王藝婷

（611130 成都七中萬達(dá)學(xué)校 四川 成都）

何為業(yè)主？業(yè)主身份的認(rèn)定關(guān)乎了小區(qū)的管理，也與我們每個人的生活息息相關(guān)，十分重要，但在現(xiàn)實(shí)生活中人們的認(rèn)識以及法律法規(guī)的規(guī)定都多種多樣，因此在處理與業(yè)主身份相關(guān)的問題時，就引發(fā)了許多爭議。本文試圖從夫妻共有房屋持證人配偶業(yè)主身份的認(rèn)定方面，淺談一下自己對業(yè)主身份認(rèn)定的一些看法，希望對相應(yīng)爭議的解決有所幫助。

一、業(yè)主身份的認(rèn)定

（一）業(yè)主的概念

“業(yè)主”一詞最初應(yīng)該并不是一個法律術(shù)語，而是泛指企業(yè)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者，業(yè)主一詞從香港傳入而來，隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市住房狀況急劇發(fā)展，“業(yè)主”逐漸成為具有物業(yè)產(chǎn)權(quán)者的代指稱謂，并最終為法律法規(guī)所承認(rèn)。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)生活中人們的認(rèn)識以及法律法規(guī)的規(guī)定，都是諸多不同，故本文更多地從法律規(guī)定層面去討論業(yè)主的概念與認(rèn)定。

（二）業(yè)主身份認(rèn)定的意義

因此，業(yè)主身份的認(rèn)定，關(guān)乎到業(yè)主權(quán)利的行使，并且這種業(yè)主的權(quán)利是一種由專有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)復(fù)合而成的權(quán)利，其中管理關(guān)系和共同管理權(quán)也占有很重要的位置。作為“業(yè)主”，在享有對建筑物內(nèi)的住宅等專有部分的完整的所有權(quán)以外，同時還享有對建筑物共有部分所有的權(quán)利以及對建筑物共有部分和共同事務(wù)從事管理的權(quán)利。

由此可見，是否具有“業(yè)主”身份關(guān)系到人們能否對與自身利益息息相關(guān)的自有權(quán)利及共同事務(wù)參與管理，比如參加業(yè)委會，取得建筑物共有部分的收益，參與共有部分的保存、修繕或改良，制定或修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約等。當(dāng)然隨之而來的還要對共有部分承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，比如按照共有部分的本來用途使用共有部分，分擔(dān)共有部分及其附屬設(shè)施保管、修繕的費(fèi)用等。所以，無論是對于小區(qū)成員的個體，還是對于他們組成的共同生活的集體，確認(rèn)業(yè)主身份都具有十分重要的意義。

（三）業(yè)主身份的認(rèn)定方法

1.認(rèn)定業(yè)主身份的規(guī)定

《中華人民共和國物權(quán)法》專門設(shè)定了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章，從個人理解上來看，主要意指“業(yè)主”就是建筑物區(qū)分所有權(quán)人，而不包括房屋的承租人、占有人、抵押權(quán)人等其他權(quán)利人。

國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第379號），其中第六條第一款明確規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！?，可見國務(wù)院認(rèn)為關(guān)于業(yè)主身份的認(rèn)定，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)所有人為準(zhǔn)。

其他諸多地區(qū)的相關(guān)管理?xiàng)l例，如《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”。《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“業(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)?！币捕济鞔_規(guī)定只有經(jīng)過登記的房屋所有權(quán)人才能成為“業(yè)主”。

2.認(rèn)定業(yè)主身份的依據(jù)

依據(jù)社會福利政策的功能，可以分為社會福利方向和路線指引型政策、環(huán)境和條件整備型政策、問題解決和任務(wù)完成型政策。后兩類政策具有明顯的時限性，主要是為了較快地針對現(xiàn)實(shí)情況而制定的，現(xiàn)實(shí)情況一旦發(fā)生較大改變，這些政策就或者失去了作用對象或者失去了指向目標(biāo)，也就沒有執(zhí)行價值。如果沒有明確的時限規(guī)定，這些政策將繼續(xù)作為有效政策存在。大量這樣政策的存在，就會導(dǎo)致“政策叢林”現(xiàn)象發(fā)生，設(shè)定政策時限，保障過時的政策及時退出政策空間,是維持政策生態(tài)的一個必要手段③。

