文/葉青

熟人交易，方便未必可靠

2013年5月的一天，家住廣西柳州市柳北區(qū)的中年女士黃曉敏，在路上遇到了年過(guò)半百的男子馬春生。兩人過(guò)去住在同一條街，算是老熟人。后來(lái)，馬春生搬離原處，兩人近兩年見(jiàn)面的機(jī)會(huì)少了。這次見(jiàn)面，彼此拉起了家常。閑聊中，馬春生說(shuō)，最近父親病重，家里經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)吃緊，想把位于市區(qū)北雀路那套剛買(mǎi)的新房賣(mài)掉，給父親救急。黃曉敏對(duì)該房的位置和戶型都很滿意，馬春生開(kāi)出的60萬(wàn)元價(jià)格也算合理。兩人交談中，黃曉敏得知房產(chǎn)證尚未辦下來(lái)，銀行也有按揭貸款沒(méi)有還清，但她對(duì)房子總體上還滿意。出于對(duì)馬春生的信任，黃曉敏直言：我很中意你這套房，待回去跟家人商量后，過(guò)幾天就答復(fù)你。

6月初，黃曉敏和馬春生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。考慮到該房沒(méi)有房產(chǎn)證，房屋過(guò)戶和銀行解除抵押比較麻煩，兩人便約定黃曉敏首付29萬(wàn)元，剩下的31萬(wàn)元，以黃為馬春生償還貸款的方式分期付清，兩年半后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，黃曉敏按約支付給馬春生29萬(wàn)元，馬春生則將自己用于還貸的銀行卡、購(gòu)房發(fā)票和房門(mén)鑰匙，一并交給黃曉敏。之后，黃曉敏請(qǐng)人裝修房子、購(gòu)買(mǎi)家具也按部就班進(jìn)行著。

黃曉敏萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)料到，馬春生竟然辜負(fù)了她的信賴和十幾年的交情。2014年年初，馬春生辦理了該房屋的所有權(quán)證，卻一直隱瞞著黃曉敏。7月份，馬春生又將賣(mài)給黃曉敏的這套房子作擔(dān)保，抵押給了另一男子陳永革，并向陳借款30萬(wàn)元，期限半年，月息利率2%，并與陳永革辦理了抵押登記手續(xù)。對(duì)于房屋抵押和借款的真實(shí)情況，黃曉敏和陳永革都被蒙在鼓里。馬春生只給陳永革支付了4個(gè)月的利息，便銷(xiāo)聲匿跡，到還款時(shí)限屆滿，馬再未現(xiàn)身。陳永革在找不到馬春生的情況下，按房產(chǎn)證上登記的地址找上門(mén)，結(jié)果見(jiàn)到的卻是黃曉敏。

債主現(xiàn)身，房子面臨拍賣(mài)

黃曉敏和陳永革兩人見(jiàn)面后，才得知房屋抵押和借款的原委，他倆都意識(shí)到被馬春生忽悠了。陳永革隨后說(shuō)，自己想通過(guò)拍賣(mài)該房抵債。黃曉敏一聽(tīng)賣(mài)房，立刻傻了眼。盡管黃曉敏一再解釋，但陳永革為避免自己的經(jīng)濟(jì)受損，直言相告黃曉敏，要么騰房，要么替馬春生償還其貸款。否則，將走法律程序拍賣(mài)。

面對(duì)馬春生的要求，黃曉敏當(dāng)然不答應(yīng)。雙方各執(zhí)己見(jiàn)，誰(shuí)也不愿退讓。過(guò)了一段時(shí)間，陳永革見(jiàn)黃曉敏仍不愿妥協(xié)，2015年4月10日，陳永革將馬春生告到柳北區(qū)人民法院，要求其返還借款30萬(wàn)元及利息，并按每日1%支付違約金。

黃曉敏得知陳永革起訴了馬春生，她擔(dān)心房屋被法院拍賣(mài)，給自己帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)損失，便以馬春生涉嫌詐騙為由，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。由于黃曉敏和馬春生曾簽有協(xié)議，約定兩年半后過(guò)戶，期限未滿，公安機(jī)關(guān)認(rèn)為屬于民事糾紛，建議黃到法院去解決。

為了避免損失，2015年8月7日，黃曉敏也提起訴訟，請(qǐng)求柳北區(qū)法院認(rèn)定她和馬春生之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合法有效，馬春生應(yīng)在2015年年底前將房屋過(guò)戶給她。

由于陳永革起訴馬春生的案子先立案，案情清晰，證據(jù)充分，2015年11月21日，法院作出判決：馬春生歸還陳永革30萬(wàn)元本息及違約金。

判決一生效，陳永革便向法院申請(qǐng)執(zhí)行馬春生的房屋財(cái)產(chǎn)。因黃曉敏買(mǎi)的該房依舊登記在馬春生名下，便被查封了……

一個(gè)月后，法院才判決黃曉敏和馬春生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合法有效。但是，這個(gè)“時(shí)間差”對(duì)黃曉敏十分不利，為后續(xù)利益糾紛埋下了隱患。

黃曉敏雖是受害人，但法院對(duì)陳永革的那份訴訟判決——查封拍賣(mài)涉案房屋，令她十分不安。2016年8月26日，在法院執(zhí)行當(dāng)天，黃曉敏就執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)提出了書(shū)面異議，要求中止執(zhí)行，將房屋返還給她。法院經(jīng)審查后，9月30日，駁回了黃曉敏提出的異議。

自己疏忽而敗訴，房子被拍賣(mài)

花幾十萬(wàn)元買(mǎi)的房子將被拍賣(mài)，黃曉敏欲哭無(wú)淚，后悔莫及。2016年11月4日，抱著最后一線希望，她把陳永革和馬春生一并告到柳北區(qū)法院，請(qǐng)求判決停止對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

2017年7月12日，柳北區(qū)法院開(kāi)庭審理了此案。法院審理認(rèn)為，黃曉敏向馬春生購(gòu)買(mǎi)房屋，但尚未支付全部?jī)r(jià)款，不符合最高人民法院的相關(guān)規(guī)定；陳永革因抵押享有擔(dān)保物權(quán)，可以優(yōu)先受償。黃曉敏與馬春生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，雖已被法院認(rèn)定合法有效，在馬春生未履行義務(wù)的情況下，黃曉敏應(yīng)當(dāng)向其主張違約責(zé)任，而不能因此對(duì)抗陳永革的擔(dān)保物權(quán)。

2017年9月，柳北法院依據(jù)《民事訴訟法》第64條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第90條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第27條之規(guī)定，駁回了黃曉敏的訴訟請(qǐng)求。她購(gòu)買(mǎi)的此套仍登記在馬春生名下的房屋，將被法院拍賣(mài)……

因忽略了房屋買(mǎi)賣(mài)“預(yù)告登記”，黃曉敏買(mǎi)的房子將被拍賣(mài)，所得錢(qián)款要為馬春生還債，她的經(jīng)濟(jì)損失不言而喻。盡管黃曉敏與馬春生之間還有房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，她可以另行起訴馬春生，要求馬返還房款，但難度可想而知……