何 江

（212000 鎮(zhèn)江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 江蘇 鎮(zhèn)江）

懲罰性賠償是指存在惡意行為的一方，賠付權(quán)益被侵害一方相應(yīng)的金額。房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售過程中涉及各類問題，很容易引起雙方糾紛。最高人民法院在2003年出臺(tái)了司法解釋，嚴(yán)格懲治房地產(chǎn)開發(fā)過程中的惡意欺詐行為，旨在降低市場(chǎng)中的不誠(chéng)信現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、有序發(fā)展。

一、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中規(guī)定

該制度最早在我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中提出，主要針對(duì)商品買賣過程中的欺詐行為，對(duì)侵害方進(jìn)行強(qiáng)制性賠償。我國(guó)在2003年由最高人民法院的司法解釋提出該制度在房地產(chǎn)中的適用，房地產(chǎn)開發(fā)、買賣過程中若存在違約、欺詐行為，可應(yīng)用該制度對(duì)其進(jìn)行懲罰。

二、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中適用探索

（一）適用內(nèi)容分析

1.適用現(xiàn)狀

我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)法及相關(guān)司法解釋中的懲罰性賠償制度主要是，若在房地產(chǎn)買賣過程中存在違約行為，可應(yīng)用法律對(duì)其進(jìn)行懲罰。該懲罰基于合同簽訂實(shí)現(xiàn)，若無法履行合同義務(wù)，出賣人存在違約行為，可承擔(dān)不超過一倍的賠償責(zé)任。違約行為賠償通?；趦煞N情況實(shí)現(xiàn)，一種為合同簽訂之后的抵押行為，另一種為合同簽訂之后的出賣行為?；诜康禺a(chǎn)買賣過程中的欺詐行為，出賣人需要承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。其中包括以下幾種行為，未存在預(yù)售證明，虛假預(yù)售信息，故意隱藏房產(chǎn)抵押情況，故意隱瞞房屋出售事實(shí)，出售為補(bǔ)償安置房屋。以上幾種行為被定義為惡意欺詐，需承擔(dān)一定的法律責(zé)任，給予買受人相應(yīng)的賠償。

2.適用問題

懲罰性制度在房地產(chǎn)法中的適用問題可分為以下三點(diǎn)，一是舉證責(zé)任分配不合理，法律強(qiáng)調(diào)售賣者主觀意愿的欺詐，缺乏客觀論證，無法對(duì)其責(zé)任進(jìn)行明確。購(gòu)買者無法提供相關(guān)證據(jù)，很難對(duì)責(zé)任某方的責(zé)任進(jìn)行明確，這是舉證責(zé)任不合理的體現(xiàn)；二是法律沖突問題，《合同法》中對(duì)合同撤銷、欺詐問題進(jìn)行了闡述，房地產(chǎn)法中的解釋與合同法理論相沖突，這是其存在的主要問題之一；三是適用范圍問題，房地產(chǎn)法中以列舉的方式對(duì)其進(jìn)行規(guī)定，但合同與實(shí)際情況不符，適用范圍過于狹窄，法律體系尚未健全。

（二）改進(jìn)方法探索

1.過錯(cuò)推定原則

司法解釋中應(yīng)用故意欺詐一詞對(duì)責(zé)任進(jìn)行劃分，帶有強(qiáng)烈的主觀色彩。即使在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中出現(xiàn)合同糾紛，存在侵權(quán)欺詐行為，但由于其存在主觀性，在無法提供證據(jù)的情況下，無法強(qiáng)制要求某方對(duì)其進(jìn)行賠償。在此過程中，我國(guó)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行重新修正，應(yīng)用過錯(cuò)推定原則，對(duì)雙方責(zé)任進(jìn)行劃分。在此過程中，甲方應(yīng)主動(dòng)舉證自身是否存在欺詐行為，基于乙方所提供的證據(jù)，對(duì)其進(jìn)行過錯(cuò)推定。由于乙方在合同中屬于弱勢(shì)群體，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)“未售”、“未抵押”的證明責(zé)任?；诖朔桨傅男拚商岣唠p方的警覺性，有效規(guī)避糾紛情況的產(chǎn)生。

