倪鵬飛

房地產是不可移動、價值巨大、耐用必需、資源稀缺的特殊物品，具有投資和投機雙重屬性且不易管控，易引發(fā)“灰犀牛事件”。因此，研究房地產“灰犀牛”的生長力量和發(fā)展機制，探索阻擊或消滅房地產“灰犀?！钡拿钣嬇c良策，對經(jīng)濟社會繁榮穩(wěn)定具有重要意義。

房地產“灰犀?！北澈蟮牧α?/p>

中國房地產是否會形成泡沫并最終破裂，或者說“灰犀?！笔欠裆珊偷絹恚Q于多種因素，其中最關鍵的當屬預期管理、政策調控和制度改革這“三大力量”。

影響房地產“灰犀牛”的管理預期力量。一方面，依據(jù)現(xiàn)有的預測數(shù)據(jù)模型，宏觀和市場基本面決定樂觀預期可以持續(xù)到2025年前后。城市人口增長、住房存量缺口和舊房改造任務三個主要因素決定房地產真實需求將在2025年前后絕對下降。按目前水平和增速測算，2025年將實現(xiàn)人均45平米和“一人一臥”美好生活目標，常住人口城市化率接近69%，棚戶區(qū)及舊城改造也會基本結束。計量模型預測也顯示，2025年左右可能出現(xiàn)樓市拐點。另一方面，樓市結構性問題決定樂觀預期隨時可能逆轉。在住房數(shù)量總體基本飽和、一些熱點城市也出現(xiàn)一定空置、更多城市加入嚴重高房價行列的當前，預期不僅越來越重要，而且也越來越脆弱和易變，影響因素的微小漣漪都會導致預期的巨大波瀾。總之，總體樂觀的預期支撐市場上行或者過度上行，而悲觀預期過度導致的是市場下挫失速。

影響房地產“灰犀?！钡恼哒{控力量。鑒于樓市樂觀預期仍在持續(xù)，驅動炒房的利益機制沒有改變，政策調控總體取向是保持樓市穩(wěn)定或穩(wěn)中有降，2017年也取得一定的成效。但是，一方面，過度嚴厲的調控可能導致泡沫破裂。嚴厲的限購、限售、限簽、限貸、限價等政策，可能會誤傷消費需求，也可能帶來瞬間預期逆轉，導致觀望甚至拋售，使房價下降失速。另一方面，放松調控可能導致市場報復性反彈。在制度未變的前提下，持續(xù)嚴厲的行政調控讓市場各方尤其是地方政府承受著巨大壓力。出于自身利益考慮，地方政府隨時有可能放松從嚴的調控政策，導致市場反彈和房價泡沫迅速擴大。

影響房地產“灰犀牛”的制度改革力量。制度決定房地產“灰犀牛”發(fā)生概率的大小，也決定發(fā)生概率是否為零。當前的中國，一方面，既有住房制度生成了“支持炒不利住”的利益機制。這些基礎性制度和利益機制體系，激勵市場主體參與和支持炒房行為，如果不予改變，將持續(xù)驅動房地產市場過度發(fā)展和房地產泡沫持續(xù)擴大，并最終導致泡沫破裂。另一方面，改革住房制度將形成“支持住禁止炒”的利益機制。實質性住房制度改革的推進，帶來利益機制的重建，投機炒房沖動消失，“灰犀牛”將自然消失。但如果改革力度過猛，可能導致房地產市場驟然降溫，也有可能引起市場的震蕩和泡沫的破裂。總之，在已經(jīng)存在泡沫的情況下，制度改革是否進行以及改革的力度和速度，很大程度上決定著房地產“灰犀?！钡拇嫱龊妥呦?。

如何應對房地產“灰犀?！?/p>

預期、政策與制度既是產生“灰犀牛”的力量，也可能是消滅“灰犀?！钡牧α?。使用好、搭配好這三大力量，可以讓來勢兇猛的“灰犀?！毕г诼飞?，并實現(xiàn)房地產市場“長治久安”。

