周志良

摘要：2017年，上海市大力推行增加住宅土地供應、增加租賃住宅地塊低價出讓等土地供給側結構性改革。本文首先運用四象限模型，把住房市場分為住房租賃市場和住房買賣市場，分別探討上海市土地供給側結構性改革對土地供給和住房租賃市場、住房買賣市場的影響。然后，本文梳理2017年以來上海住房買賣價格（售價）、住房租賃價格（租金）以及售租比等數(shù)據(jù)。通過對售價、租金和售租比等數(shù)據(jù)的時間序列趨勢變化，分析住房市場，從而得出結論：增加住宅用地、特別是增加租賃住房用地的低價出讓，可以使房價下降、租金上升，因此售租比趨于合理化，從而促進房產市場良性發(fā)展。

Abstract： In 2017， Shanghai municipal government actively and strongly promoted the structural reforming of land supply， such as increasing the supply of residential land and the leasing residential land in low granted price. In this case， we've divided the residential market into two different markets by the method of four-quadrant model. These markets are the residential leasing market and the sales market. In addition， we've investigated the impact of Shanghai land structural reforming on the land supply， the residential leasing market and the residential sales market， respectively. However， we've sorted out the data and the statistics of Shanghai residential sales price（purchase price）， residential leasing price（rental price） and price-to-rental ratio since 2017. We've analyzed the residential market by the trend variety of the time series data， such as the purchase price， the rental price and the price-to-rental ratio. The final conclusion of the above is that the residential purchase price can be cooled down and be reduced， whilst the rental price can be grown up by the increasing of residential land supply， especially by the increasing of the leasing residential land in low granted price. Therefore， it can make the price-to-rental ratio of residential market tend to be rationalized， and make the real estate market to be developed healthily and flourish.

關鍵詞： 房價;租金;售租比;四象限模型;供給側

Key words： purchase price;rental price;price-to-rental ratio;four-quadrant transmit model;supply-side

中圖分類號：F293.33? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2018）36-0009-06

0? 引言

上海1998年房改后，房價逐步上漲;2009年后房價高速上漲。為控制房價的過快上漲，2011年，上海首先在需求側進行了嘗試，開始實施房地產限購政策。具體措施包括：個人將購買不足5年的住房轉手交易的，全額征收營業(yè)稅;對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房等。

從市場反應來看，調控效果并不明顯，房價依然居高不下，嚴重脫離了居民的購買力（根據(jù)國際貨幣基金組織的報告，上海2016年房價收入比達到了30.91，排名全球第6）。事實證明，由于上海住宅用地資源緊缺與人口集聚的矛盾長期存在，需求側調控并不能從根本上抑制房價上漲。

2017年7月，上海市政府公布住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，提出未來5年供應170萬套住房（供應住宅用地5500公頃）的目標，相比”十二五”增加60%，切實解決住房供應不足的問題。當前，針對住房市場，上海的供給側改革主要是用地結構的調整，主要是增加住宅用地，特別是增加租賃住宅用地。

土地供給側改革政策的效果如何？之后的政策應該如何制定？這些問題已經成為當前的熱點話題，許多專家也都在該政策實施后從不同的角度積極探討這些問題。本文借鑒迪帕斯奎爾和惠頓的四象限模型，根據(jù)上海市增加住宅土地供應、特別是大力增加租賃土地低價出讓政策實行所引起的變化，對住宅租賃市場和住宅買賣市場分別進行理論分析，探討上海土地供給側改革對當前土地供給和房地產市場的影響。然后，通過梳理2017年以來上海住房買賣價格（售價）、住房租賃價格（租金）數(shù)據(jù)，計算售租比等數(shù)據(jù)，根據(jù)售價、租金和售租比等數(shù)據(jù)的時間序列趨勢變化，分析供給側改革的效果，為未來政策的實施提供參考。

