龔需林

（324100 浙江開嵐律師事務(wù)所 浙江 江山）

基本案情：原告：夏某；被告：鄭小其（音，6周歲），法定代理人：鄭某。

原、被告系母子關(guān)系，原告于2013年12月17日與被告父親鄭某經(jīng)江山市人民法院調(diào)解離婚。根據(jù)民事調(diào)解書所達(dá)成的協(xié)議，被告鄭小其隨父親鄭某共同生活，由鄭某撫養(yǎng)成人，坐落于江山市雙塔街道XXX號房屋一幢歸原告夏某所有。離婚后至原告提起訴訟前，被告鄭小其一般隨原告共同生活。2014年7月1日，原告將涉案房屋贈與被告鄭小其，并與被告父親鄭某簽訂了贈與合同書一份。簽訂贈與合同之后，原告對涉案房屋進(jìn)行了裝修，并帶著被告共同入住。后原告心灰意冷，決定撤銷對被告的贈與。

裁判結(jié)果：一審判決結(jié)果：撤銷原告夏某就坐落于江山市雙塔街道XXX號房屋對被告鄭小其的贈與。

二審判決結(jié)果：駁回上訴，維持原判。

裁判理由：江山市人民法院審理認(rèn)為：關(guān)于雙方爭議的原告是否有權(quán)撤銷贈與問題，根據(jù)我國《合同法》《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或經(jīng)過公證的贈與合同除外。贈與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。依法改變土地權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)，依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。涉案房屋在本院（2013）衢江民初字第1459號民事調(diào)解書中確認(rèn)歸原告夏某所有。原告于2014年7月1日將涉案房屋贈與被告后，尚未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，故原告在贈與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可依法行使撤銷權(quán)。如因被告尚未成年，無法辦理變更登記手續(xù)，但原告已向相關(guān)行政機(jī)關(guān)出具了能夠反映其真實(shí)意思表示的書面贈與說明的，即贈與的意思表示到達(dá)相關(guān)行政機(jī)關(guān)的，可視為辦理了變更登記手續(xù)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行了轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)因原告未向相關(guān)行政機(jī)關(guān)出具書面的贈與情況說明并備案《贈與協(xié)議書》，應(yīng)認(rèn)定財(cái)產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，原告在贈與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可通過行使贈與合同的任意撤銷權(quán)撤銷該贈與行為。原告要求撤銷贈與，具有事實(shí)及法律依據(jù)，江山市人民法院予以支持。

案例注解：《合同法》第186條第1款規(guī)定:“贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與?！备鶕?jù)此規(guī)定,贈與人撤銷贈與行為必須在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前行使?！逗贤ā返?87條規(guī)定：“贈與的財(cái)產(chǎn)需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)?！彼孕惺谷我獬蜂N權(quán)的必要條件是該財(cái)產(chǎn)權(quán)利是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果贈與財(cái)產(chǎn)是房產(chǎn)的話就需要辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

一、客觀上原、被告均不能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)

本案贈與的房產(chǎn)為農(nóng)村宅基地自建房，婚前，原告與鄭某對該房屋是共同共有。離婚時(shí)，鄭某將該房屋贈與原告。該離婚協(xié)議不違反相關(guān)法律規(guī)定，并經(jīng)江山市人民法院（2013）衢江民初字第1459號民事調(diào)解書確認(rèn)。根據(jù)我國《物權(quán)法》第28條之規(guī)定，自調(diào)解書生效之日起，原告夏某就獲得了涉案房屋的所有權(quán)。但由于原告是城鎮(zhèn)戶口，無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，故原告客觀上不能成為該房屋的登記主體。

現(xiàn)行法律雖然沒有對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的年齡進(jìn)行限制，不過由于農(nóng)村房屋是基于宅基地而建造的。根據(jù)《土地管理法》第62條之規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……”，由此可以看出宅基地一般是以戶為單位申請的。農(nóng)村房屋進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)也是以戶主的名義進(jìn)行登記，即房屋的權(quán)利人是戶主，根據(jù)《中華人民共和國戶口登記條例》《浙江省常住戶口登記規(guī)定（試行）》的相關(guān)規(guī)定，未成年人一般不能擔(dān)任戶主。本案中戶主一直是鄭某，鄭某也并未申請變更戶主。所以，雖然原告將房屋贈與給被告，但由于被告不是戶主，故被告無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，客觀上不能成為該房屋的登記主體。

二、原告可撤銷對被告的贈與合同

根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不要發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！北景钢匈浥c的財(cái)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)依照法律的規(guī)定必須經(jīng)過登記才能發(fā)生轉(zhuǎn)移。但經(jīng)過前文分析，涉案的原、被告均不能成為該房屋的登記主體。但筆者認(rèn)為，原告可以撤銷對被告的贈與合同，具體理由如下：