2.懲罰性賠償制度情形劃分

情形劃分是指結(jié)合不同侵權(quán)情況，制定不同的賠償制度，提高法律適用性?，F(xiàn)有法律規(guī)定（甲方為出售者，乙方為買賣者），在買賣過程中，若出售方隱藏了客觀事實(shí)，法律將其定義為欺詐行為，乙方可主張對(duì)其進(jìn)行賠償，若乙方已知甲方欺騙，則行為本身存在問題。但若在乙方已知甲方欺詐的情況下，乙方也需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，不可提出懲罰申請(qǐng)。這是保護(hù)雙方基本權(quán)益的重要手段。司法解釋規(guī)定存在欺詐行為時(shí)，乙方可主動(dòng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但行為界定過于籠統(tǒng)。若主動(dòng)欺騙、隱瞞事實(shí)，誘導(dǎo)乙方做出錯(cuò)誤的理解，則需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，賠償乙方損失。在法律中應(yīng)基于不同的情形，對(duì)其進(jìn)行細(xì)化，避免單一賠償制度侵害雙方權(quán)益。

3.適用范圍擴(kuò)大

在商品房買賣過程中，擴(kuò)大懲罰性賠償適用范圍是保障雙方基本權(quán)益，保障規(guī)定合理性的重要關(guān)鍵。在應(yīng)用賠償制度過程中，需以兩個(gè)基本條件為基礎(chǔ)，首先，欺詐行為本就存在，且已經(jīng)發(fā)生，二是欺詐結(jié)果產(chǎn)生，損害了一方的基本權(quán)益。欺詐行為基于個(gè)人主觀意識(shí)而產(chǎn)生，當(dāng)個(gè)人權(quán)益受到侵害時(shí)，很難舉證。適用范圍的逐漸擴(kuò)大，在立法過程中需例舉典型的欺詐行為，提高法律的適用性。在立法過程中對(duì)欺詐、違約等行為進(jìn)行細(xì)化、歸納，拓展舉證途徑，建立責(zé)任認(rèn)證彈性，保障立法判斷的客觀性。適用范圍的擴(kuò)大，可減少法律漏洞的產(chǎn)生，有效保障消費(fèi)者的基本權(quán)益，實(shí)現(xiàn)懲罰性賠償制度的科學(xué)應(yīng)用，保障司法的全面性。

4.買受人法律地位的界定

在懲罰性賠償制度中，可進(jìn)一步對(duì)其進(jìn)行完善，明確乙方在房地產(chǎn)開發(fā)中的法律地位。雙方在合同簽訂之后，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，乙方為買受人。在現(xiàn)階段的懲罰性制度中，主體與購(gòu)買目的不會(huì)對(duì)懲罰性賠償造成影響，這本身便存在問題。首先，現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律中對(duì)買受人的定義尚未明確，實(shí)際中可能作為集體、組織存在，若售賣人存在侵權(quán)行為，集體權(quán)益會(huì)受到嚴(yán)重的侵害，在法律中對(duì)買受人進(jìn)行重新定義，確認(rèn)集體法律地位，集體中的個(gè)體可依據(jù)法律，維護(hù)自身權(quán)益，要求甲方進(jìn)行賠償。此外，法律中應(yīng)界定購(gòu)房目的，基于目的對(duì)懲罰性行為進(jìn)行判斷。若購(gòu)房者動(dòng)機(jī)不純，在此過程中存在欺詐行為，則不適用于懲罰性賠償制度。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)交易中涉及到的金額較大，且與民生問題息息相關(guān)。懲罰性賠償制度的建立對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少房地產(chǎn)糾紛問題具有重要的意義。本文基于適用角度對(duì)懲罰性賠償制度進(jìn)行分析，對(duì)其適用范圍、具體體現(xiàn)等方面進(jìn)行探討，希望對(duì)保護(hù)市場(chǎng)和諧，減少市場(chǎng)矛盾有所推動(dòng)，希望能為構(gòu)建良好的房地產(chǎn)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。