(河北工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,天津 300401)

基于博弈論組合賦權(quán)的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)

李素紅,方 潔,苑 頌

(河北工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,天津 300401)

以國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)典型觀點(diǎn)的高頻指標(biāo)為基礎(chǔ),利用R聚類—變異系數(shù)分析相結(jié)合的方法構(gòu)建了能綜合反映生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。借鑒博弈論思想,通過(guò)極小化G1法得到主觀權(quán)重和余弦?jiàn)A角法客觀權(quán)重之間的偏差,確定各個(gè)指標(biāo)的組合權(quán)重,構(gòu)建基于博弈論組合賦權(quán)的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)模型,對(duì)2014年全國(guó)35個(gè)大中城市的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性進(jìn)行實(shí)證分析。根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果,將35個(gè)城市分為重點(diǎn)發(fā)展城市、潛力發(fā)展城市和不適宜發(fā)展城市三類，三類城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要制約因素分別為生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

城市養(yǎng)老地產(chǎn);R聚類—變異系數(shù);博弈論;組合賦權(quán);適宜性評(píng)價(jià)

1 引言

按照國(guó)際上對(duì)老齡化社會(huì)的定義,我國(guó)在20世紀(jì)末就已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì),老齡人口數(shù)量持續(xù)攀升。2017年我國(guó)出臺(tái)了《“十三五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》,指出要著力改善老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)支撐條件,確保全體老年人共享全面建成小康社會(huì)新成果,體現(xiàn)出我國(guó)高度重視老齡事業(yè)的發(fā)展。家庭養(yǎng)老作為我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式,因?yàn)橛屑彝惱砗蜕鐣?huì)道德的支撐,依舊延用至今。但隨著人口老齡化的加劇和家庭結(jié)構(gòu)的改變,家庭養(yǎng)老力不從心,市場(chǎng)化逐漸成為解決養(yǎng)老問(wèn)題的重要途徑。一種新型的房地產(chǎn)——商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生,并引領(lǐng)了養(yǎng)老發(fā)展新趨勢(shì)[1]。養(yǎng)老地產(chǎn)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他社會(huì)機(jī)構(gòu)推出以緩解愈加沉重的養(yǎng)老壓力，把握養(yǎng)老發(fā)展商機(jī)為目的,包括養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)等多種形式在內(nèi)的能為老年人健康生活提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品[2]。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)包括城市選擇和區(qū)位選址兩個(gè)步驟,城市選擇作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步?jīng)Q定著區(qū)位選址、預(yù)期盈利水平甚至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗,因此城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)具有極高的研究?jī)r(jià)值。

評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建和評(píng)價(jià)方法研究是目前學(xué)界關(guān)于城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)方面的主要研究?jī)?nèi)容。國(guó)內(nèi)外權(quán)威機(jī)構(gòu)建立的評(píng)價(jià)指標(biāo)主要包括英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家智囊團(tuán)在全球宜居城市調(diào)查報(bào)告中提出的包括宜居穩(wěn)定性、文化和環(huán)境、教育、醫(yī)療保健、基礎(chǔ)設(shè)施5大指標(biāo)及下設(shè)的30多個(gè)小類指標(biāo)的宜居城市指標(biāo)體系[3];世界衛(wèi)生組織以“陽(yáng)光老年計(jì)劃”概念為基礎(chǔ)建立了老年友好型城市發(fā)展指標(biāo)體系[4];中國(guó)老年學(xué)會(huì)構(gòu)建了包括1個(gè)門檻指標(biāo)、33個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)、附加6個(gè)引領(lǐng)指標(biāo)在內(nèi)的中國(guó)老年人宜居宜游城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系[5];中國(guó)社科院從城市綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力、綜合增量和綜合效率競(jìng)爭(zhēng)力、宜居和宜商競(jìng)爭(zhēng)力三個(gè)方面構(gòu)建了城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系[6]。經(jīng)過(guò)學(xué)術(shù)文獻(xiàn)整理得到的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系主要有：戴俊騁等利用主成分分析和相關(guān)性分析對(duì)指標(biāo)進(jìn)行篩選,構(gòu)建了中國(guó)老年人宜居城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,該指標(biāo)體系涵蓋了老年人宜居環(huán)境公共指標(biāo)和專項(xiàng)指標(biāo),共8個(gè)二級(jí)指標(biāo)、33個(gè)三級(jí)指標(biāo)[7];趙東霞、孫俊齡利用標(biāo)準(zhǔn)建模語(yǔ)言(UML)獲取指標(biāo)并最終建立了我國(guó)城市老年人宜居環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系[8];袁楓朝通過(guò)對(duì)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展理論的分析,認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有區(qū)域差異的特點(diǎn),并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,該指標(biāo)體系包括服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度、居民消費(fèi)能力、人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)宏觀發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度4個(gè)準(zhǔn)則[9];劉佳、張俊飛針對(duì)旅游城市的特點(diǎn),構(gòu)建了旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,并將指標(biāo)體系分為旅游環(huán)境、養(yǎng)老環(huán)境、地產(chǎn)環(huán)境3個(gè)子系統(tǒng)[10]。

