矣思瑤

（100081 中央財經大學 北京）

一、本文所討論的小區(qū)車位范圍之界定

按照我國現(xiàn)實情況，我國現(xiàn)在的小區(qū)車位、車庫大致分為以下幾個類型：

一是獨立車庫。獨立車庫分設于室內或室外,此類車庫外有明顯的圍墻，具有專有性和獨立性，與車位具有明確區(qū)分,一般位于高檔住宅小區(qū)。這種車庫大多屬于業(yè)主所有,記載于國家權威的不動產登記簿以及業(yè)主的權利證書上,隨著房屋的買賣轉移，在實踐中爭議不大。

二是在小區(qū)共有的地面上比如道路上建造的車位。此類車位設在由小區(qū)業(yè)主共享的建設用地上,因此,由全體業(yè)主共同享有。按照我國《物權法》第74條第3款的規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放的車位,屬于業(yè)主共有?！边@些車位由業(yè)主委員會或者物業(yè)公司管理,收益歸全體業(yè)主共有，在在實踐中對其所有權歸屬爭議也不是很大。

三是小區(qū)區(qū)劃內專門用于停放汽車的車位。此類車位不同于占有小區(qū)共有的道路或其他場地修建的車位，在建筑區(qū)劃內專門規(guī)劃出一方專門的土地用于停放車輛的，車位之間雖無圍墻分隔但是有明顯的線區(qū)分的車位，一般表現(xiàn)為小區(qū)的專用地上停車位和地下車庫里的車位。在實踐中，此類車位所有權歸屬產生的糾紛和爭議最多，本文以下所指的小區(qū)車位，除有特別說明，皆為這一類型的車位。

二、小區(qū)車位是否構成獨立的不動產

在探討小區(qū)車位所有權之歸屬問題前，小區(qū)車位是否能構成獨立的不動產是一個基礎問題，即小區(qū)車位是否構成建筑物區(qū)分所有權的專有部分。小區(qū)車位的性質一定程度上決定了小區(qū)車位是否具有獨立的價值，是否能作為所有權的客體，從而進一步決定著其歸屬。如果認為小區(qū)車位不具有專有部分的性質，那么其整體只能作為業(yè)主共有的部分，開發(fā)商則不能將各個車位獨立地分割出來單獨出售。

且不論在學界中對于建筑物所有權學說的爭議，按照一般的“三元論”的學說，建筑物區(qū)分所有權是由專有部分所有權、共有部分持有權以及成員權三要素共同構成的一種特別的所有權，其內容包括對于專有部分的專有權、對于共有部分的持有權以及成員權三個方面。專有權是三個要素中的權利核心。車位若想成為獨立交易的標的,就必須是獨立的建筑物區(qū)分所有權的客體,也即車位是否構成建筑物的專有部分,如果結論是肯定的,則可以成為獨立的一部分進行交易，如果結論為否定的，小區(qū)車位則為建筑物的共有部分，由小區(qū)的業(yè)主共同享有，不能進行獨立交易。

認為小區(qū)車位不構成建筑物區(qū)分所有權的專有部分的學者認為，按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》第806條的規(guī)定，居民的汽車停車率不應小于10%。開發(fā)商至少要建相應數(shù)量的地下車庫才滿足基本規(guī)定，一個居民小區(qū)的概念中既然已經包含了一定比例的車位，那么小區(qū)車位必然屬全體業(yè)主共有。

而高圣平教授則其認為，就小區(qū)車位構造上的獨立性而言,現(xiàn)已呈緩和趨勢,趨于擺脫了嚴格的外觀上有形的隔離的束縛,實現(xiàn)了向觀念上的隔離的轉變；如果有明確的分隔界線,也可以成為獨立的專有部分。就使用上的獨立性而言,車位的用途是停放車輛，具有排他的性質，不用借助他人即可獨立地使用。就法律上的獨立性來說,目前我國法律上雖尚無一個統(tǒng)一的車位、車庫登記制度，但是這只能說明我國不動產登記制度的欠缺,并不影響其專有部分的性質。

