陳 浩

浙江嘉誠(chéng)中天律師事務(wù)所，浙江 嘉興 314033

在房產(chǎn)登記行政合法性審查過(guò)程中，通常會(huì)涉及對(duì)第三人善意取得問(wèn)題，房產(chǎn)登記案件往往處于民事、刑事以及行政三重交叉局面。對(duì)于該種類型的案件，抵押權(quán)善意取得如何界定，成為一個(gè)司法難題。或保護(hù)房屋原權(quán)利人的所有權(quán)，或保護(hù)房產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，針對(duì)該種類型的案件，法院做出的裁判結(jié)果可謂大相徑庭，其中為數(shù)不少的裁判忽視了房屋抵押權(quán)人的權(quán)益，對(duì)司法公信以及權(quán)威產(chǎn)生不利影響。

一、法院裁判結(jié)果沖突問(wèn)題分析

針對(duì)房產(chǎn)登記案件，目前司法實(shí)務(wù)中主要有以下三種類型的裁判，具體分析如下：

(一)房屋轉(zhuǎn)移登記行為撤銷

根據(jù)審查結(jié)果，認(rèn)為房屋轉(zhuǎn)移登記行為判定的事實(shí)依據(jù)不清，所以撤銷其行為。根據(jù)我國(guó)行政訴訟法規(guī)定，法院在審判過(guò)程中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合法審查原則。如果案件當(dāng)事人只是就房屋的權(quán)屬登記問(wèn)題提起訴訟，人民法院就應(yīng)當(dāng)以被訴行為的合法性做出審查。具體而言，就是登記機(jī)關(guān)是否根據(jù)申請(qǐng)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)是否進(jìn)行了依法審查，而且申請(qǐng)人所提交了登記材料是否依據(jù)所需，同時(shí)還包括申請(qǐng)登記的相關(guān)事項(xiàng)是否違反法律限制或者禁止性規(guī)定；申請(qǐng)材料中的內(nèi)容是否一致，是否真實(shí)可靠等。然而，登記辦理過(guò)程中，組織機(jī)構(gòu)的依據(jù)實(shí)施應(yīng)屬不清，人民法院依法判決撤銷該登記行為。

(二)房屋轉(zhuǎn)移登記行為違法確認(rèn)

對(duì)房屋登記行為之所以確認(rèn)為違法，主要是以往善意取得抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)先保護(hù)。根據(jù)最高人民法院頒布的關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定，雖然被訴登記行為確屬違法，但是如果判決撤銷則會(huì)造成更大的公共利益損失；房屋已被善意取得，判決被訴行為違法，登記行為不得撤銷。由此可知，如果房屋已經(jīng)被善意的第三人取得，即便轉(zhuǎn)移登記行為確實(shí)違法，也不能撤銷。根據(jù)文義解釋，這里所講的第三人善意取得權(quán)，應(yīng)當(dāng)包括擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)，善意取得應(yīng)當(dāng)視為撤銷變更登記的一個(gè)阻卻因素。

(三)原告請(qǐng)求依法駁回

登記機(jī)關(guān)已經(jīng)盡到了依法審查的職責(zé)，根據(jù)房屋登記辦法，登記機(jī)關(guān)僅對(duì)申請(qǐng)人所提交的材料以及證件完備性等進(jìn)行依法審查，并對(duì)材料和證件的真實(shí)性盡到了理性注意義務(wù)。如果申請(qǐng)人對(duì)簽名以及蓋章或其他材料進(jìn)行了偽造，則登記機(jī)構(gòu)人員經(jīng)審查尚無(wú)法鑒別者，應(yīng)當(dāng)向?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)和專門人員求助。雖然出現(xiàn)了登記結(jié)果錯(cuò)誤問(wèn)題，但是應(yīng)當(dāng)視為登記機(jī)關(guān)已經(jīng)盡到審查職責(zé)，否則會(huì)對(duì)登記機(jī)關(guān)過(guò)于苛刻。人民法院經(jīng)過(guò)依法審查以后，認(rèn)為登記機(jī)關(guān)已經(jīng)盡到了審查義務(wù)和職責(zé)，則應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決駁回原權(quán)利人的請(qǐng)求，而不是判決該行為確認(rèn)違法。

