程紹銘

最近，住在美國弗吉尼亞州的中餐館老板朱先生遇到一件麻煩事。他用在美國打拼多年的積蓄買了套房子，想收租金補(bǔ)貼家用。2017年5月，他把房子租給一對(duì)黑人夫婦。當(dāng)時(shí)雙方簽了一年租約，租金每月1800美元。但這對(duì)夫婦只交了第一個(gè)月的房租。此后，朱先生每次上門討房租，他們就哭窮，說丟了工作，房租緩幾個(gè)月再交。再到后來，他們干脆賴賬，對(duì)朱先生說：“我們就是沒錢，也沒其他地方可去。你有本事去法院告啊！”朱先生氣不過報(bào)了警。然而警察告訴他，除非拿到法院的驅(qū)逐令，否則警方也沒轍。朱先生求助無門，找到我。他問了我一個(gè)問題：“為什么在美國，租客比房東還牛？”

朱先生的問題確實(shí)很有意思，因?yàn)樵诿绹?，一旦租賃關(guān)系產(chǎn)生，租客確實(shí)享有很多權(quán)利。比如說，房東在沒有得到租客允許的情況下，不能擅自進(jìn)入出租的房屋。有些州更是出臺(tái)了保護(hù)租戶權(quán)利的法律。2014年12月17日，哥倫比亞特區(qū)頒布了《租戶權(quán)利法案》。法案規(guī)定：租賃關(guān)系的成立不需要正式的書面租約；保證金不得超過一個(gè)月的租金；房東在出租房子時(shí)，必須向租客提供《租戶權(quán)利法案》的復(fù)印件；房東在挑選租戶時(shí)，不得根據(jù)申請(qǐng)人的種族、膚色、宗教、國籍、性別、性取向等因素來決定是否出租房屋……

這類權(quán)利法案確實(shí)在某種程度上保護(hù)了租客的權(quán)利，然而也給一些無賴租客提供了鉆法律空子的機(jī)會(huì)。因?yàn)樵诿绹朔繓|和租客的約定以外，只有法院才有權(quán)利強(qiáng)制終止房屋租賃關(guān)系。而要驅(qū)逐租客，房東必須提前5天給出書面驅(qū)逐通知。之后，房東可以向法院申請(qǐng)驅(qū)逐令，通過警察正式把驅(qū)逐申請(qǐng)轉(zhuǎn)達(dá)給租客，在法庭開一個(gè)正式的聽證會(huì)。

這還不算完。想要回房子，房東要在聽證會(huì)上提出驅(qū)逐租客的理由，而租客會(huì)見招拆招地搪塞：失業(yè)了、生病了、習(xí)慣了……法院在聽取雙方陳述后，才下定裁決。一般來說，如果租客被法院下令驅(qū)逐，會(huì)有兩周的搬離時(shí)間。如果到期租客還沒搬走，房東可以要求當(dāng)?shù)鼐綇?qiáng)制執(zhí)行驅(qū)逐令。等警察把租客的東西都挪出去，房東就可以重新拿回房子了。不過這時(shí)的房子早就遭了殃：地板或地毯面目全非，墻面也會(huì)被涂得亂七八糟。而從房東申請(qǐng)強(qiáng)制終止租賃關(guān)系到租客被從出租屋驅(qū)逐出去，至少需要6個(gè)月，這就為一些無賴租客提供了“免費(fèi)租房”的機(jī)會(huì)——有的人干脆白住6個(gè)月，到期后再去禍害下一位房東。所以在美國，牛的不是房東，而是租客。

像朱先生一樣有苦說不出的人不在少數(shù)。所以，華人在出租房子時(shí)，一定要熟悉當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的法律法規(guī)。首先，房東要請(qǐng)專業(yè)律師起草正式租約；第二，要對(duì)租客進(jìn)行背景調(diào)查，盡量不要租給信用不好、工作不穩(wěn)定的人；第三，一旦與租客產(chǎn)生法律糾紛，不要自己想辦法處理，否則很可能會(huì)造成對(duì)自己不利的后果。