由上可見，結(jié)合《中華人民共和國物權(quán)法》第九條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”之規(guī)定，在我國，房屋等建筑物不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅均以登記為成立要件，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。登記使不動產(chǎn)物權(quán)變動具備足以由外部辨認(rèn)的表征，相關(guān)法律關(guān)系得以透明，讓交易活動等第三方公眾都能對產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)有所知曉，也有利于市場的發(fā)展，降低了社會的交易成本。

所以就一般而言，個人認(rèn)為只有在房屋不動產(chǎn)登記管理部門進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，并擁有產(chǎn)權(quán)證書的人才能被認(rèn)為是業(yè)主，這不僅僅是個人理論上的觀點(diǎn)，也結(jié)合上文提到的相應(yīng)法律法規(guī)的一種認(rèn)知。所以，判斷某人是否具有業(yè)主身份需要看的就是他是不是房屋所有權(quán)人，并且也只有通過登記持有相應(yīng)房屋不動產(chǎn)權(quán)登記證書的人，才能被認(rèn)定具有業(yè)主身份，也即被認(rèn)定為“業(yè)主”。

二、夫妻共有房屋持證人配偶業(yè)主身份的認(rèn)定

從上文的論述可見，認(rèn)定業(yè)主身份的關(guān)鍵在于其是否具有房屋的所有權(quán)，并經(jīng)過登記公示，然而當(dāng)存在夫妻關(guān)系，房屋產(chǎn)權(quán)證書上卻只登記了夫妻一方姓名，持證人配偶卻未登記姓名時，房屋所有權(quán)關(guān)系及業(yè)主身份的確認(rèn)似乎就沒那么簡單了。根據(jù)我國《婚姻法》要義，由于夫妻關(guān)系是能夠?qū)е鹿餐灿械年P(guān)系之一，夫妻雙方對其婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，只要未約定歸各自所有或雖有此類約定但不甚明確的，均形成共有財(cái)產(chǎn)，婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋作為財(cái)產(chǎn)的一種當(dāng)然也不例外。有學(xué)者即據(jù)此認(rèn)為只要當(dāng)事人能夠出示合法的結(jié)婚證，并能證明該房產(chǎn)是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買，而且沒有約定歸某一方個人所有，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定夫妻雙方都是房屋所有權(quán)人，都是業(yè)主。但本文認(rèn)為，夫妻共有房屋持證人配偶業(yè)主身份的認(rèn)定，仍應(yīng)堅(jiān)持以登記公示的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)。

（一）婚姻法對夫妻房屋所有權(quán)的規(guī)定

一般而言，根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》的規(guī)定，夫妻婚后購買的房屋應(yīng)為夫妻共有，最高人民法院關(guān)于適用《＜中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三) 》（以下簡稱《婚姻法解釋（三）》）也提到了在判斷房屋所有權(quán)關(guān)系時還可能存在以下幾種特殊情況。其一，婚后夫妻一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，《婚姻法解釋（三）》規(guī)定此情況下視為出資父母對自己一方子女的贈與，應(yīng)被認(rèn)定為是夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)，即房屋所有權(quán)人只是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的一方。其二，由夫妻雙方父母共同出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下時，《婚姻法解釋（三）》將該不動產(chǎn)認(rèn)定為夫妻雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。其三，對于夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的房產(chǎn)，《婚姻法解釋（三）》未直接明確房屋權(quán)屬，只是說明在離婚時當(dāng)事人雙方可協(xié)議處理，協(xié)議不成的，法院可以判決房產(chǎn)歸屬產(chǎn)權(quán)登記一方，并對另一方就其婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分做出相應(yīng)補(bǔ)償。

（二）夫妻共有房屋持證人配偶是否具有業(yè)主身份

根據(jù)上述法律、法規(guī)、司法解釋等的規(guī)定可見，在婚姻關(guān)系中，屬于夫妻一方所有并登記的房屋，可以直接認(rèn)為只有夫妻中持有產(chǎn)權(quán)證書的一方才是房屋所有權(quán)人，因此而擁有業(yè)主身份。我們在這里需要討論的是屬于夫妻共有房屋，但另一方未登記公示時，即夫妻共有房屋持證人的配偶是否具有業(yè)主身份的問題，其情況大致是：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房產(chǎn)，但登記在一方名下；以及房屋雖然登記在夫妻一方名下，但依照《婚姻法解釋（三）》第7條第2款規(guī)定應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方按份額共有。這兩種情況的共同點(diǎn)是，在形式上，即僅以房屋產(chǎn)權(quán)登記作為房屋所有權(quán)人的認(rèn)定依據(jù)時，只有夫妻中的持有產(chǎn)權(quán)證書一方才符合該要求，但如果從實(shí)質(zhì)上探究其中的法律關(guān)系，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)為未持證一方也是房屋的所有權(quán)人。那么持證人的配偶能獲得業(yè)主身份？

