張旭平

山西省太原市城西公證處，山西 太原 030000

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人們生活水平不斷提高，積累的財(cái)富越來越多，且財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識(shí)逐漸提高。尤其是近年來房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，房屋成為了重要的財(cái)產(chǎn)之一，而作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)是一個(gè)最主要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，備受社會(huì)大眾關(guān)注，關(guān)于房產(chǎn)的買賣、贈(zèng)與、繼承、放棄問題已然成為了社會(huì)大眾關(guān)注的重點(diǎn)問題。因房產(chǎn)贈(zèng)與關(guān)聯(lián)到各種問題，其中包含了大量的法律問題，在房產(chǎn)贈(zèng)與公證過程中，需注意以下幾個(gè)特殊問題：

一、房屋贈(zèng)與的辦理方式

對(duì)于房屋贈(zèng)與辦理方式，目前我國有兩種：其一對(duì)贈(zèng)與合同是否合法、真實(shí)性進(jìn)行證明；其二證明贈(zèng)與雙方達(dá)成的協(xié)議合同的真實(shí)、合法。不過業(yè)界以贈(zèng)與書出具公證書的居多從為贈(zèng)與是單務(wù)合同、無償合同及實(shí)踐性合同，受贈(zèng)人一旦接受房屋，房屋贈(zèng)與行為則成立，不再需要作出其他表示，所以房屋贈(zèng)與公證只需要證明房屋贈(zèng)與人單方制定的贈(zèng)與書的合法性、真實(shí)性。然而，本文作者認(rèn)為這種處理方式比較牽強(qiáng)。其一，基于民法通則原理得知，贈(zèng)與是一種雙方法律行為和實(shí)踐性法律行為，贈(zèng)與不僅要求贈(zèng)與人表示將自己擁有的財(cái)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的意思，他人愿意接受贈(zèng)予物外，還需交付實(shí)物得以成立。其二，解讀《房屋登記辦法》規(guī)定得知，該辦法承認(rèn)的是贈(zèng)與合同，并不是贈(zèng)與書。其三，基于最高人民法院頒布的《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見中第一百二十八條規(guī)定得知，雙方不僅要簽訂贈(zèng)與合同，而且還需到房屋登記部門辦理過戶，這樣房屋贈(zèng)與行為才成立。由于各種原因，雙方并未到房屋登記部門辦理過戶手續(xù)的，但是簽訂書面贈(zèng)與合同，并實(shí)際交付房屋，這樣贈(zèng)與行為才有效。

二、共有房地產(chǎn)贈(zèng)與合同

我國《房地產(chǎn)管理法》當(dāng)中的第37條[1]規(guī)定指出：共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人以書面的形式同意，不能轉(zhuǎn)讓。所以，要想贈(zèng)與他人共有房產(chǎn)，需要有其他共有人的同意。同時(shí)《合同法》當(dāng)中的第36條規(guī)定也提出：同意是否應(yīng)使用書面形式需進(jìn)行具體分析。若共有人無法統(tǒng)一意見時(shí)，部分共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)予以處分時(shí)需按照共同共有與按分共用來進(jìn)行區(qū)分。

因此，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，對(duì)于全部共有財(cái)產(chǎn)不能全部處分，只能處分其享有的共有權(quán)，共同共有人擁則有的共有財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，只及于部分共有財(cái)產(chǎn)，不能及于全部共有財(cái)產(chǎn)。對(duì)于這類共有財(cái)產(chǎn)在處分權(quán)方面，全體共有人均擁有，但處分共同財(cái)產(chǎn)則需要全體共有人一致同意，不然視為無效。若部分共有人對(duì)共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行擅自處分，其他共有人在知道的情況下不提出相應(yīng)異議，通過口頭形式和積極行為等表示同意，那么處分便具備相應(yīng)的法律效力。就按份共有的房地產(chǎn)而言，根據(jù)《民法通則》當(dāng)中的第78條第3款規(guī)定指出：贈(zèng)與人有權(quán)利要求將自己所擁有的份額轉(zhuǎn)贈(zèng)給他人，但對(duì)全部共有物予以處分，屬于全體共有人的權(quán)力，需要有全體共同人的同意，部分同有人對(duì)全部共有物予以處分，屬于無權(quán)處分，即超出自己所擁有份額的部分視為無效。

三、關(guān)于未成年人受贈(zèng)問題

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第一百二十九條規(guī)定，贈(zèng)與人明確表示將物贈(zèng)與給未成人，其物屬于未成年的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。換而言之，未成年人受贈(zèng)只需要贈(zèng)與人表示明確的贈(zèng)與意思即可，是一種單方行為；同時(shí)，要求贈(zèng)與物在贈(zèng)與意思表達(dá)后所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移?！斗康禺a(chǎn)管理法》[2]明確指出，房地產(chǎn)更變或轉(zhuǎn)讓必須向房管部門申請(qǐng)更變登記的辦理，然而一些房管部門關(guān)于未成年人房地產(chǎn)權(quán)屬登記業(yè)務(wù)并未設(shè)立?；诖?，本研究作者取得房地產(chǎn)權(quán)的能力是一種民事權(quán)利能力，并不是民事行為能力，房管部門對(duì)于這一行為的限制并未法律依據(jù)，所以如果由于政府管理部門的原因而造成未成年人受贈(zèng)房產(chǎn)無法及時(shí)變更登記，未成年無需承擔(dān)法律后果，也不影響其取得房產(chǎn)所有權(quán)。另外，未成年受贈(zèng)只需要贈(zèng)與人明確意思表示便具有法律效力的司法解釋同合同法相關(guān)規(guī)定是否不相符合？本文作者認(rèn)為，合同法重點(diǎn)在于對(duì)雙方民事法律行為的調(diào)整，最高人民法院司法解釋和民法通則不止對(duì)雙方民事法律行為進(jìn)行調(diào)整，而且還對(duì)單方民事法律行為進(jìn)行調(diào)整，如果在雙方民事法律行為調(diào)整時(shí)出現(xiàn)沖突，根據(jù)法律規(guī)則應(yīng)適用于特別法《合同法》，然而單方民事法律行為調(diào)整時(shí)，應(yīng)參照民事基本法的規(guī)定，兩者之間互相并無矛盾。所以，未成年人受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)只要求贈(zèng)與人表示出明確的贈(zèng)與意思便可，未成年人或其法定代理人是否接受贈(zèng)與對(duì)贈(zèng)與關(guān)系的形成并無任何影響，這一規(guī)定的目的在于有效保障未成年人的利益。