綜上，以筆者淺見，在兩種爭議中，認為建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位無法構成建筑物區(qū)分所有權的觀點從學理上和司法解釋字面來論證是完全合法且合理的，根據(jù)大陸法系的傳統(tǒng)理論,如果要成為專有權的標的必須具有構造上的獨立性和使用上的獨立性,而且在判斷構造上的獨立性時通常要強調其封閉性,但是現(xiàn)代學說漸漸趨于摒棄這種嚴格的標準,轉而采取“觀念上的墻壁”的見解,認為只要有固定的分界標明范圍,使人在觀念上將一部分與其他部分區(qū)分開來,則此部分也可以視為專有部分。在如今私人車輛數(shù)量急劇增多，而在車位量卻完全沒有跟上車輛增長的情況下，停車難成為現(xiàn)實中廣泛存在的問題，現(xiàn)實中居民小區(qū)里的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位，對于實際上也已經成為大多數(shù)人觀念中的“專有部分”，從而希望可以支付相應的對價取得其專屬的使用權實現(xiàn)專屬使用以避免和其他業(yè)主爭搶的麻煩，再者，加之實際中大多數(shù)開發(fā)商皆是將此種車位作為一種專有部分在房屋售出后再單獨出售或出租給業(yè)主。在此種現(xiàn)實下，將建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位根據(jù)傳統(tǒng)理論認為其不具有專有性而不能進行單獨交易將會打破此種商業(yè)慣例，造成交易秩序的混亂。

三、關于對《物權法》第74條的解釋論分析

我國《物權法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

盡管我國《物權法》第74條的規(guī)定還比較寬泛和原則性，在學界也受到很多學者的詬病，但不可否認的是，我國《物權法》所體現(xiàn)的小區(qū)車位歸屬的約定制是較為符合我國當前實際的，王利明認為此規(guī)定具有重大實際意義，一是符合實際，二是有利于鼓勵建設單位修建更多的車位來解決現(xiàn)實中“停車難”之問題，三是符合市場法則。通過約定解決歸屬，實質上是通過市場分配資源。如果住房市場供不應求，車位價格上漲，開發(fā)商則可能在合同中將車位價格歸入房屋價格；如果開發(fā)商開發(fā)的房屋賣不出去，則其可能會約定將車位和房屋搭售，這樣體現(xiàn)了當事人的意思自治，也符合自由的市場機制。但是《物權法》第74條由于其規(guī)定比較模糊，司法解釋對其闡明也很有限，在實際適用中主要有以下幾個主要的爭論。

（一）關于約定的主體的理解

在《物權法》第74條第2款中“當事人”的概念學者們有著不同的理解。有人認為當事人應當是僅僅指開發(fā)商和業(yè)主，而不包括業(yè)主和業(yè)主；有人認為當事人既包括開發(fā)商和業(yè)主，也包括業(yè)主和業(yè)主。筆者認為，“當事人”僅僅指開發(fā)商和業(yè)主。業(yè)主購買房屋時，通過與開發(fā)商之間簽訂合同取得車位的所有權。業(yè)主和業(yè)主之間關于車位的約定，不屬于法條中小區(qū)車位的約定取得方式，而是在獲得小區(qū)車位原始所有權后的獨立的一種市場交易行為。至于開發(fā)商是與小區(qū)全體業(yè)主約定還是與個別業(yè)主約定小區(qū)車位歸屬，關鍵在于小區(qū)車位是否構成獨立的不動產，如果認為小區(qū)車位不具有獨立性，那么小區(qū)車位即為全體業(yè)主共有，開發(fā)商便只能與全體業(yè)主約定。反之，如果承認小區(qū)車位的獨立性，則可以與個別業(yè)主單獨、分別地進行約定。關于小區(qū)車位獨立性的問題，本文已經進行了討論并偏向小區(qū)車位是具有獨立性的專有部分，可以單獨進行交易，因此，筆者認為此處的當事人是指開發(fā)商與個別業(yè)主而非全體。