在城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)方法研究方面,鮮曉薏、王子駿利用AHP法求解指標(biāo)權(quán)重,運(yùn)用基于灰色關(guān)聯(lián)分析的綜合評(píng)價(jià)模型對(duì)我國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性進(jìn)行了評(píng)價(jià)[11];張仕廉、周思野利用熵權(quán)—TOPSIS相結(jié)合的方法構(gòu)建了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)模型,對(duì)我國(guó)30個(gè)二線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性進(jìn)行了評(píng)價(jià)[12];袁楓朝采用系統(tǒng)聚類分析方法對(duì)16個(gè)華北區(qū)域城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性進(jìn)行了研究[9];盧梅、張代亞則針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目選址過(guò)程的第一階段,運(yùn)用建立的區(qū)域市場(chǎng)初選模型,選擇了目標(biāo)城市以利于第二階段具體區(qū)位選址的順利完成[1]。

不可否認(rèn),現(xiàn)有關(guān)于城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建和評(píng)價(jià)方法研究都取得了較好的成績(jī),然而在選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)的篩選方法時(shí),多數(shù)學(xué)者沒(méi)能擺脫主觀性的桎梏,致使指標(biāo)間缺乏足夠的獨(dú)立性。另外,單一采用主觀或客觀的賦權(quán)方法,使評(píng)價(jià)結(jié)果不盡科學(xué),無(wú)法全面考察評(píng)價(jià)對(duì)象的綜合狀況。本文對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵、特征進(jìn)行分析整理,通過(guò)總結(jié)權(quán)威機(jī)構(gòu)和相關(guān)研究文獻(xiàn)理性初篩指標(biāo),利用R聚類和變異系數(shù)分析相結(jié)合的方法定量篩選指標(biāo),建立城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在此基礎(chǔ)上,利用組合賦權(quán)法確定權(quán)重,構(gòu)建基于博弈論組合賦權(quán)的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)模型,并利用2014年全國(guó)35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2.1 基于理性分析的指標(biāo)初選

養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合體,既要實(shí)現(xiàn)滿足老年人多方面養(yǎng)老需求、緩解養(yǎng)老壓力、提高社會(huì)和環(huán)境效益的福利目標(biāo),又要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)利性需求,實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益的最大化,因此養(yǎng)老地產(chǎn)選址必須全面考慮生態(tài)環(huán)境、社會(huì)保障、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等各方面因素。本文以英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家智囊團(tuán)、世界衛(wèi)生組織、中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)、中國(guó)老年學(xué)會(huì)等權(quán)威機(jī)構(gòu)提出的高頻指標(biāo)[3-6]為基礎(chǔ),結(jié)合文獻(xiàn)梳理和研究結(jié)果[1,7-12],基于科學(xué)性、全面性、以人為本和可觀測(cè)性原則,構(gòu)建了包括3個(gè)準(zhǔn)則層(生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境)的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)初選指標(biāo)集,具體見(jiàn)表1中第(1)—(3)列。

