事實(shí)回放

劉先生與某開發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》購買了某房屋，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋次臥存在漏水問題，之后房屋漏水問題也一直存在。劉先生多次找開發(fā)商報(bào)修，開發(fā)商也曾進(jìn)行修復(fù)，但漏水問題始終存在。劉先生認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任 ，因此向法院提起訴訟，要求：1）開發(fā)商對(duì)其房屋內(nèi)的次臥墻體滲水、窗戶滲漏進(jìn)行修復(fù)；2）開發(fā)商賠償其因房屋漏水問題造成的房租損失30萬元；3）訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。

司法鑒定

庭審中，開發(fā)商辯稱，涉案房屋一直在出租，說明劉先生主張的漏水問題并不影響房屋的正常居住使用。收房驗(yàn)收表中只記載了次臥有水印，沒有確認(rèn)漏水原因。涉案房屋收房已5年有余，即使涉案房屋現(xiàn)在出現(xiàn)漏水問題，也已超過保修期限，請(qǐng)求法院駁回劉先生的全部訴訟請(qǐng)求。

法院在案件審理過程中委托北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心對(duì)涉案房屋次臥墻體滲水、窗戶滲漏與房屋質(zhì)量是否存在因果關(guān)系進(jìn)行鑒定，并出具相關(guān)修復(fù)方案。

鑒定中心技術(shù)人員對(duì)涉案房屋進(jìn)行了勘驗(yàn)，房屋局部平面如圖1所示。

勘驗(yàn)過程中，鑒定人員發(fā)現(xiàn)次臥東側(cè)窗下墻、北墻均存在滲漏痕跡。對(duì)東側(cè)窗進(jìn)行室外勘驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)窗與主體結(jié)構(gòu)墻之間存在間隙、密封膠開裂。對(duì)窗進(jìn)行淋水試驗(yàn)，次臥窗下墻隨即開始滲漏。次臥北側(cè)為露臺(tái)，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，對(duì)次臥北墻外側(cè)飾面進(jìn)行剔鑿，自露臺(tái)地面以上250mm高位置向下剔鑿至距露臺(tái)地面140mm位置未見有防水層，之后開發(fā)商不同意繼續(xù)剔鑿。對(duì)次臥北墻外保溫飾面進(jìn)行勘驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)墻體外保溫飾面層存在不同程度的開裂、涂飾破裂的情況及涂飾層局部修補(bǔ)痕跡。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況，鑒定中心分析如下：東墻窗框外側(cè)與墻體的交接處存在間隙和密封膠開裂現(xiàn)象，是造成次臥滲漏水的主要原因；北側(cè)墻體外保溫層的抗裂砂漿層及墻面飾面層存在不同程度的開裂、破損，不排除該質(zhì)量缺陷引起滲漏水的可能性；次臥北側(cè)露臺(tái)泛水防水層高度不符合規(guī)范規(guī)定。

法院判決

法院認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)保證其出售給劉先生的房屋質(zhì)量合格，根據(jù)鑒定意見，法院認(rèn)定開發(fā)商就涉案房屋出現(xiàn)漏水問題存在過錯(cuò)，其應(yīng)按照鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見對(duì)涉案房屋進(jìn)行修復(fù)并承擔(dān)鑒定費(fèi)用。關(guān)于劉先生主張的房租損失，因劉先生未能提交證據(jù)證明該期間產(chǎn)生了實(shí)際的租金損失，故法院未予支持。最終判決如下：開發(fā)商參照鑒定中心出具的修復(fù)方案對(duì)涉案房屋漏水部位進(jìn)行修復(fù)；駁回劉先生的其他訴訟請(qǐng)求；鑒定費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)；案件受理費(fèi)由雙方共同承擔(dān)。

（供稿 魯巧稚）endprint