（二）當無約定或約定不明時車位的歸屬

《物權法》第74條第2款的規(guī)定僅僅是一種約定方式的列舉，那在現(xiàn)實生活中若出現(xiàn)當事人沒有約定或者約定不明的情形時，小區(qū)車位歸屬又怎樣確定呢。高圣平認為，在確定小區(qū)車位車庫的權利歸屬之前，首先必須明確一點：在開發(fā)商出售房屋以前，小區(qū)車位車庫原始地屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商享有車位的初始所有權。小區(qū)車位所有權歸屬的問題只有在開發(fā)商出售了房屋后才產生。因此，在出現(xiàn)沒有約定或者約定不明的情況時，車位車庫的權利歸屬于開發(fā)商。而另一種觀點則認為，房屋銷售合同一般是開發(fā)商單方面擬定的格式合同，在合同中沒有約定或者約定不明時，應當作出不利于開發(fā)商的解釋。因此，當合同沒有約定或約定不明時，小區(qū)車位歸屬全體業(yè)主所有的解釋才是合乎法理的。

本文比較贊同第二種觀點，即當合同沒有約定或約定不明時，小區(qū)車位應歸屬全體業(yè)主所有，除了以上所提的理由，我認為將車位在沒有規(guī)定或約定不明時的歸屬給予業(yè)主是一種對開發(fā)商的規(guī)制。在現(xiàn)實中，一些開發(fā)商往往在訂立商品房買賣合同時僅說明小區(qū)配有停車位但卻故意不約定或模糊約定其取得方式，在之后才告知業(yè)主其車位的取得方式和高額費用，此種情形對于房屋購買者來說是不利的。采取當合同沒有約定或約定不明時，小區(qū)車位應歸屬全體業(yè)主所有的規(guī)定會迫使開發(fā)商在擬定格式合同時約定并且明確約定車位取得方式否則會對自身不利。

（三）“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)范性質

《物權法》第74條第1款規(guī)定，建筑區(qū)劃內的規(guī)劃車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。學界對于“首先滿足業(yè)主需要”的解釋存在不同的觀點，歸納起來主要是以下兩種。

優(yōu)先購買權說。此觀點認為，“首先滿足業(yè)主需要”是法律給予業(yè)主的一種類似優(yōu)先購買權的權利。根據(jù)傳統(tǒng)的優(yōu)先購買權理論，在首次出售房屋的一定期間內，業(yè)主只能在“同等條件”下行使優(yōu)先購買權，開發(fā)商只要在合理期間內履行了通知義務和給予合理的答復期限，便可視為已經首先了滿足業(yè)主的需要。因為開發(fā)商可以自由處分權利，如若讓開發(fā)商承擔這種無盡的“首先滿足業(yè)主的需要”的責任不合適。

絕對優(yōu)先權說。此觀點認為，“首先”不意味著“優(yōu)先”，而應指不區(qū)分條件地滿足業(yè)主的需要。在沒有滿足業(yè)主需要的情況下，即使業(yè)主以外的人出更優(yōu)厚的條件，開發(fā)商也禁止提前將車位的所有權轉讓給業(yè)主以外的人。而且在開發(fā)商向其他人出售或出租車位時，應盡通知義務，在同等條件下，業(yè)主優(yōu)先于第三人購買或承租。

兩種觀點有利有弊，本文認為，“應當首先滿足業(yè)主的需要”應理解為，在保證小區(qū)業(yè)主使用前提下，根據(jù)“物盡其用”的原則方可與小區(qū)業(yè)主以外的第三人簽署租賃合同供其臨時租用，并且利用法律給予這種租賃合同的期限以一定限制，當小區(qū)業(yè)主提出使用要求后，仍應首先滿足業(yè)主的需要。開發(fā)商不得將小區(qū)車位以買賣、附贈或其他方式將車位受讓給除小區(qū)業(yè)主以外的第三人，這樣，在與第三人租賃合同到期時也不會存在第三人對車位的優(yōu)先購買權和“首先滿足小區(qū)業(yè)主需要”之間的矛盾。

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