盧沫含，查純麗

(安徽大學 經(jīng)濟學院，安徽 合肥，230601)

2015年11月中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議上，習近平總書記提出“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強經(jīng)濟持續(xù)增長動力，推動我國社會生產(chǎn)力水平實現(xiàn)整體躍升?！盵1]中央經(jīng)濟工作會議確定了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的“五項任務”：去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。這五項任務都與房地產(chǎn)市場發(fā)展有著不同程度地聯(lián)系，深化住房制度改革成為本次供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點。2016年6月3日國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展房屋租賃市場的若干意見》，為化解房地產(chǎn)高庫存、調(diào)控房地產(chǎn)市場提供了方向。發(fā)展房屋租賃市場是深化住房制度改革的重要任務。

1　房屋租賃市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的必要性

第一，解決不同層次主體住房問題，增加居住福利。我國中低收入群體背負著巨大的買房壓力。安徽省政府新聞辦發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度合肥市人均收入3719元/月，房屋均價在1萬元以上，大大超出了中低收入群體的支付能力范圍。發(fā)掘住房租賃市場潛力，引導人們進入房屋租賃市場，平衡買賣市場與租賃市場的關(guān)系，有利于滿足我國不同層次主體的住房需求。第二，健康的房地產(chǎn)市場應是購房市場和租房市場同時發(fā)展。只有加快房屋租賃市場發(fā)展才能促進房地產(chǎn)市場消費觀念和行為模式的改變。優(yōu)化房屋供應結(jié)構(gòu)，建立購房市場和租房市場同步發(fā)展的住房供應體系，購租并舉，有利于我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

2　我國房屋租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀

2.1　房地產(chǎn)市場發(fā)展失衡：重購輕租

住房貨幣化后，我國住房買賣市場發(fā)展迅速，應與買賣市場并駕齊驅(qū)的租賃市場發(fā)展則相對滯后。受傳統(tǒng)觀念影響，大部分人只是將租房作為購買住房前的過渡或直接選擇購買住房?！都彝ソ鹑谫Y產(chǎn)配置風險報告》顯示，2013年和2015年我國居民房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重分別為62.3%和65.3%，2016年股市低迷，房地產(chǎn)投資變熱，占比達到68.8%，為同期美國的兩倍。高房價壓力下，有條件的公民選擇貸款買房，很少選擇長期租房?！毒┙蚣狡栈萁鹑趫蟾妗?2016)顯示，所有貸款種類中家庭住房貸款占比最高，全國平均比例為67.4%。從房屋銷售市場和租賃市場數(shù)據(jù)看，北京近五年房價增幅61%，租金增幅20%；合肥近五年房價增幅79%，租金增幅2.5%。租金與售價之間偏離程度大也從側(cè)面反映了房屋租賃市場與房屋買賣市場發(fā)展失衡。

2.2　房屋租賃市場發(fā)展空間大

近年來，我國城鎮(zhèn)化率逐年增加。預計至2020年我國將有2.91億以上的流動人口。大量的流動人口和居高不下的房價會使租房需求加大。大學畢業(yè)生或?qū)⒊蔀榉课葑赓U市場的重要需求主體。預計2018年我國高校畢業(yè)生人數(shù)將達到810萬人。消費觀念超前的他們將追求租賃品質(zhì)較高的房屋而不是貸款買房。未來幾年房屋租賃市場規(guī)模不可小覷。

3　我國房屋租賃市場存在的問題

3.1　供給主體單一，缺乏專業(yè)房屋租賃機構(gòu)

我國租賃房源以個人出租為主，占比達89.5%，租賃規(guī)模比較大的一線城市機構(gòu)滲透率不到5%。機構(gòu)化租賃是房屋租賃市場成熟的標志，它可以擴充房源供給，給予租客更好的居住體驗。同時，機構(gòu)租賃與個人和中介競爭，有助于提升房屋租賃質(zhì)量[2]。

3.2　市場機制和法治思維缺失

我國房屋租賃市場缺乏嚴格的市場管制和有效的法律約束。具體表現(xiàn)在：一是備案率低。數(shù)據(jù)顯示，上海房屋租賃備案率為30%，北京、合肥只有20%。因備案率偏低，各地房地產(chǎn)管理部門無法掌握交易數(shù)據(jù)，管理困難。同時，供求雙方信息不對稱，導致租賃市場效率低下。二是缺乏嚴格的市場監(jiān)管。中介機構(gòu)發(fā)布重復信息和虛假信息，無序競爭，不關(guān)心承租人需要，也不提供后續(xù)服務。我國尚沒有專門針對房屋租賃的法律，《商品租賃辦法》僅對不得單方面提高租金做了說明，《房地產(chǎn)管理法》多是對房屋買賣中介的規(guī)定。我國明確禁止群租，但是由于住房供給不能滿足需求、承租人租金負擔重等原因，依舊存在著大量群租房。三是缺少糾紛解決機制和違法處置機制?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《商品房屋租賃管理辦法》以及地方政府制定的法規(guī)條例雖然明確了相關(guān)主體的職責，但并未對糾紛解決做出明確規(guī)定，承租人和出租人利益受損無法通過法律途徑解決。

3.3　房屋租賃關(guān)系不穩(wěn)定

《租賃市場系列研究報告》顯示，房屋租賃關(guān)系不穩(wěn)定的主要原因有住房質(zhì)量差、合同未到期漲房租、合租矛盾等。調(diào)查顯示，租賃搬遷間隔在1年以內(nèi)的占比約為58.5%。采訪中很多承租人表示，由于利益得不到保障，他們的租期都比較短。