表1 城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)初選指標(biāo)集

2.2 基于定量分析的指標(biāo)篩選

本文選用全國(guó)35個(gè)大中城市2014年數(shù)據(jù),除房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)外,其他數(shù)據(jù)均來(lái)自2015年各城市的統(tǒng)計(jì)年鑒。我們將數(shù)據(jù)進(jìn)行Z-score標(biāo)準(zhǔn)化處理,用SPSS 22.0軟件完成R聚類分析并對(duì)聚類后的類中指標(biāo)進(jìn)行K-W檢驗(yàn),結(jié)果顯示各類Sig值均大于0.05,即可認(rèn)為各類指標(biāo)間不存在顯著性差異,聚類數(shù)目合理。本文通過(guò)計(jì)算各指標(biāo)的變異系數(shù)[13],對(duì)指標(biāo)體系進(jìn)行化簡(jiǎn),變異系數(shù)越大，表明該指標(biāo)的信息分辨力越強(qiáng),越具有代表性,故對(duì)其進(jìn)行保留。具體計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表1中第(4)—(6)列。

2.3 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

考慮到每萬(wàn)人擁有醫(yī)院床位數(shù)指標(biāo)的信息分辨力并非最強(qiáng),但能很好地代表社會(huì)環(huán)境中的醫(yī)療保障情況,故對(duì)其進(jìn)行保留。最后計(jì)算得到篩選后指標(biāo)貢獻(xiàn)率[13]為99%,可認(rèn)為建立的指標(biāo)體系合理。本文最終構(gòu)建的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系包括生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境3個(gè)準(zhǔn)則層、13個(gè)指標(biāo),具體見(jiàn)表2中第(1)—(4)列。

表2 城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)及原始數(shù)據(jù)

3 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)模型建立

模型構(gòu)建技術(shù)路線見(jiàn)圖1。

圖1 組合賦權(quán)模型構(gòu)建技術(shù)路線

3.1 基于博弈論組合賦權(quán)的可行性分析

采用單一主觀賦權(quán)或客觀賦權(quán)的方法是目前最常見(jiàn)的關(guān)于賦權(quán)方法的研究,評(píng)價(jià)結(jié)果具有片面性。而已有的少數(shù)組合賦權(quán)模型雖然能兼顧專家經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)客觀性,但主客觀權(quán)重在組合時(shí)的比例多采用0.5∶0.5,組合權(quán)重的科學(xué)性有待研究[14]。因此,本文將余弦?jiàn)A角法與改進(jìn)的G1法相結(jié)合,在綜合考慮數(shù)據(jù)客觀差異和專家主觀經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合博弈論思想進(jìn)行組合賦權(quán),并最小化主客觀權(quán)重與組合賦權(quán)的偏差,在此基礎(chǔ)上建立養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)模型,結(jié)合全國(guó)35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

3.2 指標(biāo)組合賦權(quán)確定

基于余弦?jiàn)A角法的客觀權(quán)重確定:

構(gòu)造評(píng)價(jià)指標(biāo)的理想最優(yōu)值向量S*和最劣值向量S*:

(1)

S*=(s1*,s2*,…,sm*)T

(2)

(3)

(4)

式中,Vij為第j個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象第i個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的原始值;n為評(píng)價(jià)對(duì)象的數(shù)量。

構(gòu)造相對(duì)偏差矩陣:

(5)

(6)

確定指標(biāo)余弦?jiàn)A角權(quán)向量WC:

(7)

式中,θi為最優(yōu)偏差矩陣R的行向量ri和最劣偏差矩陣Δ的行向量δi的余弦?jiàn)A角值。

對(duì)θi進(jìn)行歸一化處理:

