汪凌峰

（315103 中石化寧波工程有限公司 浙江 寧波）

隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展,人民的生活水平不斷提高,百姓都有了較高的個人的物質(zhì)和精神文化方面的需求,在人們?nèi)粘Ｉ钪?，業(yè)主委員會的重要性越來越突出,因此,我國法律對業(yè)主委員會到底是一個怎樣的機構(gòu)以及具有怎樣的職權(quán)定位等問題有什么樣的具體的規(guī)定，本文就此對業(yè)主委員會法律主體地位進行了一系列的分析,并提出了一些建設性的建議。

一、住宅小區(qū)業(yè)主委員會訴訟主體地位

業(yè)主委員會是全體業(yè)主的特定屬性,由物業(yè)公司、業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的委會會,為業(yè)主自治管理的利益代表、執(zhí)行機構(gòu),維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，對業(yè)主群眾進行一定依法管理。在當今的居住生活模式中,物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會是日常生活管理中最重要的管理方面,是我國現(xiàn)有生活環(huán)境中最重要的組織形式之一。業(yè)主委員會的法律地位的理解，主要是我國現(xiàn)行法律并沒有做出準確具體的規(guī)定,這在司法實踐中引起了許多不同的意見,各地的判決也不盡相同。在理論界,對業(yè)主委員會的法律地位存在著不同的觀點。主要有以下三種:第一,業(yè)主委員會是獨立的法人團體。第二,業(yè)主委員會是其他組織。第三,業(yè)主委員會在《民法》中沒有主體地位。我個人認為第三個觀點比較合理。

首先，根據(jù)我國《民法通則＞第36條的規(guī)定：“法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務的組織?！币虼?在法律意義上,作為一個法人,必須能夠獨立地享有權(quán)利和義務,也要求法人具有獨立的財產(chǎn)。在此基礎上承擔責任,這是法人獨立承擔責任的基礎。我國的法律也規(guī)定,如果業(yè)主委會員若是法人,有自己的名稱、組織和依地方法設立。但業(yè)主委員會并沒有具備這些條件,這主要是由于業(yè)主委員會沒有全盤支配這些財產(chǎn)的法律基礎。雖然業(yè)主委員會是物業(yè)管理的一部分,如業(yè)主支付的總面積維修的費用,但業(yè)主委會員不能任意支配物業(yè)資金,這部分金錢也并不屬于業(yè)主委員會的運用權(quán)限范圍,業(yè)主委員會主要是具有一定的管理權(quán)限。物業(yè)基金由業(yè)主委員會和業(yè)主規(guī)定，業(yè)主委員會不能獨立承擔民事責任,其責任是由所有業(yè)主共享。因此,業(yè)主委員會在我國現(xiàn)有法律條件下是非獨立法人。許多發(fā)達國家認可這種模式,如法國和新加坡以及美國，而德國《住宅所有權(quán)法》不承認業(yè)主管理組織具有法人資格。在我國現(xiàn)有法律的框架也不認為業(yè)主委員會具有法人資格。

其次,業(yè)主委員會不是我國法律意義上的一個組織。但是根據(jù)《民法》第四十條規(guī)定,對其他組織和法人都有同樣的財產(chǎn)要求，他們必須有一定的組織和財產(chǎn)。同時(物權(quán)法》第75條、《物業(yè)管理條例)第8條、第15條也都有相關規(guī)定，業(yè)主大會可在所有住宅小區(qū)設立,業(yè)主委員會應作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),處理社區(qū)的管理活動,維護業(yè)主的共同權(quán)益?；诖?業(yè)主委員會依法成立。但是由于業(yè)主委員會沒有獨立的產(chǎn)權(quán),因此不能將其視為其他組織。最后，業(yè)主委員會不是一個合法的自然人,也不是中國《民法》中規(guī)定的法人和其他組織。業(yè)主委員會應當屬于業(yè)主賦予其權(quán)利的管理機構(gòu)。它沒有民事主體的資格,不能獨立地享有權(quán)利和義務,但可以在所有者權(quán)利的范圍內(nèi)行使權(quán)利。筆者認為,業(yè)主委員會類似于學校班級設立的機構(gòu)，班級選班委，是在民主集中制的指導下,組織一些活動,有些代表班級參與學?；顒?維護班級及學生集體的利益。業(yè)主委員會也是一樣的,所有的業(yè)主都可以參與選舉業(yè)主委員會，賦予業(yè)主委員會一定權(quán)利。在這一領域,業(yè)主委員會可以代表業(yè)主參與社會活動,如設立物業(yè)管理合同等,以維護業(yè)主的權(quán)益；還賦予業(yè)主委員會另一些權(quán)利,如與公安機關的合作、社區(qū)公共安全的維護等。它的訴訟主體特點，包括以下形式：

