■朱建江

2017年中央一號文件提出“支持有條件的鄉(xiāng)村建設以農(nóng)民合作社為主要載體，讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的田園綜合體，通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范”。2017年5月24日財政部下發(fā)《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》，明確田園綜合體的建設目標和功能定位，提出創(chuàng)新投入方式，做好支持政策統(tǒng)籌等。一時商界和學界紛紛介入，開展實踐，發(fā)表意見，普遍認為，田園綜合體是繼我國美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)后的又一熱點概念和鄉(xiāng)村振興方式。因此，站在歷史和發(fā)展維度，認真梳理田園綜合體與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)關系，對田園綜合體的理論研究、產(chǎn)業(yè)開發(fā)和政策制定等都是非常重要的。

一、田園綜合體相關案例分析及其概念

（一）上海嘉定區(qū)的相關案例分析

1.上海嘉定現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)

2004年，在上海郊區(qū)工作會議上提出了上海郊區(qū)的推進“城鄉(xiāng)一體化、農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、農(nóng)民市民化”發(fā)展目標和“人口向城鎮(zhèn)集中、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營集中”發(fā)展路徑。此后，上海郊區(qū)相繼成立了12個市級農(nóng)業(yè)園區(qū)，包括崇明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、寶山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、松江現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、青浦現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、金山（廊下）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、浦東（孫橋）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、閔行現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、南匯現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、農(nóng)工商現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、奉賢現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、嘉定現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。

嘉定現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)位于嘉定華亭鎮(zhèn)北和公路以北地區(qū)，園區(qū)規(guī)劃面積22.76平方公里。規(guī)劃主要內(nèi)容：一是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，包括種養(yǎng)殖（含特色農(nóng)業(yè)、種源農(nóng)業(yè)、設施農(nóng)業(yè)等），農(nóng)業(yè)研發(fā)加工（含農(nóng)產(chǎn)品加工、生物制品、植物纖維提取、新材料合成等），農(nóng)業(yè)推廣營銷（含產(chǎn)品銷售、產(chǎn)品展示等）。二是農(nóng)業(yè)休閑旅游，包括高爾夫運動場、度假村建設、濕地公園以及農(nóng)業(yè)科普教育、觀光等。三是農(nóng)村新社區(qū)建設。嘉定現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)將其22.76平方公里范圍內(nèi)，嘉定農(nóng)業(yè)園區(qū)一期（共1610畝地）中的華亭鎮(zhèn)聯(lián)華行政村范圍內(nèi)所屬的自然村落全部村宅予以拆遷，投資近5億元人民幣，新建聯(lián)華社區(qū)進行安置。其騰空復墾后的土地作為嘉定現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)作為高效農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)科技研發(fā)、旅游觀光集聚區(qū)建設。

2.嘉定瀝江生態(tài)園

瀝江生態(tài)園既是嘉定又是上海比較有名的農(nóng)業(yè)休閑園，是以農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖為特色，集農(nóng)產(chǎn)品加工、銷售、觀光、餐飲、住宿于一體的綜合性農(nóng)業(yè)休閑園。占地1100多畝，有水稻、小麥、油茶、蔬菜、桃李、牛羊、雞鴨鵝、魚、花生、米酒、果醬、大米、菜油等自產(chǎn)自銷產(chǎn)品，將園內(nèi)幾十幢己搬遷的村宅改造為民宿。僅2014年就接待16.4萬人次，帶動就業(yè)130多人。新一輪規(guī)劃中，將瀝江生態(tài)園由原來的1100多畝擴大為1.88平方公里，增加了鄰近連接的三個自然村落，一個草莓種植區(qū)，一片糧食種植區(qū)和一個廢棄的垃圾填埋場，若干塊低效工業(yè)用地。規(guī)劃后形成八個片區(qū)，包括山體景觀區(qū)、馨香蔬園區(qū)、苗圃花園區(qū)、四季果園區(qū)、田園風光區(qū)、草莓采摘區(qū)、田園種植區(qū)、民宿休閑區(qū)。歸納起來，其功能包括現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村度假和鄉(xiāng)村社區(qū)三部分。