四、特殊贈(zèng)與合同中附居住權(quán)義務(wù)的贈(zèng)與合同問題

(一)特殊贈(zèng)與合同是附條件的贈(zèng)與合同公證還是附義務(wù)的贈(zèng)與合同

《合同法》第45條明確指出：對(duì)于合同的效力，當(dāng)事人可約定附條件。具有附生效條件的合同，只有條件成立后合同才生效。附解除條件的合同，當(dāng)條件成立后便失效。針對(duì)附條件的房屋贈(zèng)與合同而言，合同雖然已經(jīng)成立，但是并未生效，只有滿足了附加條件后合同才真正生效?！逗贤ā穂3]中第190條明確指出，贈(zèng)與可以附加義務(wù)。贈(zèng)與附加義務(wù)的贈(zèng)與合同，受贈(zèng)人必須嚴(yán)格履行義務(wù)。第190條第1款明確指出，附義務(wù)的贈(zèng)與，如果贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)存在瑕疵，在附義務(wù)期間贈(zèng)與人同受贈(zèng)人之間共同承擔(dān)責(zé)任。基于以上各項(xiàng)條款分析得知，一旦簽署附義務(wù)的贈(zèng)與合同便已經(jīng)生效，約定的條件則是合同的附隨義務(wù)。兩者之間最大的差異在于：對(duì)合同生效的影響。附義務(wù)的贈(zèng)與合同中所附義務(wù)的履行并不影響合同的生效，而附條件的贈(zèng)與合同要求條件成立后贈(zèng)與合同才生效。對(duì)于法律后果而言，所附條件對(duì)贈(zèng)與影響較小，附義務(wù)不履行則可行駛撤銷權(quán)。

(二)贈(zèng)與合同所附的義務(wù)可否為在贈(zèng)與的房屋中居住到去世

一旦贈(zèng)與雙方辦理了合同公證，并到房屋管理部門辦理了變更登記手續(xù)后，受贈(zèng)人便擁有了房屋所有權(quán)，則有權(quán)處理出售房屋，即便是贈(zèng)與人基于規(guī)定申請(qǐng)撤銷贈(zèng)與，然而房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給善意第三人，對(duì)于善意第三人法律是予以有效保障的，那么如何保障贈(zèng)與人的權(quán)益呢？對(duì)于這一情況，法院則會(huì)有效保障贈(zèng)與人的權(quán)益，判定受贈(zèng)人應(yīng)為贈(zèng)與人提供與贈(zèng)予房屋環(huán)境相一致的房屋。然而，若受贈(zèng)人因經(jīng)濟(jì)原因?qū)⒎课莸盅航o銀行，并被銀行拍賣，或者受贈(zèng)人因賭博、吸毒、窮困潦倒等原因?qū)⒎课莩鍪?，無法為贈(zèng)與人提供同原房屋相一致環(huán)境的房屋進(jìn)行居住，這一做法完全違背了贈(zèng)與房屋的意愿。一些公證員指出，辦理公證時(shí)我已明確告知贈(zèng)予人，受贈(zèng)人存在出售房屋的風(fēng)險(xiǎn)，并做了相關(guān)筆錄，而且辦理這種附義務(wù)的贈(zèng)與合同公證，也是為了方便贈(zèng)與人。實(shí)踐中，公證機(jī)構(gòu)并不承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任，但是理論而言并未對(duì)贈(zèng)與人永久居住權(quán)予以有效保障?！豆C法》[4]明確要求公正機(jī)構(gòu)在公證業(yè)務(wù)辦理時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持公正、客觀的原則，嚴(yán)格遵照法律。基于此，本文作者認(rèn)為，目前我國法律并未對(duì)居住權(quán)予以明確規(guī)定，且難以有效保障贈(zèng)與人永久居住權(quán)，因此不應(yīng)附加這一義務(wù)，不然則會(huì)有違客觀公證。特別是只有一套房產(chǎn)的贈(zèng)與人，如果附加了這一義務(wù)，公證人員應(yīng)告知其辦理遺囑公證，對(duì)贈(zèng)與人的權(quán)益予以最大化的保障，以此來保證社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)興盛，房屋贈(zèng)與相關(guān)事務(wù)數(shù)量增加，要求辦理房屋贈(zèng)與公證的業(yè)務(wù)也隨之增加。然而，公證實(shí)踐中，房屋贈(zèng)與公證面臨著各種問題，值得我們深入探究思考。