1.從共同管理事務(wù)的角度上來講，不宜直接認(rèn)定持證人的配偶為業(yè)主

根據(jù)前文可見，確認(rèn)業(yè)主身份十分重要，業(yè)主對于其和其他業(yè)主共同生活的建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分和共同事務(wù)享有廣泛的權(quán)利，同時也需承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。為管理建筑區(qū)劃內(nèi)的專有和共有部分的相應(yīng)事宜，業(yè)主們成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，制定共同事務(wù)的管理規(guī)約，其本質(zhì)上具有一種自治的性質(zhì)，是業(yè)主們?yōu)榱斯餐娑M(jìn)行自我管理、自我約束、自我規(guī)范的行為。正在這個意義上，我們才會發(fā)現(xiàn)，擁有業(yè)主身份所產(chǎn)生的廣泛的權(quán)利義務(wù)更多不是指向房屋內(nèi)部，而是指向外部的，當(dāng)我們確認(rèn)某人的業(yè)主身份時，更多地是為了解決對共有部分、共同事務(wù)的管理問題，而不是對內(nèi)房屋使用等的問題。

同樣是從這個角度出發(fā)，我們在日常生活中可以看見的是，在同一建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主們大多會通過業(yè)主大會從事共有部分和共同事務(wù)的管理，但成立業(yè)主大會實(shí)際是一項(xiàng)成本高昂、手續(xù)繁多的工作，同一建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主可能來自天南海北，互不相識，入住時間也先后不一，所以即使是在同一幢大樓生活的人們，進(jìn)行集體行動的交流成本也很難控制，這都使得業(yè)主大會的成立相當(dāng)不易。業(yè)主們進(jìn)行自我管理、自我規(guī)范的難度十分大。也正是有鑒于此，所以國家的各種法律法規(guī)都規(guī)定只有房屋所有權(quán)人才可以成為“業(yè)主”，而不是房屋的任何其他使用權(quán)人，并且，因?yàn)榉课莸乃袡?quán)必須在相關(guān)管理部門存有登記備案信息，清晰可查，這樣更方便外部管理。

總而言之，除房屋明確登記所有權(quán)人之外，房屋的其他權(quán)利人數(shù)量不定且對第三人來說難以清楚準(zhǔn)確地查明，或者即使能夠查明也需要付出較高的各項(xiàng)成本，于是將房屋登記的所有權(quán)人認(rèn)定為業(yè)主是一個最為方便且成本低廉的解決方法，更有利于所有業(yè)主的共同管理及權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

2.從法律法規(guī)等的規(guī)定來看，不宜直接認(rèn)定持證人的配偶為業(yè)主

前文論述想要指出的是業(yè)主們從事共同事務(wù)的管理本身就存在極高的交流成本，各項(xiàng)法律法規(guī)以及管理?xiàng)l例都將房屋所有人確認(rèn)為業(yè)主，其目的在于盡可能降低這一成本，至少不再人為地增加更多障礙?，F(xiàn)在我們從法律法規(guī)等直接規(guī)定的層面上來探討一下，關(guān)于夫妻共有房屋持證人配偶的業(yè)主身份認(rèn)定問題。

根據(jù)前文所述，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》直接規(guī)定了房屋的所有權(quán)人是業(yè)主，但是否夫妻共有房屋持證人的配偶，就可以直接認(rèn)定為業(yè)主呢？本文認(rèn)為不宜直接認(rèn)定。在我國，根據(jù)《物權(quán)法的規(guī)定》房屋等建筑物不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅均以登記為成立要件，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力，且即使是夫妻雙方日常已自我認(rèn)知的屬于夫妻共有的房屋，一旦發(fā)生爭議，其所有權(quán)的確定仍應(yīng)經(jīng)過法定程序認(rèn)定。并且《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》等地方性規(guī)定也有相似的認(rèn)識，即業(yè)主身份的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。故從法律法規(guī)等規(guī)定的要義來看，認(rèn)定業(yè)主身份的關(guān)鍵點(diǎn)有二，一是取得所有權(quán)，二是所有權(quán)需經(jīng)過登記公示。