3.嘉定萬金觀賞魚農(nóng)業(yè)生態(tài)園

嘉定萬金觀賞魚農(nóng)業(yè)園，現(xiàn)占地450畝，由觀賞魚養(yǎng)殖區(qū)126畝，觀光休閑區(qū)168畝、果園采摘區(qū)156畝構成。該觀光魚是上海目前最大，專供出口觀賞魚養(yǎng)殖的一個農(nóng)業(yè)生態(tài)園，帶動周邊幾十戶農(nóng)戶觀賞魚養(yǎng)殖戶加入，是典型的公司+農(nóng)戶經(jīng)營模式。規(guī)劃后，萬金觀賞魚生態(tài)園擴大到近一個多平方公里，增加周邊三個自然村落及其他農(nóng)用地。擴大后，包括原來的養(yǎng)殖觀光區(qū)、休閑觀光區(qū)、果園采摘區(qū)，增加農(nóng)耕體驗區(qū)、餐飲住宿區(qū)、鄉(xiāng)村社區(qū)等等。其主要功能還是包括農(nóng)業(yè)種養(yǎng)植業(yè)、鄉(xiāng)村旅游業(yè)和鄉(xiāng)村社區(qū)三部分。

4.嘉定向陽鄉(xiāng)村新天地

嘉定向陽鄉(xiāng)村新天地規(guī)劃總面積2.19平方公里，規(guī)劃為農(nóng)業(yè)種植區(qū)、傳統(tǒng)風貌居住片區(qū)、集中居住片區(qū)、銀杏游賞片區(qū)和銀杏療養(yǎng)片區(qū)。具體規(guī)劃內(nèi)容：1100畝左右的水稻、油茶、蔬菜、花卉、葡萄、枇杷、稻田養(yǎng)魚養(yǎng)蝦等農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖業(yè)；圍繞上海千年銀杏樹和600畝銀杏園，建設創(chuàng)意大棚、林下帳篷、銀杏木屋、林下經(jīng)濟等；收租了若干幢村民老宅，利用基地內(nèi)的老廠房建設藝術家村、匠人村、老外村、藝術中心、精品酒店、客棧、餐飲店、酒吧、咖啡吧、書店等等。歸納起來，主要包括現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村社區(qū)三方面。

（二）國外類似項目的案例分析

1.美國黑莓牧場

美國黑莓牧場位于田納西大煙山腳，占地4200英畝，是集農(nóng)業(yè)種植、休閑觀光、餐飲住宿等功能于一體的鄉(xiāng)村度假旅游區(qū)。其具體產(chǎn)品包括黑莓種植、奶牛養(yǎng)殖、牧物農(nóng)園觀光、餐飲美食、食品加工體驗、酒文化節(jié)慶、農(nóng)產(chǎn)品和特色紀念品購物、SPA館養(yǎng)生、騎馬等各種野外運動，60多套的住宿場所等。曾獲美國十大鄉(xiāng)村旅游目的地、鄉(xiāng)村度假村等。

2.日本水上町工藝之鄉(xiāng)

距東京120公里，占地350公頃，包含4個村落。也具有農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)場觀光、農(nóng)產(chǎn)品加工體驗、20多種日本傳統(tǒng)手工藝制作體驗、溫泉養(yǎng)生、溫泉民宿、農(nóng)產(chǎn)品和手工藝品購物、餐飲美食、鄉(xiāng)村社區(qū)等。

3.日本MOKUMOKU農(nóng)場

離大阪、京都1小時車程，占地1500畝。以“自然、豬、農(nóng)業(yè)”為主題，以家庭、學生為主要客群，形成農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖、加工、銷售、休閑觀光、網(wǎng)絡購物于一體的農(nóng)莊。主要包括蘑菇、牛羊養(yǎng)殖、休閑體驗、親子教育、農(nóng)產(chǎn)品銷售、小豬特訓表演、餐飲美食、度假村和溫泉酒店。平均留客時間4-5小時，年客流量150萬人次。

4.英國利河郊野公園

離倫敦37公里、占地4000公頃，是個狹長地帶，南北跨度約41公里。主要功能包括戶外運動（含徒步、垂釣、騎行、高爾夫、卡丁車、漂流等），家庭親子（含牧場、農(nóng)場、皮劃艇、跑馬場、單車公園、鐵軌俱樂部、皇家火藥工坊），自然探索（含自然保護區(qū)、生態(tài)公園、水庫濕地、河川公園），科普教育（含中小學生的自然教育、農(nóng)場科普、戶外寫生），休閑度假（含野外宿營、汽車營地、豪華帳蓬）等。

