王懷球

房產(chǎn)測繪技術(shù)及測繪質(zhì)量控制措施

王懷球

近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈爆炸式增長，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到社會各界廣泛關(guān)注。業(yè)界紛紛采用先進(jìn)的科技來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，其中測繪技術(shù)成為最關(guān)鍵的技術(shù)之一，有非常廣闊的應(yīng)用前景。本文重點(diǎn)探討房地產(chǎn)測繪技術(shù)及測繪質(zhì)量控制措施的探究。

一直以來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國國民經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮至關(guān)重要的作用，測繪技術(shù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位舉足輕重?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)中爆發(fā)的很多糾紛、矛盾，都是由于測繪不規(guī)范、技術(shù)不科學(xué)等原因?qū)е碌?。由此可見，提高對房屋面積測量與計(jì)算的科學(xué)性，采用先進(jìn)的技術(shù)來獲取精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)、圖表，從而提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，為消費(fèi)者提供更好的服務(wù)。

房產(chǎn)測繪相關(guān)概述

房產(chǎn)測繪，旨在將測繪所獲得的數(shù)據(jù)信息錄進(jìn)數(shù)字城市、房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，并以此為依據(jù)來做好房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)申請登記、房地產(chǎn)的交易、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目等工作。現(xiàn)階段，房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容有：房產(chǎn)面積測算、房產(chǎn)變更測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量等等。

一直以來，房產(chǎn)測繪都是一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的工作。具體流程如下，首先，前期準(zhǔn)備工作：審核、考察申請方的資料，掌握相關(guān)信息情況后，制定行之有效的儀器設(shè)備測量方案；與申請方預(yù)約測量時(shí)間，依賴電子全站儀、GPS等儀器設(shè)備來開展房屋測量工作；另外，根據(jù)測量實(shí)際數(shù)據(jù)，來編輯處理業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)，制作房產(chǎn)分戶圖、房產(chǎn)分丘圖，并計(jì)算好具體面積，做好質(zhì)量檢測工作；最后，整理歸檔測量數(shù)據(jù)，撰寫房產(chǎn)測量報(bào)告，從而為管理層人員決策提供數(shù)據(jù)參考，為房產(chǎn)登記部門提供有效數(shù)據(jù)信息。

常用的房產(chǎn)測繪技術(shù)

GPS-RTK技術(shù)。GPS-RTK技術(shù)是新形勢下最為普及、最為常見的一項(xiàng)房產(chǎn)測繪技術(shù)，其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在數(shù)字定位與數(shù)據(jù)傳輸方面，操作簡單、高效便捷，并受到房產(chǎn)行業(yè)的高度重視。在開展房產(chǎn)測量工作時(shí)，利用RTK技術(shù)進(jìn)行定位，并借助基準(zhǔn)站接受機(jī)的幫助，將測量獲得的重要數(shù)據(jù)傳輸?shù)搅鲃?dòng)站區(qū)域的GPS接收機(jī)上。然后，流動(dòng)站對一個(gè)星期內(nèi)的數(shù)據(jù)快速計(jì)算求解，從而將流動(dòng)站厘米級的動(dòng)態(tài)位置迅速找出來。由此可見，利用GPS-RTK技術(shù)，能精準(zhǔn)定位地面物體的實(shí)際坐標(biāo)，科學(xué)測定權(quán)屬界，對從全球定位系統(tǒng)中獲取的關(guān)鍵信息進(jìn)行整理、歸檔，然后傳輸給GPS，并錄入這些信息，最后，利用GIS技術(shù)模擬圖形與曲線圖，提高圖形的清晰度、精準(zhǔn)度。

全站儀。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的爆炸式增長，全站儀在房地產(chǎn)行業(yè)得到普及。作為一種新型的測量儀器，全站儀通常與集微處理器、測角裝置等一同用于采集、測量、計(jì)算房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)，并且能自動(dòng)輸出、存儲和記錄電子簿。新形勢下，我國的全站儀精密度非常高，不僅能用于人工操作，還能實(shí)現(xiàn)自動(dòng)操作、遠(yuǎn)距離遙控操作。大大提高了房產(chǎn)測繪工作效率。

