中國早先的長租公寓企業(yè)起源于傳統(tǒng)的“二房東”模式，即個人擁有大量房源，整體出租并結(jié)合品牌化運營。2010年，在消費升級的大背景下，具有更好居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個行業(yè)進入快速發(fā)展和品牌化時期。

一、國家政策：支持發(fā)展租賃地產(chǎn)

自2016年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》發(fā)布之后，各省市紛紛跟進出臺相應(yīng)的指導(dǎo)意見，相關(guān)的試點工作也在開展當(dāng)中。相關(guān)規(guī)定表明，支持房企拓展業(yè)務(wù)范圍，將其持有的房源向社會出租，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。有條件的企業(yè)不僅能夠?qū)⒋媪糠吭从糜谙蚴袌鲎赓U，同時能夠與其他企業(yè)合作，建立開發(fā)經(jīng)營一體化、專業(yè)化模式，發(fā)展租賃地產(chǎn)。此前，住建部和財務(wù)部、中央經(jīng)濟工作會議國務(wù)院先后發(fā)布5個政策，鼓勵支持發(fā)展租賃市場（見表1）。

另外，目前上海發(fā)布《住房發(fā)展“十三五規(guī)劃》，要求加大住房的供給、發(fā)展租房市場，提供租賃住房用地1700公頃，預(yù)計新增供應(yīng)租賃住房70萬套；新增代理經(jīng)租房源30萬套。7月4日晚，上海市規(guī)劃和國土資源局掛出位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的2宗地塊，土地用途均為租賃住房，要求未來僅用于出租，不得出售。

二、市場規(guī)模：1萬億元

在2016年熱點城市房價快速上漲，而居民收入增速平穩(wěn)（多數(shù)城市人均可支配收入年增速在6%-8%區(qū)間）的背景下，剛需購買力受到抑制，首套置業(yè)的購房者年齡被推后。根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計，2016年部分熱點城市的平均首置年齡已超過35歲，較2012年有明顯提升2-3年，新進入人口的租房周期也普遍上升到了10年以上（以大學(xué)生22歲畢業(yè)計算），租房居住需求周期被進一步拉長。

長租公寓的市場非常大。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，2015年中國租賃市場成交總額已經(jīng)超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預(yù)計到2025年租金成交總額將達到3萬億元，租賃人口達到2.3億；2030年租金成交總額有望達到4.6萬億元，租賃人口達到2.7億。

三、面對受眾：90后單身大學(xué)畢業(yè)生

中國的單身人群有兩個億，相當(dāng)于美國人口的2/3。新派公寓CBD新國展店，90后的消費者占到了20%，其實他們有房有車，但想獨立，想酷一些。其實95后更多，最大的90后已經(jīng)27歲，進入結(jié)婚生子的高峰時期，更渴望大戶型的商品住宅。再細分，就是非本地生源且落戶于就讀地的高校畢業(yè)生。

四、市場格局：百家爭鳴，行業(yè)集中率偏低

2012年是長租公寓行業(yè)快速發(fā)展的元年，大量“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺進入該領(lǐng)域，如You+公寓、優(yōu)客逸家、青客公寓等。除了創(chuàng)投類的長租公寓品牌，地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商也快速加入競爭格局，中介服務(wù)機構(gòu)參與者包括鏈家（自如）、世聯(lián)行（紅璞公寓）和我愛我家（相寓）等，其競爭優(yōu)勢在于廣大的房源和客源基礎(chǔ)，尤其是分布式的收房效率極高，且對租客的定位更加精準(zhǔn)；房地產(chǎn)開發(fā)商，如萬科、招商蛇口、金地、深業(yè)集團也在近幾年大力推廣各自的長租品牌，開發(fā)商涉足長租公寓一般具備資金優(yōu)勢，以及裝修改造的成本優(yōu)勢。此外，經(jīng)濟型連鎖酒店，如鉑濤、如家，也以其住客管理經(jīng)驗等優(yōu)勢進入市場。

據(jù)邁點研究院數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2016年底，長租公寓完成融資90億元，到了2017年，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)中介、“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺以及酒店集團涉足長租公寓。邁點研究院發(fā)布的《2017年5月中國住宿業(yè)集中式長租公寓品牌發(fā)展報告》顯示，截至5月末，我國長租公寓品牌達57個，可謂百家爭鳴。

目前市場主流的長租公寓品牌中，規(guī)模最大的為自如品牌，擁有超過20萬間自如友家和7棟自如寓；其余規(guī)模較大的品牌，如You+、優(yōu)客逸家、青客公寓、魔方公寓、紅璞公寓等，管理房源規(guī)模在2-3萬間水平，行業(yè)整體集中度偏低，仍處于薄利搶占市場份額階段。

五、經(jīng)營模式：集中式與分散式

長租公寓的經(jīng)營模式通常包括集中式與分散式兩種（見表2）。

集中式出租：企業(yè)通過包租、獨立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)，通過精細化的設(shè)計、改造與裝修，并采用標(biāo)準(zhǔn)化的品牌與服務(wù)，最后對外整體出租公寓的模式，與經(jīng)濟型快捷酒店開發(fā)模式有諸多相似之處。

分散式出租：企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)，再通過精細化和標(biāo)準(zhǔn)化裝修，最后對外出租的模式。

六、市場痛點：產(chǎn)品難以滿足90后需求+投資大回本慢

目前消費升級，單身白領(lǐng)、90后需要的是30平方米左右的公寓，因為50平方米太大且貴，而小于20平方米就有窩居酒店的感覺。現(xiàn)在中國的租賃市場正在放大、正在井噴，但是中國租賃的供應(yīng)側(cè)端根本沒有滿足90后、單身這兩類人群對空間的需求。因為，現(xiàn)在很難找到好的設(shè)計師。所有的家具和供應(yīng)商也都沒有做過小戶型的設(shè)計和供應(yīng)。

因為要給租金，還要進行裝修，投資非常大。如果一棟樓是200個房間，做成公寓裝修的成本總投資大概是1500萬元，加上給房東的押金和定金，每個項目在半年內(nèi)流出的資金大概是2000萬元。再加上營運成本和稅金，比較理想的狀態(tài)下，要5-7年才能收回成本。

本文由中商產(chǎn)業(yè)研究院供稿endprint