1.形成和決策業(yè)主團體的意識的機關

我國《民法通則》中規(guī)定：“法人須有獨立財產(chǎn)并且有獨立承擔民事責任的能力，而業(yè)主團體所占有、使用、管理的財產(chǎn)，例如物業(yè)用房和業(yè)主繳納的管理費用等都是屬于全體業(yè)主共有的，業(yè)主團體僅僅是享有相對獨立的財產(chǎn)權(quán)利，原則上由于對外交往而產(chǎn)生的法律責任由全體業(yè)主共同承擔”。業(yè)主團體作為獨立民事主體(即賦予公民權(quán)利的能力)的基礎是獨立利益和獨立的意志。業(yè)主大會的作為非常設機構(gòu),只能作為小區(qū)業(yè)委會決策者的團體，意味著業(yè)主委會員行使業(yè)主團體的部分權(quán)利,可以為業(yè)主減少一些物業(yè)方面的不必要的財產(chǎn)性支出,如許多住宅的法律談判和物管交易成本等，經(jīng)業(yè)委會備案,由業(yè)主進行授權(quán)并由物業(yè)實施。

2.業(yè)主團體的執(zhí)行和代表機關

在我國現(xiàn)實生活中,這種業(yè)主團體的管理作用是業(yè)主委員會,它不是一個獨立的民事主體，它被定位為業(yè)主團體的執(zhí)行和代表機關?！段飿I(yè)管理條例》中也規(guī)定：“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項?！庇纱丝梢钥闯觯怯忻鞔_的法律作為依據(jù)的，也充分說明了業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。所以我認為應該提高對業(yè)主的利益損害的管理,相應的監(jiān)督管理措施要及時出臺，用較為具體的、切實有效的措施來補償業(yè)主的合法權(quán)益，保護業(yè)主權(quán)益，同時也打擊各種不良行為。

二、住宅小區(qū)業(yè)主委員會訴訟主體權(quán)利

在業(yè)主委員會法律地位的討論和辯論中,是否存在當事人資格爭議是學術界爭論的問題。但筆者認為,只有在《物業(yè)法》和程序法兩個層面上考慮,才能更準確地觀察和確立業(yè)主委員會的法律地位?！睹袷略V訟法》第49條卻非常明確的規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”。

筆者認為，業(yè)主委員會在《民法》上既沒有主體地位,也沒有《民事訴訟法》上的訴訟主體資格,業(yè)主委員會仍然享有訴訟權(quán)利。這項權(quán)利不是法律規(guī)定的,而是所有人權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。此時的訴訟權(quán)利應當?shù)韧凇睹袷略V訟法》中的代表人訴訟。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，當訴訟雙方的當事人中的一方為多數(shù)人，且是相同或同一類的訴訟標的時，為節(jié)省訴訟資源，提高訴訟效率，可由多數(shù)一方的當事人選舉代表參加訴訟，但訴訟結(jié)果由全體當事人共同承擔。訴訟當事人一方在訴訟中是代表業(yè)主訴訟,業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參與訴訟主體的資格,仍然是代表所有的業(yè)主進行的,業(yè)主委員會是處于代表性訴訟的地位。這一點與聯(lián)合行動的選舉代表之間的區(qū)別在于,聯(lián)合行動代表是聯(lián)合選舉產(chǎn)生的代表,這些共同選舉產(chǎn)生的代表在爭端中捍衛(wèi)自己的權(quán)利。這種行為的范圍必須明確,是在沒有爭議的范圍內(nèi)。而由業(yè)主委員會將確定的代表人進行訴訟,是依照物業(yè)管理公司股權(quán)分割的規(guī)定的, 這是適當?shù)模窃V訟的一部分,業(yè)主委員會所代表的行動,是其自己權(quán)利的一部分,或是業(yè)主獨立訴訟的一部分。這也符合最高法院的審判意見：“在物業(yè)管理方面，涉及全體業(yè)主的共同利益的，可由業(yè)主委員會在其職責范圍內(nèi)向人民法院起訴，與物業(yè)無關的，不在此范圍內(nèi)，但訴訟結(jié)果仍然由全體業(yè)主共同承擔?！?/p>

