yán)格參照稅收法制規(guī)范來執(zhí)行，通常按照如下公式來計(jì)算：

稅費(fèi)＝建造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值×稅費(fèi)率。第五，開發(fā)竣工后由于房地產(chǎn)租售而產(chǎn)生的費(fèi)用。主要涵蓋了出售的費(fèi)用、出租的費(fèi)用、以及其他費(fèi)用（買賣手續(xù)費(fèi)、中介代理費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)用）等。

在對(duì)利息進(jìn)行計(jì)算與確認(rèn)時(shí)務(wù)必要妥善處理下述問題：1.自有與借入資金中均不能忽略對(duì)利息的計(jì)算。在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)商投入的土地使用權(quán)價(jià)格和開發(fā)投入的建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)都要計(jì)算利息。2.利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利。3.在對(duì)計(jì)息時(shí)期進(jìn)行確定之時(shí)，務(wù)必要明確一下三點(diǎn)：一是期初一次性投入（貫徹于整個(gè)開發(fā)和銷售期）；二是均勻投入（開發(fā)期的二分之一）；三是分段均勻投入（每段投入當(dāng)期按一半計(jì)算，再加上剩余占用期間）。

5.確定開發(fā)商的合理利潤(rùn)

通常按照以下公式來進(jìn)行計(jì)算：投資回報(bào)利潤(rùn)＝（土地使用價(jià)格＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)）×利潤(rùn)率

五、假設(shè)開發(fā)法的運(yùn)用

某企業(yè)欲接受某單位以一塊土地的使用權(quán)作為投資，要求對(duì)此宗地進(jìn)行評(píng)估。此宗地位于××市××區(qū)××街××號(hào)，屬于市商業(yè)中心用地區(qū)。該宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為占地1000平方米，容積率為5，使用年限為50年，建筑限高18米。地塊規(guī)劃建設(shè)為公寓房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)預(yù)估建設(shè)周期歷時(shí)三年，每平方米大概需投入3500元的建筑費(fèi)用，而專業(yè)費(fèi)用大概為建筑費(fèi)用的十分之一，假設(shè)將兩種費(fèi)用均勻投入到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)期之內(nèi)。

第一種情況：公寓建成后對(duì)外出租

根據(jù)調(diào)查，已目前公寓的租金水平，預(yù)計(jì)3年后每平方米需的租金大約為兩元人民幣，而管理費(fèi)用為越占年租金的2%，而需投入的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)用大約分別占建筑費(fèi)用的1.49%和0.2%，需繳納的稅費(fèi)則為每年租金的兩成左右。假設(shè)銀行利息率為5%，折現(xiàn)率為10%，開發(fā)商期望獲得的利潤(rùn)率為20%。

1.計(jì)算預(yù)期樓價(jià)

此用地將開發(fā)為用于出租的房地產(chǎn)——公寓，因此計(jì)算預(yù)期樓價(jià)時(shí)，是先計(jì)算出租后每年獲得的純收益，然后將純收益折現(xiàn)計(jì)算出預(yù)期樓價(jià)。折現(xiàn)期間為土地的使用期限減去建造期間。

2.計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)

建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)＝3500×（1＋10%）×5000＝19250000（元）

3.計(jì)算利息

需要計(jì)算利息的是開發(fā)商投資的土地使用權(quán)價(jià)格以及建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)。土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)息期為整個(gè)建設(shè)期3年，并且確保在建設(shè)期間之內(nèi)均勻投入建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用，建設(shè)期為計(jì)息期的二分之一。需要注意的是土地使用權(quán)價(jià)格是未知值，式內(nèi)簡(jiǎn)稱地價(jià)。

4.計(jì)算利潤(rùn)

5.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格

最后計(jì)算得出：

土地使用權(quán)價(jià)格＝5569490.28（元）

第二種情況：公寓建成后對(duì)外出售。

數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)公寓售價(jià)為每平方米8000元，而銷售稅費(fèi)占樓價(jià)的6.5%。

1.計(jì)算預(yù)期樓價(jià)

此用地開發(fā)為出售的房地產(chǎn)，那么預(yù)計(jì)的樓價(jià)即為公寓建成后的售價(jià)。

預(yù)期樓價(jià)=8000×5×1000=40000000（元）

2.計(jì)算銷售稅費(fèi)

需繳納的銷售稅費(fèi)用預(yù)期樓價(jià)乘以6.5%來計(jì)算得出。

銷售稅費(fèi)=40000000×6.5%=2600000（元）

其他項(xiàng)目同以上

3.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格

最后計(jì)算得出：

土地使用權(quán)價(jià)格＝9456652.18（元）

第三種情況：公寓建成后既可以出售，也可以出租。

那么這種情況就要首先判斷最佳的開發(fā)利用方式，也就是能獲得較高收益的開發(fā)利用方式。根據(jù)前兩種情況計(jì)算得出的結(jié)果，如果公寓是用來出售，那么預(yù)期樓價(jià)（收益）為40000000元，如果公寓是用來出租，那么預(yù)期樓價(jià)（收益）為32122789元，很顯然，公寓用來出售獲得的收益更高。選擇出售的開發(fā)利用方式，可以根據(jù)第二種情況計(jì)算結(jié)果，土地使用權(quán)價(jià)格＝9456652.18（元）

[1]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人學(xué)會(huì).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2016.

[2]中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)，資產(chǎn)評(píng)估，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2016.