綜上所述，田園綜合體是指獨立于城鎮(zhèn)地區(qū)以外，在鄉(xiāng)村特定的空間內(nèi)，依托鄉(xiāng)村資源和環(huán)境，建設集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游和鄉(xiāng)村社區(qū)為一體的多功能、綜合性、高水準的鄉(xiāng)村發(fā)展集聚區(qū)。與特色小鎮(zhèn)相比，從目前國內(nèi)各地特色小鎮(zhèn)建設實踐看，一是特色小鎮(zhèn)建設一般不側重現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，主要是二、三產(chǎn)業(yè)，特別重視新興工業(yè)；二是特色小鎮(zhèn)，倘若不是小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造型，一般不包括傳統(tǒng)村落的改造。與美麗鄉(xiāng)村相比，美麗鄉(xiāng)村建設內(nèi)容主要是村落的村宅改造和更新，村落的基礎設施、公共服務、人居環(huán)境建設；產(chǎn)業(yè)方面往往考慮較少。與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園相比，從國內(nèi)己經(jīng)實踐的農(nóng)業(yè)園區(qū)看，大多數(shù)側重于農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖及農(nóng)業(yè)科研，比較少涉及鄉(xiāng)村旅游，更少涉及農(nóng)村社區(qū)建設和改造。與郊區(qū)郊野公園相比，郊野公園比較側重鄉(xiāng)村旅游業(yè)，對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村社區(qū)建設往往不很重視。而田園綜合體是在鄉(xiāng)村的一個特定空間范圍內(nèi)，依托其資源和環(huán)境，疊加了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游和鄉(xiāng)村社區(qū)三方面建設內(nèi)容。從這個角度講，田園綜合體是美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)園區(qū)、郊野公園建設內(nèi)容的集成或綜合。因此，田園綜合體的基本特征是依托鄉(xiāng)村田園空間、資源、環(huán)境上的各類鄉(xiāng)村建設內(nèi)容的綜合。

二、田園綜合體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展

（一）產(chǎn)業(yè)和社區(qū)

1.現(xiàn)代農(nóng)業(yè)

農(nóng)業(yè)是田園綜合體的基礎產(chǎn)業(yè)，涉及農(nóng)田的平整、肥力、農(nóng)田溝渠路林泵站、大棚等基礎設施建設，種養(yǎng)殖種源品種選擇培育，肥料農(nóng)藥的使用，農(nóng)產(chǎn)品“三標”論證等。農(nóng)產(chǎn)品收成后還涉及農(nóng)產(chǎn)品的深加工、推廣營銷等。國內(nèi)外做得比較成功的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，往往采用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系、服務體系和經(jīng)營體系聯(lián)合起來做，形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)中的“農(nóng)工商”綜合體，實現(xiàn)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后一體化，形成農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)各種服務、農(nóng)業(yè)深加工、農(nóng)業(yè)金融、電商、物流會展、科技多要素的融合。

鄉(xiāng)村旅游是指發(fā)生在鄉(xiāng)村的旅游活動。其功能包括吃、住、玩、游、購、娛。其類型包括農(nóng)業(yè)旅游（含休閑農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)等）、農(nóng)家樂旅游（餐飲型農(nóng)家樂、民居型農(nóng)家樂、觀光型農(nóng)家樂、休閑娛樂型農(nóng)家樂等），鄉(xiāng)村民俗文化旅游（含古鎮(zhèn)古村文化游、古民居古宅院游、民俗文化游、民族文化游、新村風貌游等），鄉(xiāng)村生態(tài)游（含森林、濕地、湖泊、草原、牧場游等），鄉(xiāng)村度假游（含鄉(xiāng)村民宿、鄉(xiāng)村俱樂部、鄉(xiāng)村酒店、鄉(xiāng)村溫泉等）。在田園綜合體中，上述鄉(xiāng)村旅游樣式和功能在一個空間上往往是復合集聚建設的，具體要根據(jù)田園綜合體內(nèi)及周邊的旅游資源和目標游客而定。

3.鄉(xiāng)村社區(qū)

田園綜合體往往發(fā)生在鎮(zhèn)村規(guī)劃保留保護村的空間范圍內(nèi)，故田園綜合體內(nèi)的鄉(xiāng)村建設，在建設方式角度講，一般包括村落村宅原址改造或更新和村落村宅異地遷居安置兩種。就村落村宅的住戶看，往往包括村落村宅原主人或其繼承人，外來短期度假租戶和長期養(yǎng)生、工作租戶，還有可能喜歡鄉(xiāng)村生活的住房購買者。鄉(xiāng)村社區(qū)要真正形成活力，在城鎮(zhèn)周邊，可以探索形成城鄉(xiāng)居民互為流動、原居民與外來居民適當混住的居住格局。

