楊 崢, 張忠萌

( 1.天津財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，天津 300222；2.北京大學(xué)軟件與微電子學(xué)院，北京 102600 )

一、引 言

區(qū)域競爭理論假設(shè)，人口和資本受區(qū)域公共服務(wù)差異的吸引，在空間上可以瞬時、無成本的流動( Krugman，1980)[1]?，F(xiàn)實中，區(qū)域之間公共服務(wù)差異的背后是地方財力懸殊的典型體現(xiàn)。中央為了滿足地方政府的支出責(zé)任，促進(jìn)基本公共服務(wù)均等化發(fā)展，采取稅收返還、轉(zhuǎn)移支付等多種形式來減小地區(qū)間的財力差距。以京津冀地區(qū)為例，從圖 1可以看出醫(yī)療、教育與交通三種不同類型的公共服務(wù)泰爾指數(shù)全部呈現(xiàn)下降趨勢，說明三地間的公共服務(wù)相對差距逐漸減小。

以金融業(yè)和服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)在北京呈現(xiàn)出非常明顯的集聚優(yōu)勢， 2016年的世界500強(qiáng)企業(yè)中已有58家總部落戶北京。從表 1可看出，河北省在人才、資金和技術(shù)引進(jìn)方面仍然處于劣勢，尚未形成高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，馬太效應(yīng)依然存在，并沒有如理論假設(shè)那樣因公共服務(wù)差距的縮小而顯著改善。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)或許是由于要素流動的區(qū)位黏性所致。“勞動力蓄水池”與產(chǎn)業(yè)資本的“創(chuàng)新積累”增加了流動要素的“用腳投票”成本，導(dǎo)致企業(yè)在短期內(nèi)難以脫離產(chǎn)業(yè)鏈，也即區(qū)位黏性形成企業(yè)遷址的阻力。財政分權(quán)理論將區(qū)域競爭、地方公共服務(wù)與人口流動有機(jī)聯(lián)系起來(Tiebout，1956)[2]，資本的自由流動，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁進(jìn)而房價隨之攀升(Oates，1969)[3]。亨利·喬治定理進(jìn)一步彌補(bǔ)了財政分權(quán)模型的缺陷，有效解決了地方公共服務(wù)滿意度的“顯示性偏好”問題(Arnott、Stiglitz，1979)[4]，同時也驗證了房地產(chǎn)稅為城市公共服務(wù)融資的可行性(Dimasi，1987)[5]。區(qū)域性特點使得房地產(chǎn)稅成為最適宜的地方政府自主性主體財源(程瑤，2008)[6]，會激勵地方政府積極提高公共福利水平(程瑤、高波，2008)[7]。當(dāng)前我國土地出讓制度以及房地產(chǎn)相關(guān)稅制存在諸多弊端，若想通過房地產(chǎn)稅改革實現(xiàn)提高居民效用與增加稅收的雙重目標(biāo)必須正確處理房地產(chǎn)稅與地方公共財政的關(guān)系(杜雪君，2009)[8]。在現(xiàn)有財政體制下，土地出讓收入對于地方政府的重要性不言而喻(唐明，2013)[9]，因而政府與居民共享房地產(chǎn)增值或許是房地產(chǎn)稅的改革方向(蔣震、高培勇，2014)[10]，加快開征房地產(chǎn)稅有利于推進(jìn)“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化人口流動(周艷，2015；侯一麟、馬海濤，2016)[11][12]。

圖1 京津冀三種公共服務(wù)的泰爾指數(shù)①根據(jù)《北京統(tǒng)計年鑒》《天津統(tǒng)計年鑒》《河北經(jīng)濟(jì)年鑒》數(shù)據(jù)計算而得；醫(yī)療公共服務(wù)選取每萬人執(zhí)業(yè)(助理)醫(yī)師數(shù)，教育選取每萬人普通高校教職工總數(shù)，交通公共服務(wù)以每平方千米公共交通車輛運營數(shù)代替。

表1 京津冀人口和第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重 單位：%

注：根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》計算而得。

縱觀已有的房地產(chǎn)稅文獻(xiàn)，往往基于資本回報率在不同轄區(qū)完全相等這一前提下研究稅負(fù)對房地產(chǎn)價值的潛在影響。殊不知，級差地租理論已經(jīng)告訴我們，不同區(qū)位的房地產(chǎn)價值截然不同，而且不存在土地資本化效應(yīng)的假設(shè)也是值得商榷的。我國區(qū)域發(fā)展極不均衡的現(xiàn)實本身就說明各地房地產(chǎn)價值存在著巨大差異，房地產(chǎn)稅改革必須深入探究征稅對象所固有的區(qū)位屬性以及人口城鎮(zhèn)化的空間秩序。