二、加強(qiáng)房屋抵押權(quán)善意取得保護(hù)的有效策略

基于以上分析可知，針對(duì)不同的情況，人民法院對(duì)房產(chǎn)登記案件作出的判決結(jié)果存在著較大的差異，其中有忽略抵押權(quán)善意取得保護(hù)之嫌。善意取得機(jī)制制定的初衷在于社會(huì)整體利益以及團(tuán)體思想，目的在于保護(hù)交易安全。然而，房屋歸屬并非只是所有權(quán)人的利益，本質(zhì)上來(lái)講屬于社會(huì)公共利益，保護(hù)價(jià)值不言而喻。當(dāng)上述權(quán)利生沖突時(shí)，切忌簡(jiǎn)單判斷優(yōu)、劣，而且嚴(yán)格按照分配正義性進(jìn)行調(diào)節(jié)。就房產(chǎn)登記信賴保護(hù)而言，除應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押權(quán)人善意性以及支付對(duì)價(jià)等相關(guān)因素進(jìn)行綜合考慮外，還應(yīng)當(dāng)考量房屋原實(shí)體權(quán)利人可歸責(zé)性。比如，對(duì)房屋的看管義務(wù)，人民法院選擇利益優(yōu)先保護(hù)時(shí)，應(yīng)將可歸責(zé)與不可歸責(zé)因素進(jìn)行合理分配，確保價(jià)值衡平后對(duì)其進(jìn)行做出裁斷。司法實(shí)務(wù)中，可采用以下具體保護(hù)措施。

(一)房產(chǎn)登記抵押權(quán)啟動(dòng)類案件保護(hù)措施

實(shí)踐中，如果房屋已經(jīng)做完抵押物而被折價(jià)或者依法被人民法院拍賣，原所有人發(fā)現(xiàn)房屋已被采用詐騙方式轉(zhuǎn)移登記，然因涉及受讓人已善意取得所有權(quán)而只能向登記機(jī)關(guān)或者抵押人尋求救濟(jì)，法院不支持其撤銷房產(chǎn)登記主張。如果作為抵押物的房屋已被人民法院查封或者扣押，原產(chǎn)所有權(quán)人發(fā)現(xiàn)房屋轉(zhuǎn)移登記到其他人名下是錯(cuò)誤，此時(shí)提起行政訴訟以及請(qǐng)求撤銷房產(chǎn)登記時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)房產(chǎn)抵押權(quán)人的善意取得做出判斷。如果認(rèn)定構(gòu)成要件成立，則應(yīng)當(dāng)按照抵押權(quán)在設(shè)定時(shí)有因抵押物登記之物權(quán)公示原則而引申的從“無(wú)權(quán)利人處取得”原則相支撐，此時(shí)抵押權(quán)效力并非當(dāng)然無(wú)效，而是應(yīng)當(dāng)對(duì)善意取得的房屋抵押權(quán)依法予以保護(hù)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)階段，期待權(quán)也就成了現(xiàn)實(shí)權(quán)利，此時(shí)對(duì)所有權(quán)追及可以起到阻斷作用，同時(shí)必然會(huì)涉及房產(chǎn)抵押物受讓人的善意取得?；谶@一視角，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)善意獲取的抵押權(quán)，對(duì)前置登記確認(rèn)違法，或者直接駁回訴請(qǐng)。