（二）田園綜合體開發(fā)范圍和開發(fā)方式

從前面討論的國內(nèi)外相關案例看，做一個可以集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村社區(qū)的田園綜合體，國內(nèi)案例一般在1－2平方公里即可，國外一般也是在1平方公里以上。從田園綜合體內(nèi)的鄉(xiāng)村旅游和鄉(xiāng)村社區(qū)開發(fā)實踐看，一般都是在一個空間節(jié)點上采取相對集聚的開發(fā)方式，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)中的特色農(nóng)業(yè)、種源農(nóng)業(yè)、設施農(nóng)業(yè)往往其開發(fā)空間范圍也不宜過大，一般也在1平方公里左右就屬大型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目規(guī)模了。

從以往的空間范圍較大的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和郊野公園開發(fā)實踐看，也是在范圍規(guī)模較大農(nóng)業(yè)園或郊野公園中，再根據(jù)集聚集約開發(fā)需要，劃為若干個功能節(jié)點項目進行開發(fā)。國內(nèi)首批入圍的15個國家級“田園綜合體”空間范圍和規(guī)模都比較大，其內(nèi)部也需采用工業(yè)化的集聚集約劃分節(jié)點項目進行開發(fā)建設較為有效，也許這就是田園綜合體的生產(chǎn)經(jīng)營方式。

從鄉(xiāng)村的發(fā)展實際效果看，農(nóng)業(yè)應盡可能采取連片規(guī)模發(fā)展，這樣有助農(nóng)業(yè)機械化。鄉(xiāng)村旅游業(yè)應按節(jié)點集聚發(fā)展，這樣有助于旅游產(chǎn)品復合供給。鄉(xiāng)村社區(qū)原地改造或更新的，其過于零星的村落應與其他自然村落進行歸并，以便基礎設施和公共服務設施的有效配套；異地安置的，應盡可能歸并到城鎮(zhèn)區(qū)域，便于借助城鎮(zhèn)基礎設施和公共服務的配套，以節(jié)約投資成本。

（三）田園綜合體的投資經(jīng)營機制和企業(yè)營利模式

1.投資經(jīng)營機制

一個完整的田園綜合體其投資包括產(chǎn)業(yè)投資和配套投資兩部分。產(chǎn)業(yè)投資，包括現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游業(yè)和社區(qū)投資。在市場經(jīng)濟條件下，產(chǎn)業(yè)投資應屬市場投資，村落改造更新應由村宅居民或社會投資進行。環(huán)境和公共配套投資，其中環(huán)境投資包括田園綜合體空間范圍內(nèi)的山水田林湖草等自然環(huán)境的保護與利用，村落格局、建筑風格、非物質文化遺產(chǎn)的保護和利用；公共配套投資包括，田園綜合體范圍內(nèi)和周邊的基礎設施配套（有兩部分：一是農(nóng)業(yè)基礎設施，包括溝渠、田間道路、田間林網(wǎng)、農(nóng)田平整復墾等；二是農(nóng)村基礎設施，包括道路交通、供排水、污水處理、垃圾收集、通信、電力等）和公共服務配套（包括鄉(xiāng)村衛(wèi)生院、文化站、托兒所、養(yǎng)老院等）。這些環(huán)境和公共配套投資，在城鄉(xiāng)一體化要求下，其大部分應屬政府財政投資范圍。

4.1.1 游泳自救能力是游泳者在水中出現(xiàn)危機狀況時運用自身所掌握的技能自救脫險的知識和技能的能力。水上救助能力是救助者對水中遇險者在岸上實施救助的知識和技能。

