王秦飛+湯光輝

摘 要：房屋買賣合同網(wǎng)簽的性質(zhì)屬于行政監(jiān)管手段，目的在于實現(xiàn)地產(chǎn)市場的監(jiān)管。預告登記是公式方式，其對抗效力來源于法律規(guī)定。二者雖均有公示的效果，但是性質(zhì)上卻千差萬別，網(wǎng)簽不能等同于預告登記。

關(guān)鍵詞：網(wǎng)上簽約；預告登記；對抗效力

一、合同網(wǎng)簽的內(nèi)涵及由來

所謂網(wǎng)簽，是指房屋買賣的網(wǎng)上簽約，實踐中房屋買賣的網(wǎng)簽主要包括兩種形態(tài)：增量房和存量房。所謂增量房主要是指商品房，所謂的存量房目前并沒有統(tǒng)一的范圍界定，實踐中多指向二手房。目前，大多數(shù)對網(wǎng)簽作出規(guī)定的地方，其對象一般僅限于存量房，但在實踐中，商品房的買賣同樣必須網(wǎng)簽。在實行網(wǎng)簽的地區(qū)，網(wǎng)簽是一種制度強制，只要當事人通過市場進行不動產(chǎn)的交易就必須辦理網(wǎng)簽。網(wǎng)簽的效果是在房屋所有權(quán)獲得初始登記或變更登記之前，同一標的物不能再次成為買賣的對象。

2010年，國務院辦公廳在《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確提出“要進一步建立健全商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大資金監(jiān)管力度”。此后各地紛紛推行網(wǎng)簽，住房與城鄉(xiāng)建設部甚至在2016年4月提出要在全國范圍內(nèi)將網(wǎng)簽全面推行。

二、合同網(wǎng)簽的法律定位

在房屋買賣的交易活動中，買賣雙方達成買賣合意后，將合同內(nèi)容固定在有房地產(chǎn)相關(guān)部門（一般為住建部門）的網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，并將簽約信息在網(wǎng)上備案。房屋買賣網(wǎng)上簽約后會生成一個網(wǎng)簽號，同時在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約，已經(jīng)網(wǎng)簽的房屋無法進行第二次網(wǎng)簽。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明，防止一房二賣，并同時實現(xiàn)監(jiān)管地產(chǎn)市場的目的，故其本質(zhì)上屬于行政監(jiān)管手段。因此可以說網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)房屋買賣活動，防止開發(fā)商捂盤以及一房二賣而建立起的一個網(wǎng)絡化管理系統(tǒng)。

根據(jù)2015年住房和城鄉(xiāng)建設部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導則》第8.6條，網(wǎng)簽后形成的檔案信息具有公開性，可供社會公眾查詢、復制。因此網(wǎng)簽為包括當事人在內(nèi)的社會公眾提供了有效的外部監(jiān)督機制，不僅能夠保障買受人利益，同時使房屋交易變得透明。故而，網(wǎng)簽雖然不是公示方式，但本質(zhì)上卻在發(fā)揮公示的功能，且其背后亦是由國家信用為支撐、國家強制力為保證，在形式上與公示方式?jīng)]有多少差別。因此我們認為，網(wǎng)上簽約應該能夠承擔公示的功能、同時也應該享有公信效力的能力。盡管物權(quán)法定原則無法突破，但是也應當給予網(wǎng)簽這種現(xiàn)象一定的緩和空間，以兼顧維護交易安全、保障買受人利益和實現(xiàn)市場監(jiān)管、促進不動產(chǎn)市場良性秩序構(gòu)建的雙重功能。

三、網(wǎng)簽合同與預告登記的關(guān)系

（一）網(wǎng)簽與預告登記在功能上相似

不動產(chǎn)物權(quán)的變動未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)效力。在現(xiàn)行的物權(quán)變動模式下，作為交易基礎行為的債權(quán)與物權(quán)變動被區(qū)分為兩種截然不同的法律事實，二者在時間與邏輯上存在著時間差，而這在地產(chǎn)交易環(huán)境中極容易損及交易安全。債權(quán)人雖然享有請求權(quán)，但請求權(quán)并不具有限制或禁止享有物權(quán)的債務人再次處分的權(quán)能。預告登記制度的價值就在于彌補債權(quán)成立與物權(quán)獲取之間的縫隙，最終實現(xiàn)保護交易安全之目的。為了實現(xiàn)這一目的，預告登記被賦予禁止處分的效果。與之類似，網(wǎng)簽之后的房屋無法再次買賣，且在注銷之前亦不能進行第二次網(wǎng)簽，也無法辦理過戶登記。實現(xiàn)這一功能的根本原因在于，通過政府的公示信息平臺將債權(quán)公布于外，并由此獲得類似于預告登記的對抗效力。

