徐斌

我觀察到了一些現(xiàn)象：最近這幾年，越來(lái)越多的富人在海外投資，卻少有人在北京投資 買(mǎi)房，甚至已經(jīng)有人開(kāi)始出售北京的房子。既然大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)漲，怎么會(huì)有人賣(mài)房呢？按理說(shuō)房子早該被買(mǎi)光了！造成京、滬、廣、深房?jī)r(jià)不可預(yù)測(cè)性的一個(gè)重要原因是目前我們的房地產(chǎn)（土地）市場(chǎng)狀況。

控制土地供應(yīng)量的是政府，北京從2014年開(kāi)始就在逐年縮減土地供給量。根據(jù)歷史上的數(shù)據(jù)，我們可以知道，土地供給量對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)有非常明顯的影響，所以2016年的房?jī)r(jià)上漲和限制土地供給量有一定關(guān)系。再加上各種紓解政策、限購(gòu)政策、限貸政策、稅費(fèi)政策，影響中國(guó)房?jī)r(jià)的除了市場(chǎng)因素，還有很多政策性因素，因此更難預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)。

總而言之，房?jī)r(jià)漲跌的事情，是普通買(mǎi)房人左右不了、預(yù)測(cè)不了的。其實(shí)，普通人買(mǎi)房最怕的還是房?jī)r(jià)暴跌！日本和中國(guó)香港曾經(jīng)發(fā)生過(guò)這種事，今天我們通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)就能了解當(dāng)年的情景。

日本房?jī)r(jià)大跌的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，我沒(méi)有機(jī)會(huì)親自經(jīng)歷。近幾年我頻繁地往返美國(guó)，目睹了美國(guó)次貸危機(jī)之后的房地產(chǎn)現(xiàn)狀——到處是法院拍賣(mài)的二手房房源，我的感觸很深。

在房?jī)r(jià)暴跌的時(shí)候，購(gòu)房人最沉重的負(fù)擔(dān)就是要按時(shí)償還銀行的住房抵押貸款。這個(gè)貸款有多重？我們每貸款100萬(wàn)元，差不多要還給銀行150萬(wàn)元到200萬(wàn)元的本息。買(mǎi)一套300萬(wàn)元的房子，首付100萬(wàn)元，貸款200萬(wàn)元，30年還清，相當(dāng)于總共要花近500萬(wàn)元買(mǎi)這套房子。購(gòu)房人資不抵債，無(wú)法償還住房抵押貸款的時(shí)候，銀行要拍賣(mài)房子來(lái)還貸。賣(mài)房時(shí)是按暴跌后的房?jī)r(jià)出售的，可能300萬(wàn)元買(mǎi)的房子只能賣(mài)出100萬(wàn)元，這樣房子沒(méi)了，貸款也無(wú)法還清。房?jī)r(jià)暴跌怎么辦？只要拍賣(mài)房子這件事情沒(méi)發(fā)生，你總能期待房?jī)r(jià)有漲回來(lái)的那天！

20世紀(jì)90年代，中國(guó)也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)下跌的情況，但是那個(gè)時(shí)候上海浦東的房子一平方米只要1600元。當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)從每平方米1600元跌到1200元，就相當(dāng)于今天房?jī)r(jià)從每平方米9萬(wàn)元變成6.75萬(wàn)元，但是只要堅(jiān)持還貸款，到今天每個(gè)月的還貸額不過(guò)是區(qū)區(qū)幾百元！以5年為周期，房?jī)r(jià)下跌可能會(huì)傷筋動(dòng)骨，但是一旦以30年為周期，由于通貨膨脹難以避免，房?jī)r(jià)總會(huì)上漲。在一線城市持有多套房產(chǎn)并不明智，雖然房?jī)r(jià)的上漲空間很大，但房產(chǎn)稅是一個(gè)不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)因素。很多富人不再在北京投資買(mǎi)房，是因?yàn)樗麄冊(cè)诰?、滬、廣、深可能擁有不止一套房子。

降低風(fēng)險(xiǎn)的辦法有兩個(gè)，一是全款買(mǎi)房，二是你有能力償還住房抵押貸款。

剛需人群能否買(mǎi)房，主要就是看你有沒(méi)有足夠的能力償還住房抵押貸款。這里說(shuō)的可不是你現(xiàn)在能不能償還，而是你在房?jī)r(jià)暴跌的時(shí)候能不能償還。

房?jī)r(jià)暴跌，總是和經(jīng)濟(jì)危機(jī)攜手而來(lái)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)，又總是伴隨著大規(guī)模的失業(yè)。所以現(xiàn)在擺在年輕人面前的問(wèn)題就是如果發(fā)生了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，你能不能生存下去。如果不能，身上背的住房抵押貸款就會(huì)讓你無(wú)法喘息，如果能，你就可以熬下去。

我的好友夫妻倆都是律師，律師這個(gè)職業(yè)有個(gè)特點(diǎn)，無(wú)論經(jīng)濟(jì)好還是不好，都有事可做。房?jī)r(jià)上漲了，很多業(yè)主違約，購(gòu)房人要打官司；房?jī)r(jià)下跌了，購(gòu)房人想退房，也要打官司。

律師是逆境和順境都能活下去的職業(yè)，一個(gè)月幾千元的貸款，對(duì)我的律師朋友來(lái)說(shuō)真不是什么大難題。所以我建議我的律師朋友：這房應(yīng)該買(mǎi)。如果你有危機(jī)意識(shí)，就少貸一些款，多出一些首付，或者房子買(mǎi)小一點(diǎn)兒。剛需人群應(yīng)該買(mǎi)房，只供一套房子，一個(gè)月不過(guò)幾千元而已，比租房子貴不到哪兒去。

京、滬、廣、深集中了中國(guó)絕大多數(shù)的優(yōu)勢(shì)資源，也吸引了大量人口流入。這就導(dǎo)致這4個(gè)城市的房子存在供小于求的情況，房?jī)r(jià)暴跌的阻力也還是有的。

政府不希望房?jī)r(jià)大跌，提出去庫(kù)存，要托市。此外，房?jī)r(jià)上漲也受通貨膨脹影響。把財(cái)富放在股市、銀行，買(mǎi)車(chē)、買(mǎi)奢侈品，買(mǎi)黃金、美玉，都不見(jiàn)得比買(mǎi)房好。政府的需要、開(kāi)發(fā)商的需要、銀行的需要、百姓的民生、社會(huì)的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的流動(dòng)，種種因素決定了京、滬、廣、深的房?jī)r(jià)有比較高的概率不會(huì)暴跌。

（摘自《千萬(wàn)別說(shuō)你懂買(mǎi)房》中信出版社）endprint