林華

2017年1月14日，在北京市土地交易市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍會(huì)上，華夏人壽以35.5億元競(jìng)得北京市豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)地塊，根據(jù)掛牌文件要求，該項(xiàng)目須100%自持，購(gòu)置目的為建設(shè)自用性辦公樓。

去年以來(lái)，保險(xiǎn)公司依舊在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資動(dòng)作頻頻。除了購(gòu)買土地外，購(gòu)置寫字樓、入股房地產(chǎn)公司都是保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要選項(xiàng)。

逆勢(shì)抄底房地產(chǎn)

2016年以來(lái)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括中國(guó)平安、中國(guó)太平、泰康人壽、華夏人壽、國(guó)華人壽、天安人壽、渤海人壽、恒大人壽、國(guó)聯(lián)人壽等多家保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)投資合計(jì)超過(guò)175億元。

除購(gòu)置各類不動(dòng)產(chǎn)之外，保險(xiǎn)公司也密集布局房地產(chǎn)子公司。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年前三季度7家保險(xiǎn)公司控股249家非保險(xiǎn)子公司，其中68家主營(yíng)業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)。

珠江人壽發(fā)布的2017年三季度償付能力報(bào)告顯示，該公司非保險(xiǎn)子公司中除了7月份買入的大同萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)、南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及崇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)以外，益陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也已成為其子公司。

值得一提的是，近年來(lái)保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)的口味似乎變了。此前，一線房地產(chǎn)項(xiàng)目成為保險(xiǎn)公司競(jìng)相角逐的熱門標(biāo)的。從近期的情況來(lái)看，二三線城市房地產(chǎn)正在成為保險(xiǎn)公司的投資新寵。

例如，去年泰康人壽、恒大人壽以及國(guó)華人壽先后在武漢拿地。武漢市去年底出讓9宗地塊，總凈用地面積26萬(wàn)平方米，總出讓金額達(dá)26.46億元。在百余家競(jìng)拍企業(yè)名單中，恒大、平安現(xiàn)身其中。

武漢以外，濟(jì)南、成都等地的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目同樣為險(xiǎn)資搶籌的對(duì)象。去年3月平安以43.8億元的價(jià)格競(jìng)得濟(jì)南CBD集中掛牌的12宗地塊中的11塊。此外，中國(guó)平安此前還對(duì)成都等二三線城市的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目有所布局。

覬覦高投資回報(bào)

事實(shí)上，保險(xiǎn)公司手上長(zhǎng)期擁有巨額的沉淀資金，這些資金需要尋找投資出路，而目前保險(xiǎn)資金投資渠道十分狹窄。

過(guò)去數(shù)年，由于保險(xiǎn)資金投資渠道的限制，以及A股的長(zhǎng)期低迷，迫使保險(xiǎn)公司將絕大部分可投資資產(chǎn)都投到銀行存款、長(zhǎng)期國(guó)債、企業(yè)債等固定收益類資產(chǎn)中。隨著利率進(jìn)入下行通道，固定收益類資產(chǎn)回報(bào)率下滑，意味著保險(xiǎn)公司面臨更嚴(yán)峻的投資收益壓力。

分析人士表示，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，本身也有對(duì)低成本資金的渴求，因此兩者可謂一拍即合，保險(xiǎn)資金加大房地產(chǎn)配置已經(jīng)成為不可扭轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

事實(shí)上，保險(xiǎn)公司熱衷于房地產(chǎn)投資與險(xiǎn)資的屬性有關(guān)。首先，商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)較為穩(wěn)定，較為符合險(xiǎn)資長(zhǎng)期、穩(wěn)定的投資理念;其次，保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展較快，不少保險(xiǎn)公司也需要擴(kuò)大辦公場(chǎng)所，相較于每年數(shù)百萬(wàn)或數(shù)千萬(wàn)元的租賃成本，白購(gòu)辦公樓無(wú)疑成為新設(shè)保險(xiǎn)公司的選擇。

從收益率來(lái)看，一份行業(yè)交流數(shù)據(jù)顯示，投資性房地產(chǎn)年初單月收益率可達(dá)到1.4%，單月投資收益率高于銀行存款、債券、證券投資基金、股票、買入返售金融資產(chǎn)等投資資產(chǎn)。投資收益雖不及長(zhǎng)期股權(quán)投資，但在各大類投資中，投資收益相對(duì)較高。

分析人士表示，投資性房地產(chǎn)影響上市公司估值，如果房?jī)r(jià)上漲，資產(chǎn)公允價(jià)值就會(huì)變高，從而影響上市公司利潤(rùn)。而保險(xiǎn)公司購(gòu)買的投資性房地產(chǎn)是具有增值潛力的城市標(biāo)的，因此，借此提升利潤(rùn)的空間較可觀。

