張翠翠

從2016年到2017年，屢屢有區(qū)域“地王”被曝光，與拿地的風(fēng)光無(wú)限相比，此后，因?yàn)槌杀咎撸芏嗟赝蹴?xiàng)目遲遲沒(méi)有動(dòng)工，已經(jīng)入市的項(xiàng)目，銷(xiāo)售狀況也不太理想。

不過(guò)，“地王”卻炒熱了周邊的房?jī)r(jià)，在地王還沒(méi)有賺到“回頭錢(qián)”時(shí)，那些早已入市的樓盤(pán)卻沾了地王的光，賺得盆滿缽滿。

2017年，七成地王在虧損

近日，泰禾花費(fèi)約108.62億將一塊曾被稱為北京“第三高價(jià)”的地王收入囊中。

兩年前，“第三高價(jià)”地王——北京豐臺(tái)地王，由華僑城、華潤(rùn)置地、招商蛇口三大央企花費(fèi)83.4億聯(lián)手摘得，溢價(jià)率50%，折合樓面價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米。

在寸土寸金的北京，“第三高價(jià)”地王原本意味著不錯(cuò)的回報(bào)。但這塊地在拍賣(mài)之初就因價(jià)格高而讓聯(lián)合方之間產(chǎn)生了分歧。拍賣(mài)當(dāng)天，華潤(rùn)和招商因?yàn)橥恋爻杀境鲱A(yù)期而打算退出，最終是華僑城獨(dú)立拿下了這塊地。

此后兩年，華僑城因這塊“地王”遭受了不小的折磨。在項(xiàng)目案名尚未宣布的情況下，招商和華潤(rùn)就分別在2016年7、8月陸續(xù)退出了該項(xiàng)目，并將其所持合計(jì)67%的股權(quán)，全部轉(zhuǎn)讓給了華僑城。

孤注一擲的華僑城，起初仍抱有希望靠這個(gè)項(xiàng)目翻盤(pán)。去年3月，他們公布了該項(xiàng)目案名，豐臺(tái)地王正式定名為“新著東方”，并宣稱要將其建造成北京豪宅標(biāo)桿。不過(guò)，華僑城還是在為自己尋找新的合作伙伴。去年7月，華僑城北方集團(tuán)與泰禾華北區(qū)域簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，去年8月，泰禾接手了北京僑禧49%的股權(quán)。不過(guò)，在與泰禾攜手僅兩個(gè)月后，華僑城還是選擇了徹底放棄。去年10月31日，他們將北京僑禧剩余的51%股權(quán)，也掛上了北京產(chǎn)權(quán)交易所。

從當(dāng)年豪擲83.4億的意氣風(fēng)發(fā)，到今天黯然退出，豐臺(tái)地王給華僑城帶來(lái)了巨大的財(cái)務(wù)壓力。截至去年10月31號(hào)，北京僑禧2016年度負(fù)債總額高達(dá)98.31億元，處于前期開(kāi)發(fā)階段讓項(xiàng)目公司過(guò)去兩年都處于資不抵債的境地。

對(duì)泰禾來(lái)說(shuō)，以108億的代價(jià)接手當(dāng)年83億的地王，看起來(lái)并不劃算。過(guò)去一年都在四處收購(gòu)的泰禾，拿下這宗地王后，將擴(kuò)充其在北京區(qū)域的土地儲(chǔ)備。作為曾經(jīng)的地王收割機(jī)，泰禾目前在京仍有9個(gè)項(xiàng)目預(yù)售，但其近一年多已經(jīng)鮮有涉足北京土地市場(chǎng)，而是將目光轉(zhuǎn)向了收并購(gòu)市場(chǎng)。

至于收購(gòu)豐臺(tái)地王之后，能否快速施工，目前還沒(méi)有定論。尷尬的是，其旁邊高端定位的天悅壹號(hào)項(xiàng)目，不久前已經(jīng)對(duì)外開(kāi)放示范區(qū)和樣板間，在速度上已搶先一步。

