彭雪梅

（518000 廣東君一律師事務(wù)所 廣東 深圳）

誠實信用原則民法的最根本的基本原則，其重要性自然不言而喻，該原則簡稱誠信原則，其字面含義是指公民、法人及其他組織在從事民事活動中應(yīng)當秉承誠實、守信的要求，在法律允許的范圍內(nèi)正當行使權(quán)利和履行義務(wù)，該原則不僅在民法總則中予以體現(xiàn)，在其他的部門法以及整個社會主義法治體系中均存在該原則的表述。如《合同法》第六條規(guī)定：“當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則”。

法律存在的意義在于實施，倘若被束之高閣就不再具備與之相應(yīng)的生命力，誠實信用原則同樣如此，作為貫穿整個民法總則的“帝王條款”，必然關(guān)系著一個時代一個國家，一個法律系統(tǒng)對人性的基本認識和基本態(tài)度。一般認為，誠實信用原則的基本含義是，當事人在市場活動中應(yīng)講信用，恪守諾言，誠實不欺，在追求自己利益的同時不損害他人和社會利益，要求民事主體在民事活動中維持雙方的利益以及當事人利益與社會利益的平衡，但是在現(xiàn)實中又是怎么調(diào)整著整個社會的民事法律關(guān)系呢？

此處引用本人經(jīng)辦處理過的一個實例進行闡述：

2014年1月，王某某與歐陽某某簽訂了房屋買賣合同，王某某通過向銀行貸款分期的方式購買歐陽某某的一套三居室房屋，成交價為177萬元；買受人與出賣人約定于2014年6月底之前將銀行貸款所需證件資料準備齊全，并辦理所購房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后20個工作日內(nèi)，出賣人配合買受人前往房管局辦理房屋的登記過戶手續(xù)，合同簽訂后，因歐陽某某不能提供房屋的所有權(quán)證（即不動產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證），導(dǎo)致王某某無法辦理貸款，房屋買賣合同無法履行。

因此王某某向法院提起訴訟，要求解除房屋買賣合同、歐陽某某向王某某返還定金5萬元、并且支付違約金10萬元、賠償為簽訂房屋買賣合同付出的居間服務(wù)費3.3萬元。

庭審時，歐陽某某辯稱，該份房屋買賣合同簽訂時，該房屋尚未取得房產(chǎn)證書的事實，買賣雙方均已知曉并不存在欺詐的情形，但由于整個案件的舉證過程中，歐陽某某并不能基于該事實舉出相應(yīng)的證據(jù)，故此承擔舉證不能的不利后果，而根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法管理法》第三十八條第（六）項規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”。也就是說尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，不得進入市場流通買賣，因此，該案件的房屋買賣合同由于違反強制性規(guī)定而無效，對于已經(jīng)繳納了購房款項，應(yīng)作為不當?shù)美颠€。

倘若依照好上述規(guī)定，以合同違法判令合同自始無效，綜合整個案件來看，似乎很正當，并不會存在不妥的地方，但是，處于不信守承諾的違約方歐陽某某拿回了房子，除了承擔部分訴訟費之外，并沒有較大的損失，信守承諾方的王某某就損失嚴重了，不僅買不成房子，還未締結(jié)這份買賣合同付出付出了大量的精力以及3.3萬元的居間服務(wù)費，這樣一來不就等于是違約不守信者得益，而守信者受損，在道德上會出現(xiàn)強烈的反差，嚴重違反誠實守信原則，在社會上造成負面的社會影響。

在此應(yīng)當適用另一部法律對本案件進行解析，關(guān)乎強制性規(guī)定的區(qū)分，管理性強制性規(guī)定跟效力性的強制性規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條，違反效力性強制性規(guī)定的，屬無效。而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項在性質(zhì)上應(yīng)屬于管理性強制性規(guī)定，不應(yīng)作為認定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。故此，最終沒有因案涉房屋尚未取得房產(chǎn)證書而認定歐陽某某與王某某訂立的房屋買賣合同無效。而是以歐陽某某未取得所有權(quán)證導(dǎo)致王某某無法辦理銀行貸款的具體表現(xiàn)，認定其行為已構(gòu)成違約，判決本案的房屋買賣合同依法有效，歐陽某某返還定金5萬元、支付違約金4萬元、賠償居間服務(wù)費3.3萬元。

這樣一來，對于守信者的合法權(quán)益就得到了法律的捍衛(wèi)，而違約失信人就會因為其不守約的行為得到應(yīng)有的懲罰，在法律適用上有效避免了道德上的相互矛盾，使得公平正義得到彰顯，有效延伸了法律的職能，促進了社會效果及法治效的有機統(tǒng)一。