3.4　地方政府怠于發(fā)展房屋租賃市場

房屋租賃市場的發(fā)展需要地方政府的大力支持。目前，土地售賣是地方政府重要的財政收入來源，發(fā)展房屋租賃市場需要政府支付一定的成本，如制定政策、設立相關(guān)部門、進行租金補貼等。這些因素導致地方政府怠于發(fā)展房屋租賃市場。

4　發(fā)達國家房屋租賃市場管制經(jīng)驗

美國房屋租賃市場發(fā)達，專業(yè)的公寓出租企業(yè)是主要的供給主體。美國擁有較為完善的房屋租賃法律法規(guī)，政府施行租金管制制度和租金穩(wěn)定政策，硬性規(guī)定房租上限和每年漲幅，并且規(guī)定房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可享受稅收優(yōu)惠，這使投資者樂于投資房屋租賃，促進了房屋租賃市場的發(fā)展。此外，美國政府通過可支付房屋租賃政策給予低收入家庭補貼，向他們發(fā)放“租房券”，滿足了低收入人群的住房需求。

德國的《房屋租賃法》對租金、合同作出了明確規(guī)定，特別是在租金調(diào)整方面施行房租指導價格制度[3]。該制度要求相關(guān)部門定期對房屋租賃市場進行評估并制定租金價格表，給出不同類型、不同位置出租房的價格建議以供參考，對于隨意漲房租的機構(gòu)和個人給予嚴厲處罰。房東提高房租必須有充分的理由，并提交說明書，若承租人不同意，則需法律裁決，這種做法限制了房租上漲，保證了承租人的利益。

日本有著比德國更加嚴格的租賃市場管制。除了對租金上漲嚴格控制外，日本還對房屋租賃相關(guān)人員有嚴格要求，如行管人員必須通過租賃住宅管理資格認證，出租人需要有擔保人或者加入保證會社，承租人需開具經(jīng)濟證明。日本政府規(guī)定住房供給嚴重不足的城市應修建公寓式住宅進行租賃，并提供部分無需中介費用的低價房，以保障房源供給。

5　對我國房屋租賃市場供給側(cè)改革的建議

5.1　政策引導，培育良好市場氛圍和租賃關(guān)系

5.2　加快房屋租賃立法，增強監(jiān)管力度

政府應制定專門的房屋租賃法，從中介、租金、稅收、補貼等方面詳細規(guī)定需遵從的準則和違法處置辦法，如制定不同地區(qū)不同房屋租金水平表，對隨意漲租金的行為按照不同漲幅給予警告、罰款、追究刑事責任的處罰；強制租賃雙方簽訂合同并進行報備；嚴厲打擊中介機構(gòu)發(fā)布虛假消息、撥打騷擾電話、收取高額中介費等行為，敦促中介機構(gòu)真實、全面、準確、及時發(fā)布租賃信息；要求第三方交易平臺對發(fā)布人身份進行審核和登記；建立舉報系統(tǒng)，鼓勵大家通過信件、微信、電話熱線等方式對違法違規(guī)行為進行舉報。

5.3　鼓勵企業(yè)參與，培育專業(yè)租賃機構(gòu)，豐富供給主體

政府要支持以房屋租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化租賃機構(gòu)的發(fā)展，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房進行租賃，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入房屋租賃市場，擴大租賃房源。政府可采取購買服務或與社會資本合作的模式，將投資建設和管理的房屋交由專業(yè)機構(gòu)運作，同時對專業(yè)化租賃機構(gòu)進行政策傾斜，如借鑒德國的長期低息貸款和借款保證的經(jīng)驗，向租賃機構(gòu)提供資金支持，鼓勵他們建設高質(zhì)量出租房并提供優(yōu)質(zhì)服務，形成競爭性的房屋租賃市場。

5.4　完善租賃住房網(wǎng)上備案制度

應嚴格施行租賃住房備案制度，鼓勵機構(gòu)租賃進行創(chuàng)新，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”和新科技進行租戶、租金、房屋規(guī)模和設施等信息采集。目前進行備案需要交稅，這大大減少了備案行為，建議采取稅收優(yōu)惠政策，對于已經(jīng)交稅并備案過的個人按規(guī)定部分返還資金。目前我國已出臺相關(guān)政策，如“對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策”。

5.5　發(fā)展REITs，豐富機構(gòu)租賃者融資渠道

政府應設立專項REITs法律，從范圍、期限、分配方式、收入來源等方面規(guī)范REITs，鼓勵居民購買REITs，鼓勵租賃機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)通過REITs籌集資金進行住房投資建設并用于租賃，擴大房屋供給源。

5.6　對地方政府進行監(jiān)管，施行獎懲制度

中央政府應對地方政府發(fā)展房屋租賃市場進行監(jiān)管和督促，并設立相關(guān)考核機制，以調(diào)動地方政府積極性。對于有成效的地方政府要給予獎勵，同時懲罰怠于發(fā)展房屋租賃市場的相關(guān)部門和人員。中央政府應給予地方政府優(yōu)惠政策和補貼，用以彌補地方財政發(fā)展房屋租賃市場的支出。只有將地方政府發(fā)展房屋租賃市場的積極性調(diào)動起來，才能使房屋租賃市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革順利進行。

參考文獻：