朱奕彥

【摘 要】萬科房地產(chǎn)作為我國地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)，近年來隨著我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷推進(jìn)以及政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀管控，萬科房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展不僅需要考慮宏觀政策環(huán)境的變化，還需要對企業(yè)的成本、費(fèi)用進(jìn)行控制?；诖?，本文以萬科A為案例，通2017年度萬科房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況進(jìn)行全面的分析，找出財(cái)務(wù)分析應(yīng)當(dāng)注重的重點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】萬科A；財(cái)務(wù)分析

財(cái)務(wù)報(bào)表作為反映一個(gè)企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營管理狀況的重要工具，通過一定的財(cái)務(wù)分析方法對企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行深入研究并與行業(yè)內(nèi)其他的標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行比較分析可以有效的對該企業(yè)的經(jīng)營狀況、盈利能力以及可持續(xù)發(fā)展能力進(jìn)行一個(gè)全面的客觀分析[1]。萬科A作為我國地產(chǎn)行業(yè)中龍頭企業(yè)在發(fā)展中不僅僅需要綜合考量宏觀政策的變動(dòng)，還需要對市場進(jìn)行分析，在控制成本費(fèi)用的基礎(chǔ)之上，不斷提升盈利能力?；诖耍疚囊匀f科為例，在對當(dāng)前企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)之上對萬科地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，最后對如何進(jìn)一步提升企業(yè)財(cái)務(wù)分析能力提出政策建議。

一、企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問題

當(dāng)前，企業(yè)財(cái)務(wù)分析的實(shí)際過程中主要存在著財(cái)務(wù)報(bào)表有一定的滯后性、財(cái)務(wù)分析的片面性以及財(cái)務(wù)分析方法選擇不合理等問題，嚴(yán)重影響對一個(gè)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況的判斷。

（一）財(cái)務(wù)報(bào)表編制的滯后性。當(dāng)前，我國企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表編制往往具有一定的滯后性，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的完成往往在第二年的二、三月份，不能夠及時(shí)的對企業(yè)一定時(shí)期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行編制，一方面不能夠及時(shí)反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營狀況，另一方面為做假賬提供機(jī)會(huì)。二者共同影響了對一個(gè)企業(yè)的管理狀況的判斷[2]。

（二）財(cái)務(wù)分析不全面。當(dāng)前，部分財(cái)務(wù)報(bào)表閱讀者在對一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行分析時(shí)往往只對會(huì)計(jì)科目及三大表的結(jié)果進(jìn)行簡單的了解，并以此作為判斷的依據(jù)，并沒有基于企業(yè)的發(fā)展階段以及所處的宏觀時(shí)代背景進(jìn)行一個(gè)深入系統(tǒng)的分析，也沒有與同行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行比較分析，單維度、脫離經(jīng)營環(huán)境的分析并不能夠真正的反映企業(yè)運(yùn)營狀況。

（三）財(cái)務(wù)分析方法選擇不科學(xué)。當(dāng)前，由于財(cái)務(wù)分析人員的專業(yè)技能有限，導(dǎo)致其在對一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析時(shí)并不能夠根據(jù)具體的企業(yè)所處的行業(yè)選擇相應(yīng)的財(cái)務(wù)分析方法，最終影響對其經(jīng)營的科學(xué)判斷。

二、以萬科A為例的財(cái)務(wù)報(bào)表分析

房地產(chǎn)行業(yè)作為影響我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要影響因素，對房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)中的萬科地產(chǎn)進(jìn)行分析可以有效的了解我國地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，由于地產(chǎn)行業(yè)隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及供給側(cè)結(jié)構(gòu)性向改革的不斷深入，其發(fā)展不僅僅是市場行為，而且受宏觀政策調(diào)控的影響較大?；诖?，本文對2017年度萬科的“三大表”進(jìn)行分析：