二、理論模型

在形狀為Φ(r)、邊界為Ψ的城市中只有一個地方政府，有權(quán)向本地所有居民N的平均工資ω征收稅率為τw的工資總量稅(lump-sum)，同時對人均居住面積h征收稅率為τh的房地產(chǎn)稅。地方政府是本地區(qū)唯一的土地管理者，但并不會利用壟斷優(yōu)勢不為私人尋租。地方政府利用工資稅和房地產(chǎn)稅為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┕卜?wù)G。

(一)房地產(chǎn)市場

由于我國31個省的稅率、分享比例決策權(quán)集中在中央，每個地區(qū)的稅率相等，無法形成稅收競爭模型中稅率的競次之爭(race to the bottom)納什均衡。那么，人口流動的區(qū)位決策基于效用U的最大化原則可得到住房價格ph的竟租曲線：

(1)

Marshall人均住房面積需求函數(shù)h(ω，ph，G)，城市住房總需求面積為Nh(·)。

規(guī)模報酬不變的住房均衡條件：Nh(ω,ph,G)=f(·)

(2)

其中，f(·)是房地產(chǎn)的生產(chǎn)函數(shù)，要素投入主要包括城市建設(shè)用地、私人資本等等。

按照地租理論，房地產(chǎn)價格中一次性支付的地租等于享受未來該城市公共服務(wù)受益流的現(xiàn)值。據(jù)此，房地產(chǎn)價格可分解為地方公共服務(wù)每期的使用價格：

(3)

其中，δ是貼現(xiàn)率

(二)地方政府

各地區(qū)的“標(biāo)尺競賽”歸根到底是對人才、資本和先進(jìn)技術(shù)的競爭。為了吸引人口流入，地方政府將籌集足夠的財力提供數(shù)量更多、質(zhì)量更好的地方擁堵性公共服務(wù)(比如，道路、學(xué)校、醫(yī)院等)，以提高居民效用水平。參照Arnott、Stiglitz(1981)[13]的處理方法，房地產(chǎn)稅與工資稅構(gòu)成了地方公共服務(wù)的資金來源：

(4)

上式表明，城市的大小Φ(Ψ)直接決定著城市房地產(chǎn)總價值。當(dāng)一個城市的人口規(guī)模占有優(yōu)勢，本地市場效應(yīng)(home market effect)吸引著人才、資本和技術(shù)向該地區(qū)不斷集聚，得益于流動要素的擴(kuò)大將進(jìn)一步帶來更大份額的超常市場需求(idiosyncratic demand)，地方政府的稅基規(guī)模和城市房地產(chǎn)價值得到大幅度提升。相反，如果一個地區(qū)規(guī)模較小，地方政府的公共政策或許對流動人口來說并沒有足夠的吸引力。因此，不同人口規(guī)模的城市房地產(chǎn)和居民福利政策是不等價的，房產(chǎn)和土地合并征稅的效果取決于該城市人口占全國的比重，大城市征收高于小城市的土地價值稅更能增加財政支出，居民將從中獲益(Hoyt，1991)[14]。

(三)房地產(chǎn)稅與價格變動

依據(jù)邊際產(chǎn)品價值與要素邊際價格相等這一原則，借鑒Henderson(1995)[15]的做法，對住房均衡條件取對數(shù)并全微分得到房地產(chǎn)稅對房價的影響情況：

(5)

三、參數(shù)估計與數(shù)值模擬

(一)要素投入份額

人口空間集聚是地理上最顯著的特征。流動要素朝著具有區(qū)位優(yōu)勢的城市匯集，不同地區(qū)的要素替代彈性也存在顯著差異，因而由土地形成的區(qū)位屬性不可全國一概而論。本文以京津冀都市圈中三個不同城鎮(zhèn)化發(fā)展階段的城市為樣本，估算土地成本的要素份額η。同時考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品較長的開發(fā)建設(shè)周期，按照行業(yè)平均水平，房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地后立即開工建設(shè)，取得“五證”達(dá)到預(yù)售要求也需8～12個月的時間，為此將土地成本滯后一年進(jìn)行估算。