1? 文獻綜述

江麗、鐘榮桂（2017）基于中國35個城市的證據(jù)，提出“從長期來看，房地產出現(xiàn)泡沫的主要根源在于土地供給側”[1]。易斌（2015）通過構建新凱恩斯模型，分析住房需求抑制和土地供給調節(jié)這兩類房地產調控政策的效果和影響，認為：從整體上看，土地供給調節(jié)更優(yōu)[2]。在我國大城市，土地供應是最好的代表性指標。吳煥軍（2011）對土地政策效果進行分析，認為“土地供應數(shù)量應是土地政策的首選，利用土地政策進行調控長期效果優(yōu)于短期效果”[3]。安輝、王瑞東（2013）對我國房地產價格影響因素進行實證分析，提出“土地供給量是影響房地產價格波動的最大調控因素”[4]。劉民權、孫波（2009）建議“中央從制度層面對高房價和價格泡沫實施干預”[5]。

影響房地產市場的供給側有諸多要素，袁東、何秋谷、趙波（2016）基于對房價變動的影響因素的文獻研究，認為：在中國，地價成本迅速提高已經占房價的40%，研究土地價格變化對房價的影響方為根本[6]。關于土地供給對房地產市場和住宅價格的影響，近年來有多位學者進行了多方面的研究，發(fā)表了各自不同的觀點。王岳龍（2011）通過對國土資源部536個樓盤調查數(shù)據(jù)的實證分析，提出“大城市尤其動不得北京、上海、深圳等，地價對房價影響程度較小，房價上漲預期對房價變動起到很大作用”[7]。 宋博、高波（2007）根據(jù)對1998-2006數(shù)據(jù)的因果驗證，對房價與地價的關系提出了以下觀點：短期內要控制房價，必須從土地入手[8]。嚴金海（2006）則分析得到，“在房地產市場，短期內房價決定地價，長期二者相互作用”[9]。

王良健、顏蕾、李中華等（2015）借鑒四象限模型，從理論上剖析了土地供應計劃對房價的傳導機制[10]。周京奎對1999-2005中國20城市土地價格波動對房地產業(yè)的影響進行了實證分析，揭示了地價與房價的關系以及價格傳導路徑[11]。曾國安、張河水就地價與房價的關系，運用四象限模型進行分析并進行了Granger實證檢驗[12]。劉琳、劉洪玉分別從需求和供給角度進行了理論分析，并提出“地價與房價存在線性正相關關系”[13]。

任超群、顧杰、張娟鋒等（2013）認為：從信號傳遞角度出發(fā)，土地出讓事件沖擊帶來的房價變化在時間和空間上有擴散效應[14]。況偉大運用租售比進行回歸分析，結果發(fā)現(xiàn)：土地成本和過度住房開發(fā)引發(fā)泡沫[15]。

2? 土地供給與房地產市場的關系分析

從需求的角度看，房價上漲導致了地價上漲。英國古典經濟學家大衛(wèi)·李嘉圖以小麥為例，認為麥地價格高導致了小麥價格高。由于短期內土地總供給彈性不足，土地供給量是保持不變的。因此，土地價值的高低是由土地產品的價值決定的。該觀點運用到地價和房價的關系，就是房價不斷上漲導致了土地價格的不斷上漲。然而，從長期看，不同用途土地可以互相轉換，所以土地供給是有彈性的，地價對房價又有反作用。

從供給的角度看，地價是構成房價成本的一個因素。先有土地使用權的購買，經過一段時間（一般1-2年）的建設期，考慮建安成本等因素，最終形成房價。土地的購買、開發(fā)和經營是整個房地產活動的開端，先形成地價，而后形成房價。所以，地價的上漲最終推高了房價。

關于政策對土地與住房市場的影響，本文運用四象限模型進行理論分析。根據(jù)宋博、高波（2007）的觀點“短期內，地價決定房價”，本文四象限模型的分析順序為：從地價到房價。在四象限模型分析中：首先，住宅市場分為住房租賃市場和住房買賣市場兩部分;然后，進行住房租賃市場分析，探討租賃住宅土地供應量、租賃土地價格、租金和租賃住宅量的關系;最后，進行住房買賣市場分析，探討銷售住房土地供應量、銷售住房土地價格、住房售價和買賣住房量的關系。