（一）合并利潤表分析

營業(yè)收入作為一個(gè)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)銷售情況的重要反映，以及企業(yè)產(chǎn)生盈利和凈利潤產(chǎn)生的根本，對萬科地產(chǎn)的營業(yè)收入進(jìn)行分析可以有效的了解2017年度萬科地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。從表2-1可知，萬科地產(chǎn)在2017年的營業(yè)收入為2428.97億元，其營業(yè)收入的主要來源于地產(chǎn)開發(fā)銷售活動(dòng)以及配套的物業(yè)銷售收入。萬科地產(chǎn)的營業(yè)收入相較于2016年來說有所上升，但是僅僅從營業(yè)收入來看并不能真正的了解其營業(yè)收入下降的主要原因是什么，通過深入的分析可以發(fā)現(xiàn)，首先在2017年度我國政府調(diào)控關(guān)于房價(jià)具有一定的管控，導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)在拿地時(shí)的成本和難度都有所增加；其次，橫向上與地產(chǎn)公司中的保利地產(chǎn)、金地地產(chǎn)進(jìn)行比較可知，2017年度我國A股上市公司中的其他上市公司遭遇和萬科地產(chǎn)一樣的境遇，營業(yè)收入相比同期均有所下降；最后，從銷售單價(jià)來看，根據(jù)市場研究分析，2017年政府雖然對房價(jià)有所管控，但是，銷售單價(jià)卻呈現(xiàn)出一種穩(wěn)中上升的趨勢，所以在營業(yè)收入整體下降的趨勢下，凈利潤卻有所上升。由此可見，萬科地產(chǎn)營業(yè)收入的上升是由于多方面因素共同決定的。另外，不同于其他產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)的銷售金額并不意味著當(dāng)期內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)收入，因?yàn)槲覈禺a(chǎn)企業(yè)為了資金回流往往會(huì)采用一種預(yù)售的方式，這部分的銷售收入則會(huì)在房子交付的時(shí)候才會(huì)計(jì)入營業(yè)收入。

從營業(yè)成本這一指標(biāo)來看，萬科地產(chǎn)的營業(yè)成本主要是土地出讓金、工程建設(shè)以及稅金的繳納等多個(gè)方面。近年來隨著我國政府對地產(chǎn)行業(yè)的管控，地產(chǎn)公司在獲得商業(yè)住宅建筑土地時(shí)所需要付出的土地出讓金越來越多，同時(shí)隨著我國工程建設(shè)中建筑材料以及人工成本的增加，萬科地產(chǎn)的整體營業(yè)成本呈現(xiàn)不斷攀升的趨勢。

從凈利潤這一指標(biāo)來看，萬科地產(chǎn)在2017年凈利潤較2016年來說具有很大程度的攀升，其主要得益于銷售單價(jià)的上升，由此也可看出雖然我國政府對地產(chǎn)行業(yè)有一定的管控，但是在2017年萬科地產(chǎn)發(fā)展還是取得了很大的發(fā)展。

（二）合并資產(chǎn)負(fù)債表分析

通過查看萬科2017年度財(cái)務(wù)報(bào)表可知：（1）萬科地產(chǎn)在2017年年底時(shí)的存貨將近占到萬科地產(chǎn)總資產(chǎn)的40%左右，存貨價(jià)值高達(dá)5980.87億元，對于萬科地產(chǎn)來說，大量的存貨主要是土地和建設(shè)中的地產(chǎn)工程，這對萬科地產(chǎn)來說是一個(gè)重要的資產(chǎn)儲(chǔ)備，只要萬科地產(chǎn)想要將存貨變現(xiàn)，只要將土地儲(chǔ)備和房產(chǎn)預(yù)售就可以很快的對資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)。但是，不可否認(rèn)，由于地產(chǎn)受政府管控影響較大，因此萬科地產(chǎn)大量的儲(chǔ)備土地將有可能在未來造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。（2）從現(xiàn)金這一科目來看，2017年年底萬科地產(chǎn)的貨幣資金為1741.21萬元。追蹤萬科地產(chǎn)的貨幣資金來源可知萬科地產(chǎn)的極大部分貨幣資金來源于預(yù)售款，但是并不是所有的貨幣資金都能用于萬科地產(chǎn)的投資開發(fā)，使得一定量的資金閑置。（3）除了對萬科的存貨以及貨幣儲(chǔ)備進(jìn)行分析以外，綜合分析萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表可知，萬科地產(chǎn)通過地產(chǎn)銷售以及支持物業(yè)服務(wù)，通過進(jìn)一步的提高其自身的資產(chǎn)負(fù)債率將成為萬科地產(chǎn)想要進(jìn)一步擴(kuò)張的財(cái)務(wù)手段，但是萬科地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎的進(jìn)行投資，短期內(nèi)萬科地產(chǎn)的資金尚能夠維持其在一定時(shí)期內(nèi)的發(fā)展和擴(kuò)張，但這也將進(jìn)一步的加大萬科地產(chǎn)的資金緊張。