GIS技術(shù)。隨著科技的日新月異，房產(chǎn)測繪技術(shù)不斷得到創(chuàng)新發(fā)展，GIS技術(shù)就是典型，GIS技術(shù)主要用于基礎(chǔ)測繪方面，在正式開展房產(chǎn)測繪工作之前，需求搜集相關(guān)的數(shù)據(jù)信息作為參考來提高房產(chǎn)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)方案與方案屬性的科學(xué)合理性。黨成功獲得信息后，需要將這些信息錄進(jìn)電子系統(tǒng)中，然后利用系統(tǒng)來科學(xué)處理這些數(shù)據(jù)，并生成圖形，然后將這些被數(shù)字化過的圖像導(dǎo)入繪圖儀，并對其進(jìn)行設(shè)計(jì)、編輯，從而提高房產(chǎn)測繪水平。

攝影測量技術(shù)。攝影測量技術(shù)大大區(qū)別于傳統(tǒng)的數(shù)字化測繪技術(shù)，它的應(yīng)用側(cè)重于創(chuàng)造離題空間測繪圖開展房產(chǎn)測繪工作?，F(xiàn)階段，攝影測量技術(shù)被運(yùn)用與房屋工程測繪中，效果十分顯著，在未來有廣闊的發(fā)展空間。攝影測量技術(shù)能有效利用先進(jìn)的科技來進(jìn)行房屋測繪，不斷提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量。

房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制具體對策

房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量控制

第一，明確房產(chǎn)測繪類型和測繪目的。現(xiàn)階段，我國房產(chǎn)測繪主要分為初始測繪與變更測繪兩大類。凡是，以房屋是否竣工為劃分依據(jù)，房產(chǎn)測繪又可分為實(shí)測繪與預(yù)測繪。實(shí)測繪，指以工程竣工驗(yàn)收資料為基礎(chǔ)，到實(shí)地去測繪采集數(shù)據(jù)；預(yù)測繪，指以工程圖紙為依據(jù)去采集房屋的結(jié)構(gòu)、尺寸等資料去測算房產(chǎn)面積。房產(chǎn)測繪的目的主要根據(jù)測繪數(shù)據(jù)的具體用途而定。應(yīng)根據(jù)測繪類型、測繪目的等實(shí)際情況來選擇合適的測繪方法。

第二，不同的測繪項(xiàng)目選用不同的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)階段，由于社會環(huán)境、當(dāng)?shù)卣叩纫蛩氐挠绊?，各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展差距較大，基于此，各級政府會制定一些符合本地的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，因此，房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范也會隨之變更、修訂。通常情況下，初始測繪應(yīng)選用本地現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，變更測繪或已測繪過的測繪需選用原測繪成果使用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范。

第三，科學(xué)計(jì)算和分析房產(chǎn)面積分?jǐn)偂?yīng)根據(jù)待測房租的設(shè)計(jì)圖紙、擬采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以分析房屋空間結(jié)構(gòu)、平面布局、功能區(qū)組成為前提，來確定選用何種房屋建筑面積計(jì)算法，并科學(xué)建立分?jǐn)偰Ｐ汀?/p>

房產(chǎn)測繪項(xiàng)目實(shí)施測繪過程質(zhì)量控制

第一，采集房產(chǎn)測量外業(yè)數(shù)據(jù)信息。筆者認(rèn)為，必須使用合格的測繪設(shè)備，必須遵循從整體到局部的原則來開展房產(chǎn)測繪外業(yè)工作。具體來說，就是先采集房屋外圍數(shù)據(jù)、后采集房屋內(nèi)部分割數(shù)據(jù)、房屋附屬結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)。如果現(xiàn)行的測繪項(xiàng)目做過預(yù)測繪的，那么，在預(yù)測繪時(shí)，所繪制的房產(chǎn)分層分戶圖就能充當(dāng)實(shí)測繪時(shí)的外業(yè)記錄圖，在進(jìn)行外業(yè)數(shù)據(jù)測量的同時(shí)，對測量草圖中的標(biāo)注數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，核對二者的差值是否在正常范圍內(nèi)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，必須及時(shí)解決，防止出現(xiàn)錯(cuò)量、漏量現(xiàn)象。如果現(xiàn)行項(xiàng)目沒有做過預(yù)測繪，那么，首先要安排專門人員分成兩組，分別開展項(xiàng)目的獨(dú)立測繪工作獲取數(shù)據(jù)，然后對兩組測繪數(shù)據(jù)的較差進(jìn)行比較，如果符合精度要求，就取其中值作為最終值。