2.1 住房租賃市場的四象限模型

圖1所示，象限I和象限III分別是租賃土地市場和住房租賃市場，兩個市場中供需關系決定了地價和租金的高低。短期內，我們從象限I開始逆時針方向解釋地價變化對房價的影響。象限I為土地市場，有土地存量和土地價格兩個坐標，不同的土地價格對應著不同的土地需求量。

上海市政府供給側改革之前，土地出讓采取招拍掛方式，象限I土地供給曲線SL1，土地需求曲線DL1，SL1與DL1相交，形成土地價格P1。象限II土地價格P1決定租金PH。象限III為租賃住房市場，租金PH與房地產供給曲線SH1相交，決定了租賃住房量。象限IV租賃住房量與租賃土地量達到L1實現(xiàn)平衡。

上海市政府實行供給側結構改革之后，按照市場租賃價格增加租賃住宅土地的出讓。第一階段，象限I，由于低價租賃住宅土地入市，租賃土地供給曲線發(fā)生變化，租賃土地供給曲線由SL1變?yōu)镾L2，假設土地需求曲線DL1不變，SL2與DL1相交，形成新的租賃土地價格P2，P2低于P1。第二階段，象限II，租賃土地價格由P1下降到P2，根據(jù)租賃住宅土地以市場租金定價的政策，則租金與租賃土地價格的關系發(fā)生變化，外部政策導致曲線向左平移，由F1移至F2，租金上漲到PH。第三階段，象限III，租金上漲，地價下降，政策引導住宅供應量上升，導致曲線平移，房地產供給曲線SH1向右下平移至SH2，PH與SH2相交，租賃住宅量上升。第四階段，象限IV，租賃土地供應量上升，租賃住宅量上升，假設房地產量DP與土地量DL的關系沒有發(fā)生改變，仍為DP=DL，新的房地產量與土地量達到L2形成新的平衡。

2.2 住房買賣市場的四象限模型

圖2所示，象限I和象限III分別是住房土地市場和住房買賣市場，兩個市場中供需關系決定了地價和房價的高低。短期內，我們從象限I開始逆時針方向解釋地價變化對房價的影響。象限I為住房土地市場，有住房土地存量和土地價格兩個坐標，不同的土地價格對應著不同的土地需求量。

上海市政府供給側改革之前，土地出讓采取招拍掛方式，象限I土地供給曲線S1，土地需求曲線D1，S1與D1相交，形成土地價格P1。象限II土地價格P1決定房價PHH。象限III為住房買賣市場，房價PHH與房地產供給曲線S1相交，決定了買賣住房量。象限IV，買賣住房量與住房土地量達到L1實現(xiàn)平衡。

上海市政府實行供給側結構改革之后，增加住宅土地的出讓。第一階段，象限I，由于增加住宅土地入市，土地供給曲線發(fā)生變化，租賃土地供給曲線由S1變?yōu)镾2，假設土地需求曲線D1不變，S2與D1相交，形成新的土地價格P2，P2低于P1。第二階段，象限II，住房土地價格由P1下降到P2，假設房價與住房土地價格的關系不變，房價下降到PHH。第三階段，象限III，房價下跌，假設房地產供給曲線不變，PHH與S1相交，買賣住宅量下跌。第四階段，象限IV，住房土地供應量上升，買賣住房量下跌，買賣住房量與住房土地存量的關系發(fā)生改變，為DP2=DL2，新的買賣住房量與新的住房土地存量達到L2形成新的平衡。

綜上所述，上海市供給側土地結構改革后，可以發(fā)生以下變化：①租金上漲，為市場租金;②租賃土地量和租賃住宅量都上升;③租金與租賃住宅量的關系發(fā)生變化：租金不變，租賃住宅量上升;④租金與租賃土地價格的關系發(fā)生變化：租賃地價下降，租金上漲;⑤房價下跌，為市場房價;⑥住房土地存量上升，買賣住房量下跌。

