自2014年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中提出了“租售并舉”和大力發(fā)展“住房租賃市場(chǎng)”以來，我國的住房租賃政策在中央層面已構(gòu)建起了從會(huì)議成果到城市試點(diǎn)要求的框架體系。2016年以來，六省、九城均出臺(tái)了加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)文件。第一，讓更多的人愿意租房——擴(kuò)需求：賦權(quán)讓利，引導(dǎo)預(yù)期；第二，有更多的房源可以出租——增供應(yīng)：鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化出租，多元化供應(yīng)渠道（稅收、金融、土地自持等政策）；第三，供需規(guī)模做大了還要把雙方的權(quán)利義務(wù)明確界定下——明權(quán)責(zé)：租賃市場(chǎng)要有大發(fā)展需要有規(guī)矩，無規(guī)矩不成方圓；第四，租賃市場(chǎng)具有明顯的保障性特點(diǎn)，是解決住有所居的重要途徑，必須發(fā)揮好政府的有形之手，也就是——強(qiáng)監(jiān)管。

總體來看，明權(quán)責(zé)和強(qiáng)監(jiān)管兩方面都是服務(wù)于供需雙方的，因此，政策的核心訴求就是：擴(kuò)需求、增供應(yīng)。筆者認(rèn)為，住房租賃在未來長(zhǎng)周期內(nèi)將持續(xù)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。租賃市場(chǎng)的參與主體主要有三方，供應(yīng)方、需求方以及政府，本文將從政府、供應(yīng)方、需求方三個(gè)層面分析政策影響之下將發(fā)生哪些大的格局改變？

改變一：地方政府推動(dòng)力度之大是本輪租賃政策的最大亮點(diǎn)

總體來看，在政策的催化下，城市政府開始大力度出臺(tái)激勵(lì)政策，在實(shí)際工作中，因城施策，發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)，不同類型的城市政策呈現(xiàn)出分化的特點(diǎn)。從政策來看，人口凈流入的大中城市將更加積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。人口凈流入的大中城市一般呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、中心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)較突出、交通配套相對(duì)完善等特點(diǎn)，城區(qū)對(duì)周邊地區(qū)具有一定人口的吸附力。但同時(shí)，多數(shù)人口凈流入的三四線中等城市及二線大城市中外地人口占常住人口比重相對(duì)較小，甚至多數(shù)城市在人口流入的同時(shí)也向上一級(jí)更大的城市流出人口，加之當(dāng)?shù)亟逃?、醫(yī)療等資源相對(duì)平衡，目前，已基本實(shí)現(xiàn)非本地戶籍租賃住房與本地戶籍享有同等權(quán)益。因而在人口流入數(shù)量更加龐大、外地人口占比更高、教育醫(yī)療等資源供需矛盾更集中且優(yōu)質(zhì)資源更稀缺的大城市特別是特大超大城市，將是政策的主要聚焦點(diǎn)。目前主要是傳統(tǒng)城市群及新興城市群中心城市，從住建部要求的廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)開展住房租賃試點(diǎn)城市來看，均在這一范疇內(nèi)。

第一，一線城市已處于人口控制疏解階段，非本地戶籍人口占比較高，而教育、醫(yī)療等資源稀缺更為明顯，政策如果落地執(zhí)行將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是學(xué)區(qū)房市場(chǎng)影響更大。但從實(shí)際操作上來看，傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房學(xué)位的緊缺或短期加劇學(xué)區(qū)房租金上漲幅度。因而盡管一線城市住房租賃市場(chǎng)龐大，但“租購?fù)瑱?quán)”等政策完全落地相對(duì)困難。

第二，二線城市仍處于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的人口吸納階段，人口規(guī)模和外來人口占比相對(duì)較小，未來人口的持續(xù)增長(zhǎng)將帶來住房需求的不斷擴(kuò)大。加之城市發(fā)展仍需人口特別是高新人才助力，二線城市特別是新興城市群中心城市、新提升的國家中心城市，將憑借這一政策展開“人才爭(zhēng)奪”，成都此前就發(fā)布了人才引進(jìn)新政。

第三，長(zhǎng)三角、珠三角城市群中的三四線城市，二三產(chǎn)業(yè)占比較大、外來人口較多，如東莞、佛山、中山等，外來人口在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展中做出了重要貢獻(xiàn)。東莞外來人口占比高達(dá)3/4，遠(yuǎn)超過一線城市，佛山、中山的外來人口占比也在1/2左右，由于本身外來人口占比過高，現(xiàn)有的租賃房源總量不足、租戶權(quán)益缺乏保障。政策的實(shí)行也將給外來人口更多的權(quán)益保障。一方面教育醫(yī)療等資源的均享，有利于家人團(tuán)聚并享受更好的教育醫(yī)療，進(jìn)一步解決了外地人口工作的后顧之憂；另一方面，權(quán)益保障也將促使外來人群更偏向于選擇穩(wěn)定的長(zhǎng)期居所，有利于社會(huì)管理的穩(wěn)定。在這類城市仍將主要針對(duì)當(dāng)前的住房需求，充分發(fā)揮租賃住房解決新市民住房問題的作用。