第二，科學(xué)繪制房產(chǎn)圖、計(jì)算房產(chǎn)面積。完成外業(yè)數(shù)據(jù)采集工作后，要及時(shí)處理業(yè)內(nèi)的平差與圖形，防止由于間隔太長引發(fā)遺忘或返工事故?，F(xiàn)階段，由于技術(shù)人員比較熟悉施測房產(chǎn)的實(shí)際情況，因此，房產(chǎn)測繪的采集外業(yè)數(shù)據(jù)、內(nèi)業(yè)繪圖、計(jì)算分?jǐn)偯娣e等工作多由測繪技術(shù)人員完成，能有效提高房產(chǎn)圖繪制、房屋面積計(jì)算的精準(zhǔn)性。值得一提的是，在處理內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)時(shí)，堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧，不僅考慮某層、某套的數(shù)據(jù)，還要考慮相同戶型上下相同樓層數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性，上下左右不同戶型之間連接的科學(xué)合理性。其次，要全面檢查處理好的房產(chǎn)平面圖形，在計(jì)算房產(chǎn)面積之前，要考慮這些房產(chǎn)是否符合計(jì)算建筑面積的要求，然后再考慮如何計(jì)算、如何分?jǐn)偂Ｍ瓿煞慨a(chǎn)圖繪制與面積計(jì)算工作后，要交給同一作業(yè)組其他工作人員校核，提高數(shù)據(jù)與房產(chǎn)圖的精準(zhǔn)性。預(yù)測繪的數(shù)據(jù)通常在核準(zhǔn)備案的建設(shè)工程圖紙上直接采集，預(yù)測繪的資料也能用來輔助房屋建成后的實(shí)測繪工作。

檢查過程中的質(zhì)量控制

第一，作業(yè)組成員間應(yīng)做好自查、互查工作。筆者認(rèn)為，作業(yè)人員的自查是保證測繪質(zhì)量的關(guān)鍵所在，自查應(yīng)貫穿與整個(gè)房產(chǎn)測繪工作始終。作業(yè)人員在生產(chǎn)的過程中，應(yīng)自發(fā)形成自查行為，并養(yǎng)成良好的自檢互查習(xí)慣。其次，開展房產(chǎn)測繪項(xiàng)目外業(yè)數(shù)據(jù)記錄與校核人員是第一測繪人員，配合其測繪與校核的稱為第二測繪人員，第一測繪人員在整個(gè)項(xiàng)目的測繪過程中，應(yīng)不定期檢查自己的作業(yè)方法，要自行檢查已經(jīng)完成的任務(wù)，一旦發(fā)現(xiàn)存在問題或紕漏，必須及時(shí)糾正，解決問題，自查完成后，再由第二測繪人員進(jìn)行檢查、確認(rèn)。

第二，一級檢查。指測繪人員完成自查、互查工作后，再由作業(yè)組的專業(yè)人員、兼職檢查人員，根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)定等再次全面、細(xì)致地檢查測繪成果的全部內(nèi)容，內(nèi)容涵蓋圖形、數(shù)據(jù)、文字信息、測繪成果的產(chǎn)生過程是否與滿足作業(yè)程序等多方面。

第三，二級檢查。指完成一級檢查，并且確定檢查結(jié)果合格后，測繪單位質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)安排專職專業(yè)人員對測繪成果進(jìn)行最終檢查。二級檢查應(yīng)重點(diǎn)檢查測繪成果的產(chǎn)生依據(jù)與過程，抽查測繪中的圖形、數(shù)據(jù)、文字信息等內(nèi)容。

筆者認(rèn)為，各級檢查應(yīng)獨(dú)立開展，下一級檢查工作的開始應(yīng)建立在上一級檢查完成并合格的基礎(chǔ)上，并重點(diǎn)檢查上級檢查忽略的事項(xiàng)。工作人員在檢查的過程中，必須做好問題記錄，并提出高效解決意見，提交給作業(yè)人員加以修改。現(xiàn)階段的各級檢查，屬自查、互查效率最高，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中的問題，并加以解決。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪工作發(fā)揮不可替代的作用，如何提供精準(zhǔn)、科學(xué)、客觀的測繪房產(chǎn)面積數(shù)據(jù)，是所有房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)共同思考的話題。筆者認(rèn)為，只有以可持續(xù)發(fā)展、科學(xué)的眼光看待房產(chǎn)測繪工作，才能有效提高房產(chǎn)測繪技術(shù)發(fā)展水平，提高測繪質(zhì)量，從而為廣大人民群眾提供更高質(zhì)量的服務(wù)。

湖南省工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院）