葉瑛

【摘 要】隨著城市化的發(fā)展，居民對(duì)于改進(jìn)住房條件有著強(qiáng)烈的愿望，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，住宅將始終成為房地產(chǎn)投資的首選對(duì)象。然而我國(guó)現(xiàn)階段一線城市住宅投資過熱的問題仍日益嚴(yán)重，住房的居住屬性漸漸偏離。本文住宅的投資屬性評(píng)價(jià)研究的對(duì)象是住宅商品房，從其投資屬性和住宅屬性入手，一方面可以為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類中住宅部分的調(diào)控提供理論依據(jù)，另一方面可以加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中住宅投資行為的認(rèn)識(shí)與了解。十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告，堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立、健全和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以市場(chǎng)為主滿足多層次的需求，以政府為主題提供基本保障。

【關(guān)鍵詞】住宅投資；住宅發(fā)展；投資屬性

一、住宅投資現(xiàn)象的產(chǎn)生與發(fā)展

住有所居，一般通過買房或租房的途徑來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。中國(guó)自古以來就存在著住房投資的現(xiàn)象，住宅的投資幾乎伴隨著家的出現(xiàn)而產(chǎn)生并發(fā)展。居民的住房問題一直為中國(guó)社會(huì)各界所關(guān)注，關(guān)于住宅的投資屬性的評(píng)價(jià)研究也是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

（一）住宅投資現(xiàn)象的產(chǎn)生

住宅的投資，是一種向房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅部分投入資金已產(chǎn)生價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。住宅，作為房地產(chǎn)開發(fā)投資的對(duì)象之一，對(duì)住宅商品房的投資，可以通過其居住屬性提高居民的幸福感；同時(shí)，作為居民的一種正常需求，因其本身的不可移動(dòng)性及耐久性而倍受青睞，投資住宅有利于投資者追求公平的投資回報(bào)及兼顧投資資產(chǎn)的安全性。

再者，住宅本身兼顧使用和投資的雙重屬性，投資時(shí)收益高，回收快，加上個(gè)別城市優(yōu)越的地理位置。如北京作為首都和國(guó)際化大都市，上海作為現(xiàn)代化的東方巴黎，廣州作為中國(guó)的南大門，深圳作為中國(guó)的第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)等等......自然就會(huì)收到大量投資者的追捧。這是住宅本身所具備的優(yōu)點(diǎn)，滿足了居民對(duì)住宅的正常需求，體現(xiàn)出住宅的居住屬性，換句話說，這也是一種住宅的社會(huì)屬性。

然而，住宅有別于其他的商品，其兼具的消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，當(dāng)其投資屬性過于突出，使得住房成為少數(shù)人牟取暴利的工具，引起房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)中投資過熱。此時(shí)，對(duì)于正常的住房供應(yīng)和需求關(guān)系帶來的影響，使得住宅問題偏離了其本質(zhì)的居住屬性。

在正常的住宅投資情況下，居民的住房情況可以得到改善，一旦超出了界限，過度的住房投資使得住宅市場(chǎng)供需關(guān)系不平衡，不僅帶來了住宅市場(chǎng)的投機(jī)行為，房?jī)r(jià)太高，還引發(fā)了與住宅問題相關(guān)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融安全、社會(huì)穩(wěn)定及個(gè)人行為方面的其他問題。

（二）宅投資現(xiàn)象的發(fā)展

住房作為消費(fèi)品，也滿足商品和均衡價(jià)格基本原理，其均衡價(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，當(dāng)商品市場(chǎng)以投機(jī)性為主，其基本原理暫時(shí)失效，推高房?jī)r(jià)，帶來一系列的影響。

1.住宅投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展

住宅的投資對(duì)經(jīng)濟(jì)有一定的貢獻(xiàn)（具體表現(xiàn)，再細(xì)化），然而大量的資金流入住宅市場(chǎng)，工業(yè)農(nóng)業(yè)和其他建設(shè)領(lǐng)域的投資住宅建設(shè)和住房維修，此時(shí)，不利于其他領(lǐng)域資金的匯集，對(duì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。