圖2 北京、天津、石家莊土地成本滯后一年占房地產(chǎn)價格的比重估算

從圖2結(jié)果可以看出，已進(jìn)入城鎮(zhèn)化進(jìn)程后期階段的北京和天津，人口密度遠(yuǎn)高于河北省的省會城市石家莊，城市可利用土地資源愈發(fā)稀缺，這一點也在京津兩個直轄市的土地成本占商品住宅價格的比重得以體現(xiàn)，土地要素投入成本占比與經(jīng)濟(jì)水平、人口規(guī)模的排序一致。

(二)要素替代彈性

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，單體項目投資規(guī)模巨大，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)在很大程度上得益于資金的匯集。按照資本結(jié)構(gòu)理論，房地產(chǎn)項目融資也可以分為內(nèi)源融資和外源融資兩種。內(nèi)源融資主要包括自有資金(股本或?qū)嵤召Y本)以及利潤積累所形成的留存收益。外源融資又可以進(jìn)一步劃分為間接融資和直接融資。間接融資主要是房地產(chǎn)企業(yè)通過金融中介機(jī)構(gòu)(銀行、信托等)獲得資金，這是我國房地產(chǎn)企業(yè)目前最主要的融資模式。對于追求利潤最大化和資本價值最大化的“理性”房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何有效配置房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)要素直接決定著項目成敗。

房地產(chǎn)的區(qū)位屬性與其依附于土地的特點不無關(guān)系。市場經(jīng)濟(jì)條件下，資本K與土地S的配置自然由兩種要素的稀缺程度決定，必然反映在投資成本H當(dāng)中。自從1998年住房制度改革以來，國家出臺了一系列政策措施以規(guī)范國有土地使用機(jī)制。國有建設(shè)用地資源十分有限，加之以往低效用地現(xiàn)象的頻頻出現(xiàn)，引致中國土地城鎮(zhèn)化迅速逼近資源約束瓶頸，要素替代彈性不斷降低。由此借鑒Kmenta(1967)的級數(shù)展開法[16]，并基于要素價格與邊際產(chǎn)出相等這一最優(yōu)均衡條件估計出土地與資本的替代彈性(郝楓、盛衛(wèi)燕，2014)[17]：

(6)

依據(jù)固定效應(yīng)模型回歸系數(shù)β0=0.973、β1=-0.007、β2=0.085、β3=-0.011，參照關(guān)系式：

(7)

以不同地區(qū)的地方財政進(jìn)行區(qū)位控制，計算出我國房地產(chǎn)行業(yè)的要素投入替代彈性σ=0.6523，這一結(jié)果與多數(shù)行業(yè)近似(Chirinko，2008)[18]。

(三)區(qū)位需求彈性

時間序列數(shù)據(jù)本身包含了變量之間的動態(tài)機(jī)制信息，所涉及的區(qū)位決策影響因素在過去發(fā)展過程中必然存在一些變化規(guī)律及趨勢狀態(tài)。本部分以京津冀三省市人口結(jié)構(gòu)的歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用灰色預(yù)測模型模擬出京津冀人口流動趨勢，可以更加清楚地把握公共服務(wù)所帶來的區(qū)位吸引力變化，有利于為規(guī)劃期內(nèi)的公共資源精準(zhǔn)配置與政策合理制定提供基礎(chǔ)，提高公共資金的使用效率。設(shè)北京市人口占京津冀總?cè)丝诒戎貫閿?shù)列X(0)，設(shè)歷史數(shù)據(jù)分別為：X(0)(1),X(0)(2),…對X(0)累加求和，得到一組新的數(shù)列X(1)，其中：

(8)

(9)

我們采用后驗差檢驗，按照精度檢驗c和p兩個指標(biāo)進(jìn)行檢驗。

(10)

(11)

(12)

(13)

經(jīng)計算，預(yù)測的c值為 0.05小于 0.35，p值為 1，精度等級為好，數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)皆顯示為通過。

根據(jù)表2的預(yù)測結(jié)果，在人口流動區(qū)位黏性的作用下，“十三五”末北京市人口在京津冀地區(qū)的比重依然小幅持續(xù)增加，短期內(nèi)，作為主要承接地的天津與河北省人口比重也未大幅提升，這與國家提出的“有序”疏解非首都功能、雄安新區(qū)是“千年大計”的戰(zhàn)略思路不謀而合。