改變二：布局追隨人口，看清城市人口聚集態(tài)勢(shì)是企業(yè)最重要的拓展思路

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、常住人口越多，其住房市場(chǎng)發(fā)育程度也就越高。由于城市間的人口流動(dòng)分化仍在繼續(xù)，因此，人口凈流入越多的城市將成為住房租賃企業(yè)應(yīng)該積極布局的重點(diǎn)區(qū)域。

第一，人口凈流入的城市。從人口凈流入的角度看，通過對(duì)2015年人口凈流入的地級(jí)市進(jìn)行整理，發(fā)現(xiàn)北京、天津和傳統(tǒng)的珠三角、長(zhǎng)三角城市群成為人口集聚的集中地區(qū)，北京、天津、上海、廣州、深圳人口流入超過500萬，南京、東莞、佛山人口流入也超過300萬。同時(shí)各省的省會(huì)城市、計(jì)劃單列市也是人口凈流入地，鄭州、成都、昆明、武漢、青島、廈門、大連等城市人口凈流入也在100萬以上。

第二，近幾年新增常住人口較大的城市。從新增常住人口梯隊(duì)來看，除傳統(tǒng)的珠三角、長(zhǎng)三角城市群外，京津冀、成渝以及中部城市群成為新的人口聚集地。后期這些地區(qū)也將是租賃試點(diǎn)推行的重點(diǎn)對(duì)象，企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注（見圖1）。

第三，大城市內(nèi)部或周邊新城、新區(qū)建設(shè)將涌現(xiàn)出布局機(jī)會(huì)。一線城市也可能在新區(qū)嘗試執(zhí)行類似政策，以園區(qū)為基礎(chǔ)，完善園區(qū)配套，定向針對(duì)園區(qū)企業(yè)員工實(shí)現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”。

改變?nèi)鹤稣吖膭?lì)之事，識(shí)別政策利好周期是企業(yè)最根本的經(jīng)營(yíng)策略

從短期看，通過創(chuàng)新性的規(guī)定使企業(yè)生產(chǎn)的成本項(xiàng)發(fā)生變化（如減稅、財(cái)政補(bǔ)貼）；從長(zhǎng)期看，通過拔高行業(yè)發(fā)展地位，建立行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的預(yù)期使企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品有銷路，能長(zhǎng)期做。這種短期成本彌補(bǔ)，長(zhǎng)期價(jià)值建立的結(jié)果就是使企業(yè)“算賬”的方式發(fā)生改變，當(dāng)前算不過來的賬都能夠在“花開的明日”得到補(bǔ)償。甚至，企業(yè)愿意自持租賃70年，從這個(gè)角度來看，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了構(gòu)建“百年租賃”的新時(shí)期。傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)開啟了向長(zhǎng)租公寓轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略布局。

第一，開發(fā)自持模式（完全重資產(chǎn)：拿地-開發(fā)-自持-運(yùn)營(yíng)）。開發(fā)企業(yè)拿地開發(fā)后將住宅采取自持租賃的經(jīng)營(yíng)模式，自北京、上海、廣州、佛山等城市相繼推出競(jìng)自持的土地出讓模式。近期，上?！稄埥茖W(xué)城建設(shè)規(guī)劃》提出，新增住宅建筑面積約920萬平方米，其中890萬平方米用于租賃住宅。后期，人口規(guī)模較大的城市新區(qū)在規(guī)劃階段采取以租為主的方式將是趨勢(shì)。這也表明，企業(yè)如果要在未來的新城新區(qū)開發(fā)中有更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，就必須能夠在這種經(jīng)營(yíng)模式下生存并成長(zhǎng)起來。值得注意的是，當(dāng)前的住房租賃政策鼓勵(lì)國企轉(zhuǎn)型租賃業(yè)務(wù)，基于國企自身的優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為，國企在未來的新城新區(qū)開發(fā)過程中的相關(guān)租賃業(yè)務(wù)將存在較大的發(fā)展空間。

第二，收并購自持模式（半重資產(chǎn)：收購-改造-自持-運(yùn)營(yíng)）。這屬于重資產(chǎn)模式的范疇，但企業(yè)一般能夠通過利用杠桿，引進(jìn)基金和信托，降低自有資金占比，因此本質(zhì)上體現(xiàn)為半重資產(chǎn)。這種模式與“買地自持”相比具有天生的優(yōu)越性，經(jīng)營(yíng)壓力相對(duì)較小。一直以來，“收購-改造-自持-運(yùn)營(yíng)”是傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)型企業(yè)比較得心應(yīng)手的操作模式，具備成熟的操作經(jīng)驗(yàn)。從潛力上看，許多大中城市在地段較好的區(qū)域都存在著閑置或運(yùn)營(yíng)不良的資產(chǎn)，企業(yè)通過尋找此類標(biāo)的，挖掘資產(chǎn)增值空間，能夠穩(wěn)步地實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張。收并購自持模式未來仍將是企業(yè)開疆拓土的主要模式。