東吳證券報(bào)告顯示，長(zhǎng)期來(lái)看，利率仍將保持較低水平，保險(xiǎn)資產(chǎn)將持續(xù)面臨配置壓力，商業(yè)地產(chǎn)成保險(xiǎn)未來(lái)配置的大方向之一。

分析人士表示，追求性價(jià)比或?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司投資二三線城市房地產(chǎn)的重要原因之一。一方面，與此前保險(xiǎn)公司在一線城市溢價(jià)拿地相比，近期保險(xiǎn)公司在二三線城市拿地的價(jià)格經(jīng)常為底價(jià)或者競(jìng)拍起始價(jià);另一方面，從不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，二三線城市房地產(chǎn)投資性價(jià)比更高。

此外，保險(xiǎn)公司收購(gòu)二三線房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體用途存有更多想象空間。房地產(chǎn)并非為一個(gè)單一的概念，而是一個(gè)產(chǎn)生價(jià)值的空間，保險(xiǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合未來(lái)仍存有更多可能性。

險(xiǎn)資涉房禁令未改變

分析人士指出，雖然很多保險(xiǎn)公司熱衷于投資房地產(chǎn)，并因此獲得較好的收益，但保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)還存在一定的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，保監(jiān)會(huì)對(duì)于保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)加強(qiáng)了管控。

20世紀(jì)90年代，很多保險(xiǎn)公司曾嘗試投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，但失敗的居多。失敗的原因主要是當(dāng)時(shí)的保險(xiǎn)公司普遍缺乏房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)和風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，以至于保監(jiān)會(huì)在1998年成立后，出臺(tái)的首批政策即是叫停保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)。

2003年以來(lái)，保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)策略和內(nèi)控機(jī)制逐漸規(guī)范，此后，相關(guān)政策逐漸開(kāi)始松動(dòng)。2010年9月5日保監(jiān)會(huì)先后頒布了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》。

據(jù)2016年年中發(fā)布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》與《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定顯示，保險(xiǎn)公司不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得投資開(kāi)發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。這表明保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)政策仍然相對(duì)較嚴(yán)。

有關(guān)專家表示，在保險(xiǎn)資金大舉進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的當(dāng)下，需要特別注意投資周期風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于敏感時(shí)期，保監(jiān)會(huì)從控制風(fēng)險(xiǎn)角度考慮保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)，是可以理解的。

據(jù)稱，保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)有兩個(gè)方面：一是不動(dòng)產(chǎn)貶值，二是土地及房租變動(dòng)的滯后性風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)資金密集性的特征，決定了保險(xiǎn)公司一旦受到損失，最終的承受者將是廣大投保人。出于保護(hù)投保人利益以及保險(xiǎn)資金安全的考慮，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)險(xiǎn)企投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整。

而保監(jiān)會(huì)對(duì)能否放行保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)進(jìn)行了探討，其中項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益不確定是目前討論的中心問(wèn)題。房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然收益較高，但一旦出現(xiàn)泡沫，將對(duì)保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)造成打擊。

據(jù)透露，有關(guān)監(jiān)管部門并沒(méi)有放棄探索保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管政策的努力，目前正在研究制定保險(xiǎn)資金直接投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管細(xì)則。

據(jù)知情人士表示，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域可能采取分類監(jiān)管的方式，對(duì)達(dá)到條件的保險(xiǎn)公司放行，所投資領(lǐng)域也將以購(gòu)買成熟商業(yè)物業(yè)為主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域不對(duì)保險(xiǎn)公司開(kāi)放。

有關(guān)專家認(rèn)為，考慮到保險(xiǎn)公司資金流動(dòng)性等問(wèn)題，監(jiān)管方對(duì)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)比較謹(jǐn)慎也可以理解。至于實(shí)施細(xì)則何時(shí)出臺(tái)、直接還是間接投資、投資比例上限是多少、投資項(xiàng)目有何限制等問(wèn)題，保監(jiān)會(huì)估計(jì)還需要進(jìn)一步調(diào)研。

2017年4月，保監(jiān)會(huì)印發(fā)《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保險(xiǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的通知》，該文件第九條“防范重點(diǎn)領(lǐng)域的投資風(fēng)險(xiǎn)”指出：要防范房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，跟蹤重點(diǎn)區(qū)域、重大項(xiàng)目的投資情況。由此來(lái)看，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)加強(qiáng)了管控。