表2 京津冀三省市人口占比預(yù)測

注：表中所有結(jié)果均由Matlab R2014 B軟件模擬而得。

(四)房地產(chǎn)稅價格效應(yīng)模擬

根據(jù)上述估算的相關(guān)參數(shù)，以京津冀地區(qū)為例，模擬出在1%的房地產(chǎn)稅率下不同城鎮(zhèn)化發(fā)展階段的房地產(chǎn)價格走勢差異。值得注意的是，通過計量方法得到的要素投入份額、要素替代彈性以及區(qū)位需求彈性等參數(shù)并非是一成不變的。居民收入的提高、城市土地稀缺程度等都隨著人口區(qū)位流動的城鎮(zhèn)化發(fā)展階段而相應(yīng)改變，房地產(chǎn)價格的模擬走勢也要遵循這一規(guī)律。

具體來說，設(shè)定步入城鎮(zhèn)化后期階段的北京、天津年均城鎮(zhèn)化增長率分別為0.5%和0.6%，處于城鎮(zhèn)化加速階段的河北省年均城鎮(zhèn)化增長速度為2%，直至城鎮(zhèn)化水平達(dá)到80%后開始放緩；城鎮(zhèn)化同時伴隨著居民收入提高和居住環(huán)境改善，當(dāng)基本居住需求得到滿足后需求彈性也隨之降低；類似的是，城市人口規(guī)模不斷集聚，人口密度的升高必然導(dǎo)致土地資源愈發(fā)緊張，資本與土地的投入份額呈現(xiàn)“此消彼長”的趨勢，要素之間的替代彈性也會逐年降低。因此，本文希望能夠通過細(xì)致的模擬得到房地產(chǎn)稅的價格效應(yīng)。

核密度(Kernel density)的非參數(shù)方法不依賴開征房地產(chǎn)稅的價格先驗分布優(yōu)勢得以充分發(fā)揮出來，進(jìn)而可以估計出未知的密度函數(shù)。模擬結(jié)果如圖3所示，由于我國城鎮(zhèn)化水平尚不足60%，戶籍人口的真實城鎮(zhèn)化水平更低，因而即使2018年全面開征房地產(chǎn)稅，就全國總體來看未來房地產(chǎn)價格依然有上漲空間。區(qū)域一體化是流動要素的空間再平衡過程?！毒┙蚣絽f(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》的深入實施以及雄安新區(qū)的“橫空出世”，有序疏解北京非首都功能的步伐日益加快，開征房地產(chǎn)稅對本來已經(jīng)十分“擁堵”的北京房價有適度抑制作用。天津市與河北省作為北京的“近鄰”，在首都功能疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方面承擔(dān)著重任，房地產(chǎn)需求還有較大增長空間，只是天津比河北省的房地產(chǎn)價格走勢更為平緩。

圖3 2018～2040年全國及京津冀地區(qū)房地產(chǎn)稅的價格效應(yīng)模擬結(jié)果

四、結(jié)論與政策建議

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》頒布至今已有三十余年的歷史，但“個人所有非營業(yè)性的房產(chǎn)免于繳納房產(chǎn)稅”的制度設(shè)計使其調(diào)節(jié)存量財產(chǎn)貧富差距的功能并未完全發(fā)揮出來?！蛾P(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》首次提出，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。黨的十八屆三中全會明確將房產(chǎn)稅改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)，使之更加符合我國市場經(jīng)濟(jì)體制下現(xiàn)代稅制的要求，國家已經(jīng)開展房地產(chǎn)稅的立法工作。

我國集權(quán)式的財政分配體制下，“土地財政”成為多數(shù)地方政府的融資方式。與房產(chǎn)稅一字之差的房地產(chǎn)稅改革必然要設(shè)計出更為健全的地方財稅體系。本文通過估算相關(guān)參數(shù)，分別給出全國和京津冀房地產(chǎn)稅對房價影響的數(shù)值模擬結(jié)果。根據(jù)結(jié)果可看出，以相同的房地產(chǎn)稅率對不同地區(qū)的房地產(chǎn)價值征稅其政策效果是迥異的，價格效應(yīng)取決于不同地區(qū)的城鎮(zhèn)化階段。地方政府應(yīng)進(jìn)一步提高城市建設(shè)用地使用效率，避免土地成本在房地產(chǎn)價值中的比重過快上漲。在全國部分地區(qū)同時存在著高庫存和高需求的“兩難窘境”，地方政府不僅要關(guān)注城鎮(zhèn)化進(jìn)程中居民收入的總量提高，在區(qū)域結(jié)構(gòu)上更要重視縮小收入差距?？梢?，若想充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用，必須與區(qū)域協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略相契合，選擇城鎮(zhèn)化后期階段的城市開征效果更佳。

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