1.原告并未實(shí)際交付涉案房屋，被告也未實(shí)際占有該房屋

原告贈與時(shí)明確表示將該房屋贈與給被告，未成年人純獲利益的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該財(cái)產(chǎn)屬于被告?zhèn)€人財(cái)產(chǎn)。鄭某作為被告之法定代理人，應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行法定代理人的義務(wù)，保管好被監(jiān)護(hù)的財(cái)產(chǎn)。自離婚后，被告一直由原告撫養(yǎng)，并未與法定代理人鄭某生活。贈與合同簽訂后，原告對房屋進(jìn)行了裝修并與被告共同居住，對該涉案房屋一直享有占有、使用、支配的權(quán)利。相反，鄭某對該房屋并沒有盡到管理職責(zé)，也并未與被告一同居住在內(nèi)。被告作為無民事行為能力人，一直跟隨原告共同生活，雖然實(shí)際居住在涉案房屋內(nèi)，但并未對涉案房屋實(shí)際控制和管理，作為被告的法定代理人也并未履行過管理義務(wù)，由此可以看出被告并未實(shí)際占有該房屋。

2.因客觀原因無法辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的，可用其他方式彌補(bǔ)

首先，該房屋的所有權(quán)人為原告，產(chǎn)權(quán)登記人為鄭某屬于登記不實(shí)。原告將該房屋贈與被告，鄭某在明知產(chǎn)權(quán)登記不實(shí)的情況下，應(yīng)當(dāng)與原告協(xié)商解決產(chǎn)權(quán)變更登記等相關(guān)事宜。其次，被告與鄭某在法律上屬于完全獨(dú)立的民事主體。原告贈與的對象是被告，那么涉案房屋應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽诒桓驵嵭∑涿?。即使由于客觀原因無法進(jìn)行登記的，也不能將該房屋登記在鄭某名下。最后，在涉案房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記登記的情況下，作為被告的法定代理人，鄭某可以采用其他方式，保護(hù)好被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益。例如：可以向公證機(jī)關(guān)對贈與合同、房屋的產(chǎn)權(quán)變更進(jìn)行公證；或者向房屋登記機(jī)關(guān)申請備案等。

3.原告在贈與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移前享有任意撤銷權(quán)

本案中，原告夏某與鄭某是協(xié)議離婚，鄭某自愿將該房屋贈與原告，雖然原告未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，但并不影響其已經(jīng)獲得該房屋的所有權(quán)。此后，原告決定將該房屋贈與給被告，并與鄭某簽訂贈與合同。但原、被告并未辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。原告也未將該涉案房屋交付被告進(jìn)行使用，在原、被告均無法成為涉案房屋登記主體的情況下，鄭某與原告未將該房屋的產(chǎn)權(quán)變更事宜向公證機(jī)關(guān)申請公證，也未向相關(guān)部門申請備案。由此可以看出，原告并未轉(zhuǎn)移贈與房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，房屋的所有權(quán)人仍為原告。即原告在贈與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前享有任意撤銷權(quán)。

三、建議

由于各地的房地產(chǎn)政策不同，贈與的房產(chǎn)在客觀上可能存在無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，此時(shí)無法適用《合同法》第187條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際情況進(jìn)行分析。

（1）贈與人實(shí)際交付贈與房產(chǎn)的，贈與人不能以未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記撤銷贈與合同。由于客觀原因無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，贈與人將涉案房屋交付給被贈與人使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與人已經(jīng)部分履行了贈與合同。該房屋的部分財(cái)產(chǎn)權(quán)益隨交付一并發(fā)生了轉(zhuǎn)移。被贈與人占有、使用該房產(chǎn)，實(shí)際上已經(jīng)享有該房產(chǎn)的相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益。贈與人不再享有任意撤銷權(quán)。當(dāng)然，由于贈與的財(cái)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，交付的方式也只能是現(xiàn)實(shí)交付，而不能是觀念交付。即贈與人實(shí)際搬出贈與的房產(chǎn)，由被贈與人占有使用。如果是被贈與人在贈與之前就已經(jīng)通過租賃或者其他合法方式占有使用的，贈與人享有任意撤銷權(quán)。

（2）贈與的房產(chǎn)經(jīng)過產(chǎn)權(quán)公證或者經(jīng)相關(guān)部門備案的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)益發(fā)生了轉(zhuǎn)移。贈與的房產(chǎn)在客觀上不能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的，贈與人可以采取彌補(bǔ)性措施，保證財(cái)產(chǎn)權(quán)益發(fā)生轉(zhuǎn)移。筆者認(rèn)為，如果雙方將該贈與房產(chǎn)進(jìn)行了公證或經(jīng)相關(guān)部門備案的，可以證明合同雙方均履行了贈與合同。雖然該房產(chǎn)不能辦理變更登記手續(xù)，無法完成過戶，但經(jīng)過公證或者備案的行為明確了被贈與人對該贈與財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利義務(wù)。贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利待條件成就時(shí)將會發(fā)生轉(zhuǎn)移，被贈與人可以獲得該房屋的所有權(quán)。此時(shí)贈與人不享有任意撤銷權(quán)。