□ 劉英生 陶 然

房屋交易過(guò)程中，買(mǎi)方支付了首付款，但因房屋被法院查封無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。遇到這樣的情況，應(yīng)該采取何種救濟(jì)措施？下面這起案例或許有一定的參考價(jià)值。

基本案情：2016年12月，王某與李某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)李某位于南昌市朝陽(yáng)新城的房產(chǎn)。房屋總價(jià)為120萬(wàn)元，雙方約定王某支付首期房款計(jì)人民幣50萬(wàn)元，余款70萬(wàn)元在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)后支付。合同簽訂后，王某依約于2017年初支付了首期房款50萬(wàn)元，并實(shí)際占有房屋。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)過(guò)程中，王某發(fā)現(xiàn)涉案房屋已經(jīng)被南昌市西湖區(qū)人民法院查封，根本無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，而李某因拖欠巨額債務(wù)下落不明。王某面臨著無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證，又無(wú)法讓李某退還房款的兩難境地。2017年2月，王某向法院提起訴訟，訴請(qǐng)解除原被告之間簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，李某退還已支付的首期房款50萬(wàn)元并支付違約金10萬(wàn)元。

法院觀點(diǎn)：雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行。由于李某收取支付的購(gòu)房款后，尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，李某因其他案件涉訴導(dǎo)致房屋被司法查封，從而缺失履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的條件，無(wú)法繼續(xù)履行，因此解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》之訴請(qǐng)，符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。李某因房屋查封無(wú)法履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致合同履行不能，而原告王某對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)，王某訴請(qǐng)李某返還已支付的購(gòu)房款50萬(wàn)元并承擔(dān)違約金10萬(wàn)元的訴請(qǐng)，符合合同約定，亦予以支持。最終，法院依法判決：解除原被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，被告李某返還原告王某購(gòu)房款50萬(wàn)元并承擔(dān)違約金10萬(wàn)元。

法官提醒：交易的房屋被法院查封后無(wú)法繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)該采取下列救濟(jì)措施：

一、買(mǎi)家可訴請(qǐng)解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，要求賣(mài)家退還購(gòu)房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果查封發(fā)生在雙方簽署合同之后，購(gòu)房合同是有效的，但是由于被查封房限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼撕贤瑹o(wú)法繼續(xù)履行，買(mǎi)方可依法要求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，賣(mài)方退還購(gòu)房款并承擔(dān)違約責(zé)任。但買(mǎi)方將無(wú)法完成交易拿到房屋。

二、買(mǎi)家向查封法院、公安部門(mén)提出保全查封異議，并提交在查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行的憑證；在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)的證據(jù)等，待法院核實(shí)事實(shí)后依法解除查封后予以過(guò)戶(hù)。

三、對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，一旦交易過(guò)程中出現(xiàn)房屋被突然查封的狀況，一定要核實(shí)房屋的基本情況，比如被查封的原因、查封的金額以及法院等等。同時(shí)要將該情況告知買(mǎi)家，另外和查封申請(qǐng)人進(jìn)行溝通，協(xié)商是否可以解除查封。