(8)

(9)

基于改進(jìn)G1法的主觀權(quán)重確定:

確定重要程度之比rk的理性賦值:專家確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的序關(guān)系并給出指標(biāo)xk-1與xk重要性程度之比rk的理性賦值,見(jiàn)表3。

表3 rk的賦值參考

(10)

(11)

(12)

最終得到G1權(quán)重向量:

(13)

基于博弈論的組合權(quán)重確定:為了更好地綜合主客觀權(quán)重,本文采用博弈論的方法求解組合權(quán)重,在得到的主客觀權(quán)重之間尋找一種妥協(xié),極小化偏差。

構(gòu)建兩個(gè)權(quán)向量的線性組合:

(14)

式中,αp為線性組合系數(shù)(p=1,2)。

基于博弈論的組合權(quán)重:借鑒博弈論思想得到以下對(duì)策模型:

(15)

由以下最優(yōu)一階導(dǎo)數(shù)條件,可得到線性組合系數(shù)α1和α2:

(16)

(17)

3.3 基于組合賦權(quán)的評(píng)價(jià)模型

指標(biāo)數(shù)據(jù)無(wú)量綱化處理:由于指標(biāo)數(shù)據(jù)量綱不同無(wú)法進(jìn)行比較,本文采用極值處理法分別對(duì)收益型和成本型指標(biāo)進(jìn)行處理:

(18)

(19)

式中,xij為第j個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象第i個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值。

城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)得分:

(20)

4 實(shí)證分析——以全國(guó)35個(gè)大中城市為例

4.1 研究對(duì)象選取及其指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源

隨著“一帶一路”國(guó)家級(jí)頂層戰(zhàn)略和城市群建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的國(guó)家重大區(qū)域戰(zhàn)略的陸續(xù)實(shí)施,二線城市與一線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和養(yǎng)老需求數(shù)量等方面的差距逐漸縮小,養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Σ粊営谝痪€城市。因此,本文選取35個(gè)大中城市作為研究對(duì)象,所用數(shù)據(jù)均來(lái)自各個(gè)城市2015年的統(tǒng)計(jì)年鑒、2014年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)與2015年的《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》[16]。其原始指標(biāo)數(shù)據(jù)見(jiàn)表2第(5)—(39)列。

4.2 35個(gè)城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)結(jié)果

基于余弦?jiàn)A角法的客觀權(quán)重計(jì)算:求解理想最優(yōu)值向量S*和最劣值向量S*:將表2中的第(5)—(39)列指標(biāo)數(shù)據(jù)按收益型和成本型分別代入式(1)、式(3)和式(2)、式(4),得到評(píng)價(jià)指標(biāo)最優(yōu)值向量S*=(354,100,…,77.95,24.52)T和最劣值向量S*=(96,36.87,…,39.88,39.15)T。

求解相對(duì)偏差矩陣R和Δ:將表2中第(5)—(39)列指標(biāo)數(shù)據(jù)和上述所求S*、S*分別代入式(5)和式(6),得到相對(duì)偏差矩陣R和Δ,即:

R=(γij)13×35=(

0.705…0.434???0.429…0.109

)13×35

(21)

Δ=(δij)13×35=(

0.295…0.566???0.571…0.891

)13×35

(22)

求解指標(biāo)的余弦?jiàn)A角權(quán)重WC:將上述所求矩陣R的行向量ri和矩陣Δ的行向量δi代入式(7),得到13個(gè)指標(biāo)分別對(duì)應(yīng)的余弦?jiàn)A角值θi=(0.574,0.301,…,0.563,0.581)T,利用式(8)和式(9)將θi進(jìn)行歸一化處理得到余弦?jiàn)A角權(quán)重向量WC,具體見(jiàn)表2第(40)列。