妥善管理和充分利用市場預期。首先，充分利用樂觀的預期。就是要利用2025年前總體樂觀的預期，以及房地產泡沫輕易不破的機會，抓緊推進住房制度改革和長效機制建設的工作。其次，妥善管理脆弱的預期。針對預期易變、脆弱和對影響因素變化反應過度的情況，要高度重視宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產市場的變化，認真研究制度改革和調控政策。針對可預判的事件及其影響，事前應主動采取有效措施，盡可能降低預期對事件的過度反應。針對不可預測的事件及其影響，事后應形成自動響應的引導和穩(wěn)定預期的方案。

持續(xù)保持調控政策的韌性和機制化。保持韌性調控（機制化和制度化調整）逐步消減風險，防止剛性調控（不調整任何政策）或彈性調控（隨意放松或者加碼）擴大風險。首先，堅持調控的持續(xù)性。樓市過熱的制度機制沒有根本改變前，房地產行政調控不能解除。其次，實現(xiàn)調控的機制化。根據(jù)房地產內部及與宏觀經(jīng)濟金融的關系，建立一套指標體系，然后根據(jù)監(jiān)測和預判的市場變化程度，自動做出程度不同的政策調整。最后，把握調控的平衡性。無論在市場上行、下行還是僵持階段，調控總體目標都是實現(xiàn)短期平穩(wěn)。因此，調控需要把握適度，從而迫使博弈各方避免突變行動，讓市場盡量向著期望狀態(tài)調整，同時又適應宏觀經(jīng)濟、金融的變化，尋求房地產、金融和宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定與平衡。

“穩(wěn)準狠快”地推進住房制度改革。利用制度改革清除市場風險，避免改革偏差產生新的風險。首先，科學獨立，縝密設計。一是要保持設計獨立性，力避方案被利益相關者俘獲或成為妥協(xié)后的“四不像”，降低出現(xiàn)偏差的概率。二是科學調研，提高可操作方案的縝密性。其次，大膽改革，突破關鍵。一是要把重要緊迫的土地和金融制度作為突破口堅決改革； 二是要把意義多重的房地產稅制度作為風向標穩(wěn)步推進； 三是要把關鍵性根本性的財稅體制作為主堡壘系統(tǒng)攻堅； 四是要把帶動廣泛的租賃市場建設作為主線索全面落實。再次，穩(wěn)中求進，系統(tǒng)配套。通過建立住房租賃制度帶動住房、土地、金融、財稅制度的改革。堅持協(xié)同配套，通過稅收財政和多元化市政融資體系建設，擺脫“土地財政”。建立匹配的金融監(jiān)管制度，創(chuàng)新多渠道的直接融資制度。以開征房地產等地方稅，支持改革央地財稅體制。以多主體的土地供應支持加快建立多主體的住房供應制度。做好房地產稅改革的解讀，做好預期管理和引導工作。最后，邊試邊改，加快推進。消滅“灰犀牛”時間緊迫，要抓住2025年前的窗口期，與城市化爭時間，與住房缺口爭空間，邊試邊改、爭取主動。

擴大預期管理、政策調控和制度改革統(tǒng)一性。將預期管理、政策調控和制度改革有機結合，讓樓市向長期穩(wěn)定健康狀態(tài)逐步過渡。首先，用預期管理來減少政策調整和支持制度改革。通過管好預期，減少房地產市場的震蕩，同時防止泡沫繼續(xù)擴大和立即破裂，以減少調控政策頻繁劇烈調整，加快和加大制度改革與機制建設的速度和力度。其次，用韌性調控來支持預期管理和制度改革。通過持續(xù)韌性的調控，使市場主體行為可靠和市場相對穩(wěn)定，一方面減輕預期管理的壓力，另一方面支持改革的深化和攻堅。最后，用制度改革支持預期管理和政策調控。通過制度和利益機制改變，可以讓脆弱易變的預期轉向穩(wěn)定可靠，用改革后建立的新制度和新機制接續(xù)之前臨時性調控政策，讓部分政策調控向機制化、制度化方向轉變和完善，讓部分調控政策轉變?yōu)閯?chuàng)新的住房制度。endprint