就上述田園綜合體投資內(nèi)容而言，產(chǎn)業(yè)和社區(qū)投資比較適合由資金實力強、經(jīng)驗業(yè)績好、守信用、熱心鄉(xiāng)村建設的企業(yè)進行，農(nóng)戶或農(nóng)村合作社，乃至農(nóng)村集體經(jīng)濟組織大都沒有這方面的實力和經(jīng)驗。從這個角度講，2017年中央一號文件提出的以農(nóng)民合作社為主要載體恐怕不太切合實際，但即使企業(yè)投資，讓農(nóng)民參與和受益是能做到的。從戰(zhàn)略角度，十九大提出的鄉(xiāng)村振興，其基礎是我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化發(fā)展中已積累起來的資金、技術、管理經(jīng)驗、企業(yè)群體等要讓其順暢流入鄉(xiāng)村，包括流入鄉(xiāng)村中的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游業(yè)、美麗鄉(xiāng)村建設、特色小鎮(zhèn)建設、田園綜合體建設中去，通過城鄉(xiāng)之間資源要素的合理流動和優(yōu)化配置才能真正實現(xiàn)我國的鄉(xiāng)村振興和農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。從這個角度講，田園綜合體建設應鼓勵有實力、有經(jīng)驗、有愛心的企業(yè)參加，唯有這樣我國鄉(xiāng)村才能又好又快地發(fā)展及振興。

而環(huán)境和公共配套這塊投資，在田園綜合體項目中，可以有兩種投資機制：一是由政府根據(jù)田園綜合體規(guī)劃，安排資金，由相關政府職能部門作為項目甲方進行直接投資；也可以根據(jù)田園綜合體規(guī)劃，由政府認定投資項目及投資額，由社會投資方代建或采用PPP方式建設。從而實現(xiàn)田園綜合體全部投資采用一個規(guī)劃、一個投資主體、一桿子建設到底的交鑰匙工程建設模式。

2.企業(yè)營利模式

（1）產(chǎn)業(yè)和社區(qū)投資的企業(yè)營利模式

從產(chǎn)業(yè)營運的實踐看，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)達到一定經(jīng)營規(guī)模，且享受地方政府相應政策補貼、品種選擇得當、管理到位、產(chǎn)品質量過關以及延伸到深加工、現(xiàn)場采摘、餐飲、購物的，應該有一定的盈利。鄉(xiāng)村旅游的營利點主要有門票、參與性項目、餐飲、住宿，一般營利情況會比現(xiàn)代農(nóng)業(yè)略好。鄉(xiāng)村社區(qū)，主要營利點在于利用閑置房改造裝修經(jīng)營民宿，利用土地增減掛鉤政策節(jié)余建設用地，利用節(jié)余建設用地進行經(jīng)營性項目（包括商業(yè)房產(chǎn)）開發(fā)等等，這部分政策和策劃得當，營利情況會更好。所以，田園綜合體中的農(nóng)業(yè)、農(nóng)旅、農(nóng)居三大類項目，其盈利狀況是從農(nóng)業(yè)向農(nóng)旅、農(nóng)居逐步遞增的，三者聯(lián)動有助于在成本與效益、產(chǎn)品與市場上互相支撐，建立營利較好的企業(yè)商業(yè)模式，促進田園綜合體開發(fā)建設市場的發(fā)育和成熟。

（2）環(huán)境和公共配套的企業(yè)營利模式。

田園綜合體的開發(fā)建設企業(yè)，如果能代建或用PPP方式承攬?zhí)飯@綜合體中應由政府投資的環(huán)境和公共配套項目，一是可以獲得代建管理費和代建工程本身的施工收益。二是若采用PPP方式，企業(yè)還可以在獲得施工收益基礎上，增加融資成本以上的資本收益。三是更為重要的是，由于由企業(yè)一攬子承擔田園綜合體全部項目，使環(huán)境和配套項目的順利及時施工，將有效促進了田園綜合體內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資類項目的盡早順利運營和產(chǎn)出，其環(huán)境和公共配套項目與產(chǎn)業(yè)和社區(qū)項目的疊加效益會增加，這也是一項重要的營利點。