基于改進(jìn)G1法的主觀權(quán)重計(jì)算:對(duì)天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、天津市國(guó)家重點(diǎn)高校的8名專家進(jìn)行訪談?wù){(diào)研,根據(jù)專家自我評(píng)價(jià)表得到自我評(píng)分值,并對(duì)自我評(píng)分值進(jìn)行歸一化處理得到8名專家的可信度向量G=(0.1641,0.1182,0.1313,0.1050,0.0934,0.1037,0.1182,0.1662),根據(jù)式(10)—(13)計(jì)算得到指標(biāo)對(duì)應(yīng)的G1權(quán)重向量WG,具體見(jiàn)表2第(41)列。

組合權(quán)重的計(jì)算:將表2中第(40)列和第(41)列指標(biāo)權(quán)重代入式(14)—(16),得到客觀權(quán)重系數(shù)α1=0.164、主觀權(quán)重系數(shù)α2=0.836。利用式(17)得到指標(biāo)組合權(quán)重ω*,具體見(jiàn)表2第(42)列。

35個(gè)大中城市評(píng)價(jià)得分及排名:將表2中第(5)—(39)列指標(biāo)數(shù)據(jù)按收益型和成本型分別代入式(18)和式(19)進(jìn)行歸一化處理,將所得結(jié)果和表2第(42)列組合權(quán)重?cái)?shù)據(jù)代入式(20)求得評(píng)價(jià)對(duì)象各準(zhǔn)則層得分和綜合得分,具體得分和排名見(jiàn)表4。

表4 評(píng)價(jià)對(duì)象得分與及排名

4.3 評(píng)價(jià)結(jié)果分析

觀察表2中第(42)列組合權(quán)重的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),人口老齡化率、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重3個(gè)指標(biāo)的組合權(quán)重最大,且表4中根據(jù)綜合結(jié)果排名的前10個(gè)城市的這3個(gè)指標(biāo)在35個(gè)城市中表現(xiàn)最為顯著,因此將前10個(gè)城市歸為重點(diǎn)發(fā)展城市進(jìn)行分析。同理,中間15個(gè)城市的這些指標(biāo)顯著性比前10個(gè)城市小,故歸為潛力發(fā)展城市進(jìn)行分析;最后10個(gè)城市的這些指標(biāo)顯著性最差,故將其歸為不適宜發(fā)展城市進(jìn)行分析。

重點(diǎn)發(fā)展城市分析:從整體上看,居于第一層次的10個(gè)重點(diǎn)發(fā)展城市最為適宜開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn),這主要得利于其優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境,而生態(tài)環(huán)境狀況較差成為制約其養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。首先,較高的人均GDP為該類城市居民家庭提供了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,加之城鎮(zhèn)登記失業(yè)率低于35個(gè)城市平均水平,使該類城市居民具有較強(qiáng)的收入保障和較高的養(yǎng)老地產(chǎn)承受能力。其次,該類城市的平均人口老齡化率較高,老齡群體規(guī)模較為龐大,養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求不容小覷。然而,反觀這些城市的生態(tài)環(huán)境,排名結(jié)果卻不盡人意。以長(zhǎng)沙、濟(jì)南、南京、杭州、武漢為例,這些城市的人均占有公園綠地面積顯著降低了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)得分,是養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。第三,與大多數(shù)重點(diǎn)發(fā)展城市不同,上海因其人均住宅面積(17.8m2/人)與全國(guó)平均水平(32.44m2/人)相差較大,城市居民對(duì)房?jī)r(jià)上升較為敏感,無(wú)法承受更大面積的住房等原因使上海在經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面表現(xiàn)差強(qiáng)人意。

