【摘 要】如今，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)中占有很大地位，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算也是一個(gè)比較熱門的話題，做好會(huì)計(jì)成本核算，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，同時(shí)這也是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)夠持續(xù)良好經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要內(nèi)容。因此，在應(yīng)用中需要找出并分析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中存在的問(wèn)題，并制定相應(yīng)的解決對(duì)策，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期處于不敗之地?；诖吮疚姆治隽朔康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會(huì)計(jì)成本；核算

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

1.產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同

對(duì)于制造業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)成品主要是指那些已經(jīng)完成全部的生產(chǎn)過(guò)程并且已經(jīng)驗(yàn)收入庫(kù)的產(chǎn)品。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)成品的內(nèi)容就比較復(fù)雜了，主要有開發(fā)產(chǎn)品、出租所開發(fā)的產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品等等，這些產(chǎn)品既可以直接進(jìn)行銷售，也可以出租，抑或是作價(jià)轉(zhuǎn)讓等等。所以，在核算方法上，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)成品與一般的產(chǎn)成品的核算方法是有很大不同。

2.產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜

與制造業(yè)的產(chǎn)品成本的核算相比，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本核算方法是比較復(fù)雜的。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有一定的復(fù)雜性，所以在開發(fā)過(guò)程中，會(huì)發(fā)生許多不同種類和性質(zhì)的費(fèi)用，企業(yè)只有合理的設(shè)置成本核算對(duì)象與成本項(xiàng)目，才能做好會(huì)計(jì)核算工作。

3.經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值比一般產(chǎn)品要高很多，而且生產(chǎn)周期也比一般產(chǎn)品要長(zhǎng)，所以一般都是采取預(yù)銷的方法，房地產(chǎn)企業(yè)要交納的流轉(zhuǎn)費(fèi)主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，主要是在自身經(jīng)營(yíng)管理工作中的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)成本基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的對(duì)象合理分配，以準(zhǔn)確計(jì)算出企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)管理成本和各分項(xiàng)單位的成本投入情況。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算主要涉及以下內(nèi)容：

1.土地開發(fā)成本

主要是指建設(shè)用地需要的實(shí)際費(fèi)用，如土地征用費(fèi)、土地拆遷費(fèi)等。土地征用費(fèi)應(yīng)根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)進(jìn)行計(jì)算。土地拆遷費(fèi)涉及拆遷發(fā)熱補(bǔ)償費(fèi)與拆遷安置費(fèi)兩部分，應(yīng)根據(jù)土地原使用人的損失情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。

2.前期工程費(fèi)

涵蓋項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃、研究勘察及前期工程所有投資費(fèi)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、規(guī)劃可根據(jù)項(xiàng)目總投資額的一定百分比進(jìn)行核算。對(duì)于建設(shè)用地上原有的建筑物的拆除費(fèi)，應(yīng)結(jié)合實(shí)際進(jìn)行計(jì)算。

3.房屋開發(fā)成本

涉及房屋基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)和有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)，比如小區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)、供暖費(fèi)、供氣費(fèi)等。對(duì)于此類建設(shè)費(fèi)，通常采用單位指標(biāo)法、單元估算法等方式實(shí)施核算。

4.管理費(fèi)

主要是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部管理時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用，比如開展的各類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等均屬于管理費(fèi)用范疇，此類費(fèi)用可通過(guò)大致估算法實(shí)施核算。

5.銷售費(fèi)

是為了提高企業(yè)的銷售率而產(chǎn)生的費(fèi)用，比如宣傳推廣費(fèi)、銷售人員勞動(dòng)報(bào)酬等，此類費(fèi)用應(yīng)結(jié)合實(shí)際進(jìn)行核算。

6.財(cái)務(wù)費(fèi)

是指房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中辦理相關(guān)手續(xù)所產(chǎn)生的手續(xù)費(fèi)，或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而進(jìn)行籌資的費(fèi)用等。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的對(duì)策

1.優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目即合理分類與簡(jiǎn)化有關(guān)規(guī)定中所必須出現(xiàn)的科目，讓會(huì)計(jì)科目的核算變得更為明確與簡(jiǎn)單。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際規(guī)模以及項(xiàng)目的具體情況來(lái)進(jìn)行。其次，應(yīng)優(yōu)先考慮項(xiàng)目開發(fā)成本，再考慮房屋開發(fā)成本。相關(guān)工作人員必須要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查工作，并將核算重點(diǎn)放在土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本等二級(jí)科目。在核算時(shí)開發(fā)成本過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)將單項(xiàng)工作視為實(shí)際對(duì)象。除去必須的成本項(xiàng)目核算，可以根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的情況來(lái)對(duì)科目進(jìn)行合理的增減。

2.加強(qiáng)收入、費(fèi)用等核算工作的落實(shí)開展

確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入、費(fèi)用等核算工作得以有效開展與落實(shí)可從以下幾方面著手進(jìn)行：首先，應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照我國(guó)現(xiàn)行稅法中的規(guī)定來(lái)明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際擁有商品房、土地面積和有關(guān)配套設(shè)施在市面上銷售所得的收入作為參考來(lái)確認(rèn)企業(yè)按揭貸款以及預(yù)先銷售的實(shí)際收入。再者，在簽訂購(gòu)房合同、交房協(xié)議、預(yù)收賬款、后期付余款等環(huán)節(jié)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要依據(jù)實(shí)際簽訂協(xié)議中的內(nèi)容和后期實(shí)際交易金額來(lái)進(jìn)行入賬與核算。不僅如此，在核算費(fèi)用、收入以及成本等工作時(shí)，還應(yīng)當(dāng)要提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露的質(zhì)量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項(xiàng)項(xiàng)目中生成的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營(yíng)好活動(dòng)中的信息，從而有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)信息的有效性與實(shí)用性。

3.加強(qiáng)成本核算管理系統(tǒng)建設(shè)

近年來(lái)，財(cái)務(wù)共享中心的出現(xiàn)為成本核算管理提供了有利平臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用共享中心規(guī)范、系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)、流程化的特質(zhì)，結(jié)合自身實(shí)際，從問(wèn)題出發(fā)，做好各業(yè)務(wù)功能模塊的設(shè)計(jì)工作。引入預(yù)算板塊，設(shè)立超支報(bào)警系統(tǒng)，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用支出；引入合同管理板塊，從經(jīng)濟(jì)行為開始到結(jié)束，嚴(yán)格按照合同節(jié)點(diǎn)部署安排；引入費(fèi)用板塊，合理設(shè)定報(bào)銷審批流程；引入稅務(wù)板塊，以“營(yíng)改增”為契機(jī)，依法納稅，科學(xué)籌劃，合理避稅。成本核算管理體系是一個(gè)龐大的系統(tǒng)，以財(cái)務(wù)部為牽頭，法律事務(wù)部、人力資源部、工程部、物資部、銷售部等都要參與其中。企業(yè)應(yīng)將各個(gè)職能部門的工作情況納入統(tǒng)一共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的無(wú)縫對(duì)接。同時(shí)，要加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，引進(jìn)專業(yè)內(nèi)審人員，確保會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性。

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不規(guī)范以及成本核算本身存在一定的限制，致使企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中出現(xiàn)了各類問(wèn)題，大大降低了會(huì)計(jì)成本核算效率，因此需要采取有效的方法進(jìn)行優(yōu)化，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

崔曉（1980—），女，山東龍口人，2005年畢業(yè)于山東財(cái)政學(xué)院，經(jīng)濟(jì)師 。endprint