3? 基礎數(shù)據(jù)梳理及分析

3.1 上海租賃土地低價入市

2017年7月，國家住建委等9部委聯(lián)合發(fā)布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，大力發(fā)展租賃住房”，同時在后續(xù)的配套政策當中提出“鼓勵有條件地區(qū)將存量商業(yè)用地、閑置工業(yè)用地、集體建設用地轉為租賃住房”，上海作為響應最快的城市，至2017年9月已經完成了6幅租賃住宅的出讓，為市場提供了有效的住房供應。租賃住宅土地價格按照地區(qū)租金水平定價，其價格水平遠低于同地段的普通商品房住宅用地（見表1）。

目前，上海另有四塊租賃住宅地塊已進入招拍掛階段。

3.2 上海各區(qū)房價數(shù)據(jù)

2016年上海房價上漲迅猛，住宅成交均價同比上漲19%，2016年年底商品住宅平均成交價格達到5.52萬元/平米;2017年年底平均成交價格達到5.73萬元/平米，房價穩(wěn)中有升;2018年3月平均成交價格達到5.75萬元/平米，房價基本趨于平穩(wěn)。近幾年上海各行政區(qū)房價數(shù)據(jù)如表3。

從表3可以看出，2016年上海各行政區(qū)平均房價較2014年都有增長，其中閘北區(qū)由于與靜安區(qū)合并，上漲比率達到40.7%;浦東由于迪士尼板塊崛起，上漲比率更是高達67.8%;嘉定和寶山增長也非常迅速，上漲比率分別達到了50%和86.3%。2017年上海各行政區(qū)除崇明區(qū)下降，其他各區(qū)的平均房價都上升了，其中上漲最快的是奉賢、青浦和金山三個郊區(qū)。2018年上海各行政區(qū)平均房價基本都是下跌，其中保持上漲的是寶山、嘉定和奉賢，松江不漲不跌，下跌最快的是崇明。

2017年以來，上海開始推行土地供給側結構性改革，特別是增加租賃土地地價入市，上海各行政區(qū)的平均房價的變化趨勢開始出現(xiàn)分化。為了更加客觀地分析各行政區(qū)的變化趨勢，對2017年1月至2018年3月上海各行政區(qū)的評均房價進行了梳理，具體如表4。

表4中2017年3月的部分數(shù)據(jù)很顯然不夠客觀，所以予以剔除，例如：靜安區(qū)2017年2月是83779，2017年4月是85108，但是3月是107143，這個數(shù)字很顯然只能歸為統(tǒng)計口徑不一致才能解釋。同樣情況還發(fā)生在2017年10月和2017年11月，這兩個月的部分數(shù)據(jù)也不夠合理，也予以剔除，原因同上。取2017年9月和12月二者的平均值作為2017年10-11月的平均房價。根據(jù)表4上海各行政區(qū)平均房價計算得到各月的環(huán)比增長率，根據(jù)環(huán)比增長率結果分為三組進行分組分析：中心四區(qū)，市區(qū)七區(qū)和市郊六區(qū)。具體見圖3、圖4和圖5。

從圖3可以看出，2017年，上海中心四區(qū)靜安、黃浦、徐匯和長寧的平均房價穩(wěn)中有升，2017年年底至2018年年初整體大幅下降，2018年2月價格回升，2018年3月再次下降。當前，上海中心四區(qū)整體呈現(xiàn)繼續(xù)下降趨勢。

從圖4可以看出，2017年上海市區(qū)七區(qū)的平均房價趨于平穩(wěn)，2017年年底至2018年年初整體大幅下降，2018年2月和3月價格整體迅速拉升。當前，上海市區(qū)七區(qū)整體呈現(xiàn)繼續(xù)上漲趨勢。