3.從日常實(shí)務(wù)探析夫妻共有房屋未登記一方業(yè)主身份的認(rèn)定

上文從業(yè)主管理及法律法規(guī)等的規(guī)定角度來探討了夫妻共有房屋未登記一方業(yè)主身份的認(rèn)定問題?，F(xiàn)在我們回到實(shí)際生活中來，再來探析一下當(dāng)實(shí)際上屬于夫妻雙方共有的房屋，因?yàn)榉N種原因被登記在了一方名下，持證人配偶是否應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份？可以明確的是，在符合相關(guān)法律規(guī)定的情況下，夫妻中未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記的一方實(shí)際上也應(yīng)當(dāng)是房屋的所有權(quán)人，他（她）只是缺少產(chǎn)權(quán)登記這一形式要件。不過從降低交流成本、符合物權(quán)登記規(guī)定精神，使業(yè)主們實(shí)現(xiàn)更便捷的自我管理的角度出發(fā)，本文認(rèn)為夫妻中的持證人配偶仍不宜享有業(yè)主身份。

此處以業(yè)主委員會的選舉為例進(jìn)行說明。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)關(guān)，需要按照管理規(guī)約以及業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主處理其共同生活的建筑區(qū)劃內(nèi)的日常事務(wù)，其行為直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益，所以必須由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，選舉人當(dāng)然就是各位業(yè)主。上文曾提到，在我國，登記是不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立變動的一項(xiàng)重要公示方法，一方面降低相關(guān)法律關(guān)系產(chǎn)生和變動的交易成本，另一方面也可以保護(hù)交易安全。所以如果僅以房屋產(chǎn)權(quán)登記為憑證確認(rèn)業(yè)主身份，選舉人資格核查這項(xiàng)工作的完成便基本不存在太大障礙，同時也會使錯誤認(rèn)定業(yè)主身份的概率被限制在很小的范圍內(nèi)。如果給予夫妻共有房屋持證人配偶業(yè)主身份，那么在進(jìn)行選舉人資格的核查時便需要首先查清楚諸如以下問題：是否存在合法有效的婚姻關(guān)系，夫妻雙方是否就房屋權(quán)屬存在明確約定，購買房屋的出資情況如何等。對于夫妻之外的第三人來說，準(zhǔn)確查明這些問題幾乎是不可能的，即使可能，也會浪費(fèi)許多本不必要的有形或無形的成本。相較之下，為了更有效率地管理業(yè)主們的共同事務(wù)，不賦予持證人配偶業(yè)主身份或許更為適當(dāng)。

三、結(jié)論與建議

綜上所述，本文認(rèn)為業(yè)主身份的確認(rèn)十分重要，主要是為了便于進(jìn)行建筑物共同部分及共同事務(wù)的管理，因此為了盡可能降低業(yè)主們集體行動的成本負(fù)擔(dān)，符合國家對不動產(chǎn)的登記公示原則，夫妻共有房屋持證人的配偶不宜享有業(yè)主身份。不過值得說明的一點(diǎn)是，盡管我們更多從效率角度出發(fā)得出這一結(jié)論，這并不意味著持證人的配偶絕對無法參與共同事務(wù)的管理和意見的表達(dá)，對于婚姻關(guān)系正常存續(xù)的夫妻而言，我們有理由推定他們彼此之間的溝通交流是比較順暢的。故而，未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記一方完全可以通過其配偶，也就是持證人進(jìn)行意見的表達(dá)。利弊權(quán)衡，個人認(rèn)為夫妻共有房屋的持證人配偶不享有業(yè)主身份相對而言利多弊少，不僅有助于業(yè)主集體的活動進(jìn)行，也不會給當(dāng)事人個體造成太大損害。至于本應(yīng)依法擁有某房屋所有權(quán)，卻因?yàn)榉N種原因沒有進(jìn)行房屋所有權(quán)登記的夫妻一方，本文主張可以先進(jìn)行所有權(quán)登記，而后再獲得業(yè)主身份并享受和承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。當(dāng)然，從宏觀上來講，我國的不動產(chǎn)登記法律體系仍處于不斷完善之中，本文認(rèn)為各地區(qū)不動產(chǎn)登記管理部門在落實(shí)不動產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)的過程中，可以充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，會同婚姻登記信息，建立統(tǒng)一的婚姻不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)系統(tǒng)，更加明晰夫妻婚內(nèi)購買房屋所有權(quán)歸屬，從而使得業(yè)主身份的確認(rèn)更加簡便，業(yè)主們能夠更高效地實(shí)現(xiàn)自我管理和自我規(guī)范。

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