（二）合同網(wǎng)簽與預告登記的區(qū)別

合同網(wǎng)簽與預告登記并不是同一個概念，二者之間性質(zhì)各異，主管部門不一。

1.二者性質(zhì)不同

預告登記是指為了保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)的實現(xiàn)而作的提前登記。其是一種特殊的登記類型，主要體現(xiàn)在登記之時作為登記內(nèi)容之權(quán)利并非物權(quán)而是債權(quán)請求權(quán)——將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。依法理，請求權(quán)本不應納入不動產(chǎn)物權(quán)登記，但現(xiàn)實生活卻又優(yōu)先保護某類特定債權(quán)請求權(quán)之必要，因此法律通過預告登記制度，賦予這種債權(quán)請求權(quán)物權(quán)效力。但是預告登記的權(quán)利性質(zhì)仍然是民事權(quán)利。而網(wǎng)簽則是一種行政行為。物權(quán)法定是物權(quán)法的一項基本原則，公示的方式的法定也是該原則的題中之義。因此，雖然網(wǎng)簽也能夠起到將權(quán)利內(nèi)容向外公示的作用，但歸根結(jié)底，不能成為物權(quán)法上的公示的方式。

2.二者主管機關(guān)不同

根據(jù)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定，預告登記的范圍為不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議。在經(jīng)濟活動中，不動產(chǎn)物權(quán)變動或者主要的對象是房屋和土地，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實現(xiàn)前，登記部門仍較分散，房屋的預告登記與土地的預告登記分屬不同部門辦理。房屋的登記由縣級以上政府的房屋主管部門或其設置的負責房屋登記工作的機構(gòu)辦理，土地的登記由國土資源行政部門辦理。因此，按照預告登記的對象不同，負責登記的部門也不同。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度得以全面推行后，以上局面將逐漸得以解決，預告登記應由統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記中心負責辦理。而網(wǎng)簽并非由土地或房屋管理部門負責，一般情況下是由住建部門負責辦理。

3.合同網(wǎng)簽與預告登記制度銜接上的必要

如上文所述，網(wǎng)簽兼具行政管理與公示的雙重功能，雖非公式方式，但是在房產(chǎn)交易部門的交易職能與登記職能徹底脫鉤之前，預告登記還是保障買受人權(quán)利的最好選擇。由于網(wǎng)簽具有強制性，且是在政府公開的信息平臺上進行，而預告登記則需要由申請人提出，在相同的制度功能之下，雖然不存在效率高低的問題，但是在行政強制力的推動下，預告登記制度在實踐中也就沒有適用的空間。若要扭轉(zhuǎn)這一局面，當然可以通過選擇廢止網(wǎng)簽、繼而廣泛推行預告登記來實現(xiàn)，但是網(wǎng)簽已在全國范圍內(nèi)得以普及，并為社會公眾所習慣，輕言廢除幾無可能。但畢竟網(wǎng)簽不是公示手段，不能獲得對世效力。在今后的實踐中，買受人為保障自己的合法權(quán)益，在網(wǎng)簽的同時也可以選擇辦理預告登記，在最大程度上保障作為買受人的權(quán)利。

參考文獻：

[1]孫憲忠.中國物權(quán)法總論[M].北京：法律出版社，2003.

[2]吳春岐.預告登記之設立——以解釋論為視角[J].法學論壇，2010（3）.

[3]常鵬翱.存量房買賣網(wǎng)簽的效力[J].當代法學，2017（1）.

[5]梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].法律出版社，2010年9月.

作者簡介：

王秦飛，男，漢族，江蘇無錫人，本科，研究方向：民商法。

湯光輝，男，漢族，江蘇邳州人，碩士研究生，無錫市新吳區(qū)人民法院研究方向：民商法。