從圖5可以看出，2017年初，市郊六區(qū)的平均房價大幅下降，之后在2017年中期價格回升后再次回落，2017年下半年趨于平穩(wěn)，2018年初，金山和崇明大幅上升，2018年2月，奉賢、松江、青浦和嘉定的房價回升。當前，上海市郊六區(qū)除金山沖高回落外，其他市郊五區(qū)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升趨勢。

3.3 上海各區(qū)租金數(shù)據(jù)

自2017年4月開始，上海房屋租賃指數(shù)一改過去9年的持續(xù)增長態(tài)勢，首次出現(xiàn)下降，從3月的1939下降到4月的1933，盡管5月回升到1936，但6月再次下降到1933，7月保持下降態(tài)勢下降到1932，8月和9月再次回升至1938，之后一路下降直至2018年2月1911（見圖6）。2017年3月到2017年9月，上海房屋租賃指數(shù)出現(xiàn)上下波動，上海租金走勢總體趨于平穩(wěn)，自2017年9月至今租金呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢。

但是，獲取到的各行政區(qū)2016-2018三年的某點租金數(shù)據(jù)與上海租賃指數(shù)并不相符，具體如表5。

從表5可以看出，2016-2017年，各行政區(qū)的租金基本趨于下降;但是，2018年以來，除崇明外其他各行政區(qū)的租金迅猛上漲，而且上漲幅度很大。

3.4 上海各行政區(qū)售租比計算及分析

售租比是指每平方米建筑面積住房售價與每平方米使用面積的月租金之間的比值。國際上用售租比來衡量一個區(qū)域房產運行狀況是否良好，售租比國際標準為200：1～300：1。如果售租比超過300：1，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現(xiàn);如果售租比低于200：1，表明該區(qū)的房產投資潛力相對較大，房產后市看好。售租比無論是低于200：1還是高于300：1，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。本文通過分析2017年上海土地供給側結構改革以來，住宅售租比的變化趨勢來衡量上海住房市場運行情況的趨勢，從而預估政策的實施效果，作為未來政策實施的參考。

根據(jù)之前上海各行政區(qū)的租金和售價數(shù)據(jù)，計算2016-2018的售租比，結果如表6。

從表6可以看出，2017年，上海各行政區(qū)租金上漲平緩，但房價上漲迅速，因此租售比基本區(qū)間達到在800-900：1，極大地超過300：1的國際標準，表明房產市場運行態(tài)勢堪憂。2018年，上海各行政區(qū)租金快速上揚，與此同時房價下降，因此租售比基本區(qū)間降低到600：1附近，接近于國際標準300：1。其中，上海市區(qū)下降幅度在20%以上，市郊下降幅度有高有低，最低下降5.5%，最高下降40%。此數(shù)據(jù)同2017年相比大大降低了，說明：由于租賃土地低價入市政策導致市場預期發(fā)生變化，房產投資需求嚴重受挫，房產市場運行態(tài)勢良好。

4? 結論

本文運用四象限模型，分別分析了土地供給側改革對土地供應和租賃住房市場的影響，以及對土地供應和買賣住房市場的影響。利用2016～2018上海各行政區(qū)的租金、房屋售價的月數(shù)據(jù)，實證分析了2017年9月改革以來售租比的變化，分析結果如下：

2017年9月以來，上海實行土地供給側結構改革，特別是加大租賃住宅土地低價入市，引起市場預期發(fā)生變化，投資者的關注點從房屋買賣轉換為房屋租賃，由于房產市場追漲殺跌的特性，導致房價下跌，租金上漲，售租比趨于合理：從800-900：1至600：1。由此可見，通過供給側土地供應政策引導，可以改變市場預期，并實現(xiàn)向需求側的有效傳導。因此，發(fā)揮土地供給側調控的長效作用，可以促進房產市場向良性發(fā)展。需要指出的是，雖然本文對四象限模型的理論分析有一定的創(chuàng)新性：把住房市場進行了租賃和買賣的區(qū)分、分別進行分析，但是仍有值得改進的地方，包括租金數(shù)據(jù)進行定量分析，以及土地供應與房產市場之間的關系分析等。

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