第三，托管模式（輕資產(chǎn)：委托-運(yùn)營(yíng)）。這種輕資產(chǎn)方式是當(dāng)前短期內(nèi)擴(kuò)大規(guī)模的有效方式。該模式下，房企能夠充分利用自身的運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)勢(shì)，通過品牌打造，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)，通過服務(wù)精準(zhǔn)化，獲取服務(wù)溢價(jià)，有效把控空置率，將人工成本控制在合理范圍。總體來看，該模式并非簡(jiǎn)單的“包租”，而是全方位的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。筆者認(rèn)為，為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張，在運(yùn)營(yíng)能力得到較大提高后，未來品牌房企將主要向該模式轉(zhuǎn)變。

模式創(chuàng)新的速度越來越快，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的盈利模式已經(jīng)逐步得到確認(rèn)，在企業(yè)積極的打造下，以往用在新建房屋銷售環(huán)節(jié)的“客戶畫像”“客戶描摹”開始大量出現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域正是在政策的激勵(lì)下開始了“以需定供”的市場(chǎng)狀態(tài)。企業(yè)為了生存就需要降低空置率，要降低空置率就需要有良好的產(chǎn)品，這才是健康的供求關(guān)系。

改變四：給租賃賦權(quán)是彌補(bǔ)全民保障不足的舉措

在住房租賃市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的國家，租房的權(quán)益性損失較少，這是由于全民保障，承租人能夠最大程度降低長(zhǎng)期租房的抗性。我國雖然并未建立起全民保障的模式，但當(dāng)前從租賃環(huán)節(jié)切入，充分賦予承租人相關(guān)權(quán)益的措施有利于提高租房積極性。

中指調(diào)查顯示，城市租賃家庭居住結(jié)構(gòu)為“配偶+子女”“配偶+子女+父母”的比例占總樣本的33%，再加上一部分即將面對(duì)子女出生的租賃家庭，流動(dòng)人口的家庭化使這些群體在考慮居住的過程中不得不關(guān)注租房在未來生活過程造成的隱性限制。因此，直接或間接地平衡租房與購房的權(quán)益性鴻溝，對(duì)激勵(lì)家庭化群體長(zhǎng)期租房的意愿尤為有效。

政策的作用在于，從短期看，通過增加租賃承載的權(quán)益滿足流動(dòng)人口享受城市公共服務(wù)的基本訴求，特別是在過渡期內(nèi)能夠享受基本公共服務(wù)，從而緩解購房壓力，部分購房需求也將相應(yīng)延后；從長(zhǎng)期看，通過構(gòu)建完善的住房租賃體系，穩(wěn)定的住房銷售市場(chǎng)，使部分群體能夠通過租賃解決更長(zhǎng)周期的居住問題。這種短期權(quán)益擴(kuò)充，長(zhǎng)期預(yù)期引導(dǎo)的結(jié)果就是使個(gè)人住房消費(fèi)的方式有了更多的選擇，當(dāng)看到周圍的人實(shí)實(shí)在在享受到了權(quán)益就能夠強(qiáng)化這種預(yù)期，從而弱化通過買房才能享受到公共服務(wù)的觀念（見圖2）。

租賃市場(chǎng)的參與主體主要有三方，供應(yīng)方（包括各類服務(wù)提供方）、需求方以及政府。目前，城市與企業(yè)都已嗅到了發(fā)展住房租賃帶來的機(jī)遇。從政府層面來看，城市政府普遍將2020年作為租賃政策第一個(gè)目標(biāo)年，廣州也提出要搶占發(fā)展現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)的先機(jī)，這也預(yù)示著未來三年利好租賃政策仍有較大的空間，租賃政策的故事也將更加具有想象空間。從企業(yè)層面來看，品牌房企已將發(fā)展長(zhǎng)租公寓作為新戰(zhàn)略進(jìn)行布局，更多的企業(yè)正在規(guī)劃自己的長(zhǎng)租公寓戰(zhàn)略。

然而，市場(chǎng)若沒有了需求方的積極響應(yīng)，供應(yīng)方將會(huì)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。從目前的情況來看，租賃市場(chǎng)仍然欠一把火，即如何讓試點(diǎn)城市的租賃權(quán)益真正落到實(shí)處，從而形成良好的社會(huì)影響。

本文由中國指數(shù)研究院供稿