（三）合并現(xiàn)金流量表分析

現(xiàn)金流量表作為企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中最不容易造假且最能夠反映一個(gè)企業(yè)的償債能力、運(yùn)營能力以及發(fā)展能力的重要指標(biāo)，因此對萬科地產(chǎn)的現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析可以有效的反映2017年度萬科地產(chǎn)的現(xiàn)金流向。

首先，對經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行分析，2017年萬科地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入凈額為823.23億元，較2016年度具有很大程度的提升，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為體現(xiàn)萬科地產(chǎn)“造血能力”的關(guān)鍵指標(biāo)，從該指標(biāo)可以看出萬科地產(chǎn)造血能力較強(qiáng)且現(xiàn)金流入的主要業(yè)務(wù)為地產(chǎn)銷售所帶來的現(xiàn)金流入。

其次，對投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行分析，2017年萬科地產(chǎn)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入凈額為-516.13億元。根據(jù)對年報(bào)的閱讀以及相關(guān)資料的查詢可知，萬科的投資活動(dòng)主要是通過對同行業(yè)企業(yè)的股權(quán)投資進(jìn)行的一種擴(kuò)張行為，為了更好通過增加項(xiàng)目儲(chǔ)備抵抗未來風(fēng)險(xiǎn)。

最后，對籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行分析，2017年萬科地產(chǎn)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入凈額為552.65億元?？芍f科地產(chǎn)的籌資能力較強(qiáng)，有利于為萬科地產(chǎn)的發(fā)展以及擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金支持。

綜合萬科的合并現(xiàn)金流量表分析可知萬科地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況相對穩(wěn)健，萬科地產(chǎn)凈利潤的增長以及現(xiàn)金的流入主要是依靠地產(chǎn)的銷售，但是萬科地產(chǎn)盲目的擴(kuò)張和投資可能會(huì)對其未來發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。

三、財(cái)務(wù)分析水平提升的有效舉措

通過對當(dāng)前企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問題進(jìn)行分析以及對2017年度房地產(chǎn)萬科A的報(bào)表分析可知，完善和提升財(cái)務(wù)分析能力需要從以下三個(gè)方面進(jìn)行加強(qiáng)：

（一）提升財(cái)務(wù)分析人員的專業(yè)素養(yǎng)。財(cái)務(wù)分析人員不僅僅需要掌握相關(guān)的財(cái)務(wù)分析方法，更需要對熟悉相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、政策走向，將企業(yè)的經(jīng)營狀況放到相應(yīng)的發(fā)展階段和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，可以更全面的了解企業(yè)經(jīng)營狀況。

（二）多維度分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表。對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的“三大表”進(jìn)行分析不僅需要僅僅看該企業(yè)的指標(biāo)，判斷企業(yè)的盈利能力、可持續(xù)發(fā)展能力，還需要將其與其他的企業(yè)進(jìn)行對比，從橫向、縱向多個(gè)維度分析企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（三）選擇恰當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)分析方法。財(cái)務(wù)分析人員需要了解不同行業(yè)的發(fā)展特性，需要針對不同的行業(yè)選擇相應(yīng)的財(cái)務(wù)分析方法，做到不千篇一律，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表中的內(nèi)容有針對性的對企業(yè)的管理情況和未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行分析。

【參考文獻(xiàn)】

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