（四）產(chǎn)品質量的控制和營銷

1.農(nóng)產(chǎn)品質量控制和營銷

田園綜合體的農(nóng)產(chǎn)品其質量控制，一是要通過綠色農(nóng)產(chǎn)品、無公害農(nóng)產(chǎn)品、有機農(nóng)產(chǎn)品的“三品一標”論證；二是要建立從生產(chǎn)到餐桌的農(nóng)產(chǎn)品全程追溯體系，確保農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質安全。要注重農(nóng)產(chǎn)品地理標志和商標的創(chuàng)建，注重農(nóng)戶品牌建設和農(nóng)產(chǎn)品的宣傳推廣，逐步達到以銷定產(chǎn)，優(yōu)質優(yōu)價。要通過鄉(xiāng)村旅游，促進農(nóng)產(chǎn)品銷售市場移住田園綜合體中，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品就地市場化銷售，促進田園綜合體中的農(nóng)產(chǎn)品作為采摘體驗和禮品出售，避免或減少田園綜合體新鮮農(nóng)產(chǎn)品和加工農(nóng)產(chǎn)品進入城市的菜場、超市進行銷售。田園綜合體自產(chǎn)自銷農(nóng)產(chǎn)品不足供應的，田園綜合體農(nóng)業(yè)企業(yè)可以按照其生產(chǎn)標準，組織周邊農(nóng)戶訂單式生產(chǎn)其所需的農(nóng)產(chǎn)品，納入其銷售系統(tǒng)，實現(xiàn)企業(yè)+農(nóng)戶的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式，促進周邊農(nóng)戶受益。

2.鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品的質量控制和營銷

田園綜合體中的各類鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品應積極參與行業(yè)或政府的質量等級劃分和評定，通過參與評定，促進自己的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品的質量達標和提高，建立旅游市場及游客的認可和信任。企業(yè)開發(fā)的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品沒有行業(yè)和政府標準的，應當制定企業(yè)產(chǎn)品質量標準，并按企業(yè)自制標準對其旅游產(chǎn)品進行質量認定及控制。應采取旅行社、節(jié)慶、游客、媒體等多種方式對田園綜合體中的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品進行推介宣傳，完善產(chǎn)品類型，制定不同時段的價格策略，促進鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品的季節(jié)和時段全周期運營。

3.鄉(xiāng)村社區(qū)產(chǎn)品的質量控制和營銷

田園綜合體鄉(xiāng)村社區(qū)中，應該鼓勵返鄉(xiāng)農(nóng)民利用自己的閑置或多余的住宅創(chuàng)辦民宿自主經(jīng)營，但其設計裝修、營運定價、服務標準等，最好由村集體經(jīng)濟組織或合作社統(tǒng)籌進行引導、統(tǒng)籌管理。出租他人或企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的農(nóng)村閑置房屋，最好由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一租賃，確定租賃價格和年限，再將其房屋統(tǒng)一交給運營企業(yè)進行裝修和營運。新建的鄉(xiāng)村房屋，集體經(jīng)濟組織或合作社有實力的可以自建，出租給營運公司經(jīng)營，也可以由營運公司自建，擁有產(chǎn)權或一定期限的使用權，用于自營、出租、出售等等。特別需要指出，鄉(xiāng)村社區(qū)開發(fā)建設中，出售增減掛勾復墾節(jié)余土地指標的營銷方法，對鄉(xiāng)村社區(qū)的發(fā)展是最不利的，除非出售的土地指標價格很高，但即使這樣，對鄉(xiāng)村長遠發(fā)展也是不利的。這是因為，鄉(xiāng)村振興的主要手段是獲得要素的流入，而資金、技術、管理等要素流入鄉(xiāng)村，其基礎是建設用地這一基礎要素的存在，其他要素的流入集聚是以建設用地要素存在為前提的。

4.鄉(xiāng)村公共產(chǎn)品的質量控制

前面講到，在田園綜合體中有環(huán)境和公共配套兩方面4大類公共產(chǎn)品，包括山水田林湖草等自然環(huán)境產(chǎn)品和村落布局、建筑風貌、非物質文化等人文環(huán)境產(chǎn)品，農(nóng)業(yè)農(nóng)村道路交通、供排水、污水處理、垃圾收集、通信、電力等基礎設施產(chǎn)品和體育、文化、養(yǎng)老、教育、衛(wèi)生等社會公共服務產(chǎn)品。這幾類公共產(chǎn)品，實踐中有許多管理規(guī)范、標準。田園綜合體建設這些公共產(chǎn)品的交付使用質量，都應該按照和達到這些管理規(guī)范和標準。