1.業(yè)主委員會訴訟范圍與資格

《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》均將業(yè)主委員會的活動范圍限定于物業(yè)管理范圍內(nèi)。物業(yè)管理是指：“業(yè)主對物業(yè)公司的服務選擇,在物業(yè)服務合同中業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)、房屋及配套的設施設備和相關設備的維修、維護、管理,為環(huán)境衛(wèi)生的物業(yè)管理區(qū)域和相關活動維護?！?/p>

在實際的過程中,業(yè)主委員會糾紛的類型遠遠不限于物業(yè)管理糾紛,還應包括小區(qū)外第三人的財產(chǎn)糾紛,在住宅物業(yè)管理過程中，侵害所有業(yè)主和業(yè)主委員會的共同利益的行為也算在內(nèi)。明確具體的糾紛事宜類型，有限度地承認業(yè)主委員會為適格主體，不僅有利于司法實踐操作，同時也可以防止業(yè)主委員會濫用訴權(quán)。

2.業(yè)主委員會具備民事訴訟主體資格的基礎

業(yè)主委員會以現(xiàn)任為業(yè)務負責任的名義,對第三方提起訴訟。第三人通常指房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)等組織和其他非業(yè)主。具體類型包括：①業(yè)主或物業(yè)區(qū)域外的第三人侵犯小區(qū)內(nèi)業(yè)主共用部位和公有設施的占有、使用和管理，損害了全體業(yè)主的共同利益。此時必須限定在“全體業(yè)主”“共同利益”范圍內(nèi)，如果是單個或部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商之間發(fā)生糾紛，應由單個或部分業(yè)主自己提起訴訟。②業(yè)主遲繳、不繳業(yè)主共有資金賬戶中的物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主分攤資金，經(jīng)過前置公示、催告等程序仍然不履行繳納義務的。資金的遲滯不到位，將會影響共用設施的正常維修保養(yǎng)，造成安全隱患，潛在地侵害了全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，實際上具備了簽訂合同所必需的民事主體資格，可以作為民事訴訟主體資格的基礎。

3.業(yè)主委員會可以作為被告應訴

業(yè)主委員會的應訴范圍可歸結(jié)為以下類型：①業(yè)主委員會作出的決定是違法的,業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害的,被侵權(quán)人可以向人民法院提起撤銷訴訟。我國《物權(quán)法》第78條和《物業(yè)管理條例》第12條第5項對此已有相關規(guī)定。②業(yè)主委員會及其工作人員侵占、挪用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有資金的。③業(yè)主委員會違反法律、業(yè)主大會和業(yè)主大會決議,沒有適當履行或者履行職責,造成全體業(yè)主的公共利益受到損害。隨著法律理論和實踐的發(fā)展,上述訴訟范圍不可能進一步擴大。例如,涉及商品房買賣合同的糾紛涉及所有業(yè)主的共同利益,業(yè)主委員會的職責需要加以遵守。

4.可以進行相關行政訴訟

在實踐中,由開發(fā)商直接主持的原業(yè)主委員會，如果出現(xiàn)沒有保護業(yè)主的合法權(quán)益的情況，可以由現(xiàn)業(yè)主委會員提請行政訴訟。但是,當業(yè)主自愿選舉業(yè)主委員會并向地方當局申請登記被拒絕時，那么新的業(yè)主委員會有權(quán)提起行政訴訟,因為《憲法》是不認為業(yè)主委員會適格的,沒有得到實際承認而影響民事活動,因而不能有效地為全體業(yè)主的共同利益和行使管理事項。

三、結(jié)語

本文初步探討了如何建立業(yè)主委員會的主體法律地位等問題。要加強業(yè)主委員會若干法律權(quán)益制度的初步設計,旨在使業(yè)主委員會具有為業(yè)主團體服務的特色,成為一個實用的團體組織。在現(xiàn)階段,該組織的性質(zhì)位于“無能力的能力社會”。在法律允許的范圍內(nèi)，業(yè)主委員會可以自己的名義開展一定的民事活動,以實現(xiàn)對物業(yè)小區(qū)的切實有效管理。

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