潛力發(fā)展城市分析:居于第二層次的15個(gè)潛力發(fā)展城市主要受制于社會(huì)環(huán)境因素,部分城市不同程度地受生態(tài)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素制約。首先,在該類城市中,深圳、大連、呼和浩特、?？凇B門、昆明、銀川、福州、青島9個(gè)城市的社會(huì)環(huán)境排名靠后,造成這種情況的主要原因是每萬(wàn)人擁有醫(yī)院床位數(shù)和每千人擁有公交車數(shù)兩個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)較差。從每萬(wàn)人擁有醫(yī)院床位數(shù)來(lái)看,全國(guó)平均水平為63.36張,而以上9個(gè)城市中僅有兩個(gè)城市高于這一平均值,并且在其他7個(gè)城市中,深圳的醫(yī)療配套設(shè)施狀況尤其令人擔(dān)憂,平均每萬(wàn)人擁有27張床位的狀況使其社會(huì)環(huán)境排名近乎倒數(shù)。每千人擁有公交車數(shù)指標(biāo)同樣不容樂(lè)觀,9個(gè)城市中有7個(gè)都不及國(guó)家平均水平。其次,呼和浩特、昆明、太原、鄭州在一定程度上受制于生態(tài)環(huán)境因素,其中人均占有公園綠地面積較小是鄭州進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要障礙,而一般工業(yè)固廢棄物綜合處理率較低是制約其他三個(gè)城市的主要生態(tài)因素。對(duì)鄭州而論,平均每人7m2的占有公園綠地面積達(dá)不到中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)的硬性指標(biāo)[17],說(shuō)明鄭州的城市綠化與休閑設(shè)施狀況較嚴(yán)峻;對(duì)呼和浩特、昆明、太原而論,一般工業(yè)固廢棄物綜合處理率最高為55.25%,與全國(guó)88.28%的平均水平有較大差距,這為加重霧霾污染埋下了極大隱患。成都、合肥、銀川、蘭州則在一定程度上受經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素制約,具體表現(xiàn)為合肥、銀川的第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重較低,分別為39.88%和42.20%,表明開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)后勁不足,缺乏相應(yīng)的服務(wù)業(yè)配套設(shè)施與專業(yè)人員。成都、蘭州則分別以70019元和54771元的人均GDP揭示了城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱,可能無(wú)法承擔(dān)養(yǎng)老地產(chǎn)的高昂價(jià)格。

不適宜發(fā)展城市分析:居于第三層次的10個(gè)不適宜發(fā)展城市主要受制于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素,個(gè)別城市的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同時(shí)受制于生態(tài)環(huán)境因素。首先,貴陽(yáng)、西安、重慶、南昌、南寧、石家莊6個(gè)城市在社會(huì)環(huán)境上的表現(xiàn)較差,這主要是由城鎮(zhèn)登記失業(yè)率和每千人擁有公交車數(shù)兩項(xiàng)指標(biāo)引起的。與全國(guó)2.90%的平均城鎮(zhèn)登記失業(yè)率相比,6個(gè)城市中數(shù)值最小的貴陽(yáng)(3.23%)遠(yuǎn)高于這一平均水平,足見(jiàn)這6個(gè)城市的居民就業(yè)狀況堪憂,與此緊密相關(guān)的居民收入狀況也不容樂(lè)觀。除西安、南寧兩城市每千人擁有公交車數(shù)狀況較好外,其他4個(gè)城市每千人擁有公交車數(shù)最大值為0.71,反映出這些城市的公共交通配套設(shè)施應(yīng)進(jìn)一步完善與健全。其次,除貴陽(yáng)、西安、長(zhǎng)春外的7個(gè)城市均存在經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面的不足,具體表現(xiàn)在人均GDP顯著較低。以南寧為例,2014年南寧市人均GDP為43303元,是廈門市人均GDP同期水平(163587元)的26.47%。天津、長(zhǎng)春、石家莊和西寧4個(gè)城市同時(shí)受制于生態(tài)環(huán)境因素。以天津、石家莊為例,這兩個(gè)城市的AQI好于等于二級(jí)的天數(shù)均不超過(guò)180天,與全國(guó)平均的248天形成較大反差,因此嚴(yán)重的空氣質(zhì)量問(wèn)題成為其開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的一大威脅。此外,天津、長(zhǎng)春的人均占有公園綠地面積分別為9.70m2和8.54m2,與中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)(12m2)存在較大差距[17],表明城市綠化與休閑設(shè)施狀況在滿足城市居民健康養(yǎng)老方面有一定難度。