三、創(chuàng)新田園綜合體公共政策供給

（一）規(guī)劃的編制和審批

完整的田園綜合體規(guī)劃產(chǎn)業(yè)和社區(qū)方面應該包括現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游業(yè)和鄉(xiāng)村社區(qū)，配套方面應該包括自然環(huán)境保護和利用，人文環(huán)境保護和利用，基礎設施建設和公共服務設施建設的內(nèi)容?，F(xiàn)在看到田園綜合體類似規(guī)劃，在產(chǎn)業(yè)方面，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)劃方面非常薄弱或者基本沒有注意，鄉(xiāng)村社區(qū)規(guī)劃也涉及不多或不夠詳盡，主要是編制了鄉(xiāng)村旅游業(yè)的規(guī)劃內(nèi)容。在配套方面不夠重視，內(nèi)容簡單不全面，主要是政府有關職能部門介入不夠，規(guī)劃編制單位政策、業(yè)務不熟所致。另外，田園綜合體規(guī)劃的內(nèi)容涉及政府多個職能部門，在編制中與涉及部門廣泛討論溝通，對規(guī)劃的實施是非常重要的。根據(jù)田園綜合體規(guī)劃涉及的內(nèi)容，應該說田園綜合體所在村鎮(zhèn)認可，鎮(zhèn)的上一級政府就可以根據(jù)鄉(xiāng)村社區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游業(yè)及鄉(xiāng)村環(huán)境和公共配套設施建設規(guī)定進行審批，規(guī)劃審批后才可以依此進行實施。

（二）創(chuàng)新建設用地供應和使用方式

建設用地指標對田園綜合體建設十分重要，這是因為，田園綜合體己不是純現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的建設內(nèi)容，還有鄉(xiāng)村旅游業(yè)、鄉(xiāng)村社區(qū)，乃至一些環(huán)境和公共配套項目也需要建設用地指標。田園綜合體建設用地指標來源有兩個方面：一是通過田園綜合體范圍的存量建設用地增減掛鉤獲得建設用地指標；二是收購田園綜合體外鎮(zhèn)村節(jié)余建設用地指標或上級政府獎勵或新?lián)艿慕ㄔO用地指標。創(chuàng)新田園綜合體的用地規(guī)劃方式，城市用地規(guī)劃方式是連片成塊規(guī)劃的，而田園綜合體中，無論是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)中的經(jīng)營用地，還是鄉(xiāng)村旅游業(yè)中的經(jīng)營用地，都難以像城市一樣連片成塊規(guī)劃，而應按需點狀規(guī)劃，即使鄉(xiāng)村社區(qū)建設用地規(guī)劃，在原址保留改造更新或零星村落歸并情況下，也只能是點狀規(guī)劃方式。另外，田園綜合體范圍內(nèi)的建設，在我國一般屬集體所有制性質，為降低用地成本，在國家土地政策允許條件下，應盡可能采取集體建設用地方式使用，并且可租用使用或土地使用權入股、轉讓方式使用。

（三）加強公共財政的投入

在我國，在目前，一般情況下田園綜合體范圍內(nèi)及其周邊，田園綜合體生產(chǎn)和生活所需的環(huán)境和公共配套都是比較短缺的。而田園綜合體又是一個鄉(xiāng)村空間范圍內(nèi)集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村社區(qū)為一體，標準比較高或者在走在鄉(xiāng)村振興前列的一個發(fā)展集聚區(qū)。故對于這樣一個地區(qū)，在環(huán)境和公共配套上應該按城鄉(xiāng)一體化的要求，優(yōu)先增加公共財政投入，按照政府職能承擔其應該承擔的投入職責，從而讓這個區(qū)域成為城鄉(xiāng)一體化的先行地區(qū)，成為帶動鄉(xiāng)村面上發(fā)展的示范區(qū)，以點帶面，促其全村、全鎮(zhèn)乃至全域城鄉(xiāng)一體化。

（四）創(chuàng)新體制機制先行區(qū)

讓一部分地區(qū)、一部分人先發(fā)展起來，先富起來，最后走向共同發(fā)展和共同富裕，這是鄧小平同志的重要思想。我國鄉(xiāng)村地區(qū)總體發(fā)展落后，在發(fā)展方式上，讓鄉(xiāng)村地區(qū)中的田園綜合體這個局部區(qū)域先行發(fā)展起來，以此帶動鄉(xiāng)村整個面上發(fā)展的工作方法是非常重要的。而鄉(xiāng)村局部地區(qū)田園綜合體要獲得先行發(fā)展，對該地區(qū)的發(fā)展政策（包括規(guī)劃、土地、資金等）和發(fā)展體制（包括組織形式、經(jīng)營機制，乃至與發(fā)展不適應規(guī)定的暫停執(zhí)行等）都是需要創(chuàng)新、適應。只有田園綜合體體制機制的創(chuàng)新，才有田園綜合體的先行先試?！?/p>