(二)抵押權(quán)未啟動(dòng)時(shí)的房產(chǎn)登記案件保護(hù)措施

房屋被抵押以后善意第三人并非當(dāng)然善意取得該房屋的所有權(quán)，僅抵押人根據(jù)約定無(wú)力償還抵押債務(wù)時(shí)方可啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)程序。實(shí)踐中若抵押人有能力償還債務(wù)，不需要折價(jià)抵押或者拍賣、變賣房屋，只有抵押權(quán)期待權(quán)受損。較之于這一期待權(quán)，法理以及立法層面上應(yīng)當(dāng)更加傾向于原房產(chǎn)所有人權(quán)益的保護(hù)，目的在于被損害交易關(guān)系的恢復(fù)與保護(hù)?；诖耍P者認(rèn)為在主債權(quán)沒(méi)有到達(dá)清償期限時(shí)，由于抵押權(quán)的啟動(dòng)不確定，因此裁定訴訟中止。主債權(quán)期限屆滿，案件詐騙人若能償還貸款或者借款，則抵押權(quán)消滅，權(quán)利人的利益得到了有效的保護(hù)，可撤銷前置登記行為；如果抵押人無(wú)力償還債務(wù)，則啟動(dòng)抵押權(quán)程序，此時(shí)按照上文所說(shuō)的方法進(jìn)行處理。

(三)權(quán)利人過(guò)錯(cuò)案件應(yīng)對(duì)措施

首先，原房產(chǎn)所有權(quán)人過(guò)錯(cuò)?；谏埔馊〉萌诵刨嚤Ｗo(hù)歸責(zé)原則，原所有權(quán)人與抵押權(quán)人均為受害者，然損害后果由誰(shuí)承擔(dān)主要取決于誰(shuí)對(duì)損害后果更具支配力。較之于信賴抵押登記權(quán)利人，房產(chǎn)原所有權(quán)人能夠更好地阻止或者支配被冒充登記的危險(xiǎn)，這決定了原所有權(quán)人被推定過(guò)錯(cuò)，抵押權(quán)人無(wú)過(guò)錯(cuò)則應(yīng)當(dāng)被優(yōu)先保護(hù)。其次，抵押權(quán)人過(guò)錯(cuò)。房屋原所有權(quán)人被推定具有過(guò)錯(cuò)并非抵押權(quán)人無(wú)過(guò)錯(cuò)，后者的過(guò)錯(cuò)可作為其有無(wú)善意的判定標(biāo)準(zhǔn)。如果抵押權(quán)人有過(guò)錯(cuò)，則不能認(rèn)定為該抵押權(quán)是善意取得的，原所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先獲得保護(hù)。這里所講的過(guò)錯(cuò)，即抵押權(quán)人對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)是否對(duì)登記或者抵押人錯(cuò)誤等違法盡到了職責(zé)義務(wù)，并對(duì)其進(jìn)行區(qū)分對(duì)待。若抵押權(quán)人為自然人，則注意義務(wù)要求不高，僅社會(huì)理性認(rèn)知即可；若抵押權(quán)人為專業(yè)機(jī)構(gòu)，則注意義務(wù)就會(huì)較高，比如進(jìn)行實(shí)地查看以及近鄰詢問(wèn)等，并且要按行規(guī)和法律規(guī)范，對(duì)房產(chǎn)登記有無(wú)違法情形審慎審查；如果應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)卻沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，則應(yīng)當(dāng)屬于過(guò)錯(cuò)，此時(shí)房產(chǎn)抵押權(quán)不能善意取得。最后，還應(yīng)當(dāng)考量違法程度，一般情況抵押權(quán)人的審查和注意義務(wù)較低；若為偽造合同等嚴(yán)重違法行為，抵押權(quán)人的審查義務(wù)以及注意義務(wù)就相對(duì)較高。若沒(méi)有盡到注意義務(wù)，則抵押權(quán)人不能善意獲得抵押權(quán)，可徑行將前置房產(chǎn)登記行為撤銷。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房產(chǎn)登記案件中的善意取得制度的完善與執(zhí)行，涉及到很多人與事，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)重視，做好抵押權(quán)善意取得保護(hù)工作，從多方面解決房產(chǎn)登記案件中的善意取得問(wèn)題。