2.住宅投資與金融安全

貨幣政策方面，可貸資金的充裕程度會(huì)對(duì)住宅投資有影響，如住宅投資的規(guī)模；財(cái)政政策方面，對(duì)不同區(qū)域的住宅需求（種類和數(shù)量）而言，各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、就業(yè)人口、人口結(jié)構(gòu)及收入水平會(huì)對(duì)其有影響。

3.住宅投資與社會(huì)穩(wěn)定

住宅問題，這一民生問題已被社會(huì)各界所公認(rèn)，從2000年來歷年中央政府工作報(bào)告均涉及住宅問題，合理的住宅投資，滿足了居民生活的住房需求，有利于社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展。

4.住宅投資與個(gè)人行為

住宅投資的個(gè)人行為可以一定程度上理解為投資的保值與增值，通過把住宅不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行融資，得到資金后再投資。個(gè)人的住宅投資行為會(huì)引起過熱炒房，大量的資金進(jìn)入住宅市場(chǎng)，不僅房?jī)r(jià)大起大跌，也會(huì)出現(xiàn)空置房，以至于出現(xiàn)“有力購(gòu)房、無(wú)力修房”的現(xiàn)象。

二、城市住宅投資現(xiàn)象的分析

農(nóng)村居民主要通過自己建房來滿足住宅需求，城鎮(zhèn)居民主要通過購(gòu)房來滿足住宅需求，本研究針對(duì)城鎮(zhèn)居民展開分析。

目前，一線城市的住宅價(jià)格依然值得投資，主觀上由于城鎮(zhèn)居民投資住宅來達(dá)到保值目的，客觀上由于現(xiàn)有的投資工具少，仍不能滿足城鎮(zhèn)居民的有效需求。進(jìn)化中的新一線城市從商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性及未來可塑性等五個(gè)方面吸引著住宅投資者，《第一財(cái)經(jīng)周刊》在原有的4個(gè)一線城市的基礎(chǔ)之上，重新評(píng)選出了成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長(zhǎng)沙、青島、沈陽(yáng)、大連、廈門、蘇州、寧波、無(wú)錫等15個(gè)“新一線”城市。

房?jī)r(jià)收入比是衡量城鎮(zhèn)居民購(gòu)買住宅能力及價(jià)格承受能力的一個(gè)重要指標(biāo)，也是研究居民住宅屬性與投資屬性的一個(gè)重要衡量指標(biāo)。

從全國(guó)范圍內(nèi)看，房?jī)r(jià)收入比在6～10之間波動(dòng)，全國(guó)整體房?jī)r(jià)收入比并未明顯偏高?；谥袊?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，現(xiàn)在北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)收入比明顯攀高的重要原因之一是附著在其上的優(yōu)質(zhì)資源，比如優(yōu)質(zhì)的學(xué)校教育資源、精細(xì)化的醫(yī)療服務(wù)資源等等，這些資源推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，在不考慮城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化及住房資金來源的情況下，房?jī)r(jià)收入比抬高，城鎮(zhèn)居民存在較大購(gòu)房壓力，反映出城鎮(zhèn)居民作為投資者在住宅方面支出增加，其他消費(fèi)支出會(huì)受到影響。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅兼具居住和投資的雙重屬性與投資收益高和回報(bào)速度快的雙重特性，一線城市的住宅自然收到大量投資者的追捧，而這種投資行為不可避免演化成投機(jī)行為，住宅逐漸偏離居住屬性。

具備獨(dú)特城市魅力的新一線城市中杭州市和廈門市城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比2006～2015年連續(xù)10年高于中國(guó)整體城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比水平，除此之外的新一線城市2006～2015年10年間城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比區(qū)間相較全國(guó)城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比區(qū)間偏離不大，城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房壓力相對(duì)不大。

最近10年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭年人均可支配收入增加11.49%，而住宅商品房銷售價(jià)格的年增長(zhǎng)幅度為8.7%，一線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，但新一線城市除少數(shù)城市外，住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度較平穩(wěn)，全國(guó)城鎮(zhèn)家庭房?jī)r(jià)收入比處于合理區(qū)間。

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