5 結(jié)論與建議

本文運(yùn)用R聚類—變異系數(shù)分析相結(jié)合的方法構(gòu)建了城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并在此基礎(chǔ)上建立了基于博弈論的組合賦權(quán)模型,對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市進(jìn)行了實(shí)證研究,得出其生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和綜合評(píng)價(jià)的分值及排名。將其劃分為適宜養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度不同的三類,比較了三個(gè)層次城市的差距,得分高低情況及其原因,為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行選址和政府制訂相應(yīng)政策提供了有關(guān)依據(jù)。從評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看,本文構(gòu)建的城市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及其評(píng)價(jià)方法較為科學(xué),能為研究其他城市群的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性提供借鑒。

針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中政府如何發(fā)揮引導(dǎo)作用、開(kāi)發(fā)商如何進(jìn)行合理布局、各城市如何突破發(fā)展瓶頸等問(wèn)題,本文提出以下政策建議:①簡(jiǎn)政放權(quán),引入市場(chǎng)。效率優(yōu)先,正確處理政府與市場(chǎng)的關(guān)系。面對(duì)日益增加的老齡群體,政府有責(zé)任、有義務(wù)保障和改善老年人的健康生活。為了降低政府開(kāi)發(fā)成本,提高開(kāi)發(fā)效率,應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用,引入市場(chǎng)機(jī)制,堅(jiān)持以政府為引導(dǎo),以市場(chǎng)為驅(qū)動(dòng),轉(zhuǎn)變政府職能,努力建設(shè)服務(wù)型、職能型政府;要深化簡(jiǎn)政放權(quán),做到放管結(jié)合,不斷提高服務(wù)質(zhì)量,增強(qiáng)履職能力,致力于公平有序、統(tǒng)一開(kāi)放的高效市場(chǎng)體系的構(gòu)建。另外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的逐利性在很大程度上有助于政府發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和改善營(yíng)商環(huán)境,同時(shí)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)政策的支持又可極大地激發(fā)市場(chǎng)活力。對(duì)此,政府要落實(shí)和完善各類鼓勵(lì)政策,引導(dǎo)各類社會(huì)資本投入老齡事業(yè),并倡導(dǎo)社會(huì)各界對(duì)老齡事業(yè)進(jìn)行慈善捐贈(zèng),努力形成財(cái)政資金、社會(huì)資本、慈善基金等多元結(jié)合的投入機(jī)制。②打破格局,協(xié)調(diào)發(fā)展。統(tǒng)籌安排,實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)城市與周邊區(qū)域的互動(dòng)。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不適宜城市并非在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)方面毫無(wú)優(yōu)勢(shì),只是與其他城市相比缺乏某些關(guān)鍵因素的支撐作用;重點(diǎn)發(fā)展城市也并非完美城市,在養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面仍存在某些劣勢(shì)。因此,開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)樹(shù)立全局意識(shí),打破地域限制,突破行政格局,以重點(diǎn)城市為核心,構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域群。在重點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上向周邊區(qū)域擴(kuò)展,努力挖掘區(qū)域群內(nèi)其他地市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì),增強(qiáng)區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的協(xié)調(diào)性。此外,區(qū)域群之間應(yīng)通力合作,摒棄門戶之見(jiàn),實(shí)現(xiàn)信息共享、資源共用,努力構(gòu)建跨區(qū)域養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展機(jī)制,實(shí)現(xiàn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。創(chuàng)新養(yǎng)老發(fā)展模式與跨區(qū)域養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展機(jī)制構(gòu)建同步進(jìn)行,積極發(fā)展以“冬季南飛,夏季北往”的“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老為代表的異地養(yǎng)老新模式。③補(bǔ)齊短板,提質(zhì)增效。對(duì)癥下藥,破解養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展痛點(diǎn)。面對(duì)沉重的養(yǎng)老壓力,各地政府應(yīng)因地制宜,找準(zhǔn)自己養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的薄弱點(diǎn),從生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等方面健全養(yǎng)老配套機(jī)制,努力為老年人創(chuàng)建宜居的養(yǎng)老環(huán)境。具體來(lái)說(shuō),重點(diǎn)發(fā)展城市應(yīng)著力于生態(tài)環(huán)境改善工作,制定嚴(yán)格的污染物排放標(biāo)準(zhǔn),從源頭上防治污染,同時(shí)加強(qiáng)污染治理工作,努力提高一般工業(yè)固廢棄物綜合處理率和城鎮(zhèn)生活污水處理率。在城市綠化方面加大投入,充分利用現(xiàn)有土地,統(tǒng)一規(guī)劃,適當(dāng)加大公園用地面積。潛力發(fā)展城市應(yīng)著重完善醫(yī)療和公共交通等配套設(shè)施,構(gòu)建以醫(yī)院、衛(wèi)生院為主體,以療養(yǎng)院、門診部、衛(wèi)生所(室)、診所、急救站等為補(bǔ)充的多層次、全方位的醫(yī)療衛(wèi)生體系;科學(xué)合理布局交通站點(diǎn)及交通路線,努力形成包括共享單車、公交汽車、地鐵等在內(nèi)的多元軌道交通系統(tǒng)。不適宜發(fā)展城市應(yīng)重視經(jīng)濟(jì)水平的提高,努力發(fā)揮自身特殊的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì),以旅游驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)。同時(shí),搭乘“一帶一路”發(fā)展列車,努力提高人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值,發(fā)展獨(dú)具優(yōu)質(zhì)環(huán)境特色的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