有數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的兩年，與拿地時(shí)的風(fēng)光相比，有“七成地王在虧損”。1月3日，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱在“2018，相信未來(lái)”樓市年度發(fā)布會(huì)上指出，絕大多數(shù)在2016年誕生的地王在2017年遭遇了嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。

進(jìn)入2018年，南京本地媒體報(bào)道了一條新聞，2016年地王項(xiàng)目京奧港未來(lái)墅封停，因拖欠施工方工程款而被迫停工。2016年4月15日，經(jīng)過(guò)61輪競(jìng)拍，京港澳集團(tuán)以47.6億元摘得南京麒麟G09宅地，樓面價(jià)22353元/㎡，成為當(dāng)時(shí)區(qū)域地王，溢價(jià)率超100%。

然而，從直觀上，麒麟的地價(jià)并沒(méi)有被更多的地王炒熱，反而是趨降，這對(duì)板塊房?jī)r(jià)的預(yù)期產(chǎn)生了非常不利的影響，京奧港目前在售的房?jī)r(jià)，以地價(jià)而言，非常之低。

這不僅是南京麒麟G09地王所面臨的“尷尬”，也是眼下和不遠(yuǎn)的將來(lái)，中國(guó)更多地王所不得不面臨的現(xiàn)實(shí)。

地王“拖延癥”背后

整個(gè)2016年，我國(guó)一共產(chǎn)生了超過(guò)340宗單、總價(jià)地王，房企一窩蜂競(jìng)逐高價(jià)地，一時(shí)風(fēng)光無(wú)限。特別是位于長(zhǎng)三角的上海、南京、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)。在克而瑞最近的一篇研究分析中，選取了熱門(mén)城市的50個(gè)典型地王項(xiàng)目展開(kāi)分析，結(jié)果顯示50個(gè)地王項(xiàng)目只有7個(gè)已開(kāi)盤(pán)，有29個(gè)已開(kāi)工未開(kāi)盤(pán)，仍有14個(gè)尚未開(kāi)工，集體患上了拖延綜合癥。

研究發(fā)現(xiàn)，這些城市往往也是2017年政府“控房?jī)r(jià)”的重點(diǎn)區(qū)域，多個(gè)區(qū)域的“限價(jià)”甚至直逼“地王”的樓面價(jià)，這意味著已入市的“地王”項(xiàng)目，高價(jià)銷(xiāo)售會(huì)迎來(lái)市場(chǎng)反應(yīng)的平淡。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州首開(kāi)金茂府于2017年6月28日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)周定金簽約率僅為43%。

按政府規(guī)定，地塊完成交易后1年不開(kāi)工罰款20%，兩年不開(kāi)工則由政府無(wú)償收回。但現(xiàn)實(shí)是，多重原因牽絆了“地王”項(xiàng)目的入市步伐。

“現(xiàn)在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企業(yè)必須做高周轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)慢了利息就可能很快超過(guò)建安成本，不僅不掙錢(qián)甚至被拖垮?！倍∽骊疟硎?，今年開(kāi)發(fā)商迎來(lái)了最困難的日子，受融資門(mén)檻提升、限購(gòu)限貸預(yù)售證審批等一系列房產(chǎn)調(diào)控之下，房企資金回籠難度加大，資金不到位就可能造成工期拖延。

回顧近年的房地產(chǎn)歷程，不同的調(diào)控節(jié)點(diǎn)上均出現(xiàn)過(guò)“地王之殤”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的長(zhǎng)沙等，房企高價(jià)拿地后不久便遇行業(yè)下行周期，“地王”項(xiàng)目慘被套牢。結(jié)局是，有的以爛尾、企業(yè)破產(chǎn)告終；也有的幸運(yùn)地得到救助，獲得新生。