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SuitabilityEvaluationonUrbanPensionRealEstateDevelopmentbyCombinedWeightMethodBasedonGameTheory

LI Su-hong,FANG Jie,YUAN Song

(School of Economics and Management,Hebei University of Technology,Tianjin 300401,China)

Based on authorities′ typical and high-frequency indicators,this paper used the method of R cluster-coefficient of variation analysis to establish the suitability evaluation indicator system of urban pension real estate development which could reflect the three aspects of the ecological environment,social environment and economic environment.Based on the thought of game theory,the combination weights of each index was determined by minimizing the deviation between the subjective weight obtained by G1 method and the objective weight obtained by the cosine angle method.And the suitability evaluation model of urban pension real estate development was constructed on combination weighting method based on game theory.Then this paper made an empirical analysis on 35 large and medium cities in China at 2014.According to the results of the evaluation,35 cities could be divided into three categories:The prioritized developmental cities,the potential cities and the unsuitable cities.The main constraints for the development of the three categories of urban pension real estate were ecological environment,social environment and economic environment respectively.

urban pension real estate;R cluster-coefficient of variation;game theory;combination weighting;suitability evaluation

2017-11-17；

2017-12-23

國(guó)家哲學(xué)社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“符合中國(guó)國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系研究”(編號(hào):14BJY060);河北省教育廳人文社科青年基金項(xiàng)目“基于GIS技術(shù)的養(yǎng)老地產(chǎn)選址研究——以河北省為例”(編號(hào):SQ171008)。

李素紅(1978-),女,河南省湯陰人,博士,副教授,碩士生導(dǎo)師,研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目管理與風(fēng)險(xiǎn)控制。

方潔(1994-),女(滿族),河北省承德人,碩士研究生,研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目管理與風(fēng)險(xiǎn)控制。

10.3969/j.issn.1005-8141.2018.01.012

F293.346

A

1005-8141(2018)01-0064-07