此外，地王項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)疑需要高成本投入，資金不到位造成工期拖延也在一定程度上延緩了地王項(xiàng)目的入市。安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，土地不開(kāi)工或停工也可能因?yàn)榉科蟮馁Y金（尤其是現(xiàn)金流）出現(xiàn)問(wèn)題。還有一種讓開(kāi)發(fā)商選擇主動(dòng)拖延工期的原因則是等待利潤(rùn)。

理性的“調(diào)控”：如何避免“今年不買(mǎi)房，明年買(mǎi)地王”

2016年，濟(jì)南市唐冶片區(qū)進(jìn)入土拍現(xiàn)場(chǎng)，一時(shí)誕生了不少地王板塊。圍子山西側(cè)的2016-G021號(hào)、G022號(hào)、G023號(hào)三宗地塊，經(jīng)過(guò)13家房企的936輪競(jìng)價(jià)，最后被濟(jì)南隆昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以254624萬(wàn)元的價(jià)格收入囊中，溢價(jià)率高達(dá)389.79%，并于當(dāng)年7月4日與濟(jì)南市國(guó)土資源局正式簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。按照容積率來(lái)算，2016-G021地塊的地上最大容積率為1.4，樓面地價(jià)為7080元/㎡，刷新了濟(jì)南土地掛牌出讓的紀(jì)錄，成為喧囂一時(shí)的“地王”。

經(jīng)調(diào)查，這家名不見(jiàn)經(jīng)傳的拿地公司——濟(jì)南隆昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，其控股股東正是當(dāng)天以15億元拍下同片區(qū)2016-G017、G018地塊的河北帝華房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。這意味著，河北帝華房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司斥資40多億元買(mǎi)了5塊地，一時(shí)名聲大噪。

然而，眼看到了交款大限日，河北帝華房地產(chǎn)集團(tuán)卻沒(méi)有付清首期土地款。最終因違約被扣除競(jìng)買(mǎi)保證金2.25億元。同時(shí)，兩家公司被列入誠(chéng)信黑名單，2年內(nèi)不得在濟(jì)南市參與土地競(jìng)買(mǎi)。河北帝華房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成為近年來(lái)濟(jì)南房地產(chǎn)界首例因無(wú)法繳納土地出讓價(jià)款而被處罰的企業(yè)。帝華方面稱一直在籌款。

高達(dá)近400%的溢價(jià)率，一下子讓唐冶片區(qū)聲名鵲起，周?chē)姆績(jī)r(jià)與地價(jià)短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)非理性上漲，房?jī)r(jià)每平米漲了上千元。如今的唐冶片區(qū)，拿地的企業(yè)正在加緊施工，高樓還未露面，未來(lái)售樓價(jià)是多少？恐怕高得離譜，才能對(duì)得起如此高的地價(jià)。在意識(shí)到這種非理性的“抬高”房?jī)r(jià)的行為后，濟(jì)南市相關(guān)部門(mén)緊急在去年9月28日和10月2日發(fā)出兩道“調(diào)控令”，出臺(tái)“限購(gòu)”政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

就在去年的4月19日，濟(jì)南市曾發(fā)布最嚴(yán)限購(gòu)令，首付提高到60%，同時(shí)規(guī)定土拍溢價(jià)率超過(guò)150%得賣(mài)現(xiàn)房，這一政策無(wú)疑是為樓市踩了“急剎車(chē)”。

可喜的是，去年土拍從8月份的熱門(mén)地塊溢價(jià)率高，到12月份的大部分底價(jià)成交，在政策高壓下，土拍市場(chǎng)趨于理性。

為此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家稱，地價(jià)高的樓盤(pán)，它將來(lái)的房?jī)r(jià)肯定低不了?！拔肿兂山衲瓴毁I(mǎi)房，明年買(mǎi)地王”。對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，華山片區(qū)、雪山片區(qū)、萬(wàn)達(dá)文旅片區(qū)、新東站片區(qū)都是不錯(cuò)的選擇，目前來(lái)說(shuō)，這些片區(qū)的地價(jià)并不高。