盤和林 中南財經(jīng)政法大學EMBA浙江兼廣東教學中心主任、杭州市青年聯(lián)合會委員

租房落戶，租房賦權還須防“并發(fā)癥”

盤和林 中南財經(jīng)政法大學EMBA浙江兼廣東教學中心主任、杭州市青年聯(lián)合會委員

租房者的利好不斷。廣州市“租購同權”后，無錫也緊跟而上發(fā)布“租房可落戶”的新政，引發(fā)社會關注。其中，把租賃房屋納入“合法穩(wěn)定住所”范疇成新趨勢。若租房不能落戶，租購同權便無從談起，租房落戶有助保障租賃群體權益，同時對租賃住房市場的規(guī)范和新模式的探尋有望打破傳統(tǒng)的租房模式，為租賃住房市場注入新的活力。

租房“賦權”是大勢所趨

為租房賦予入戶、入學、就業(yè)、就醫(yī)、養(yǎng)老等市民化權利是大勢所趨，一個租房“賦權”時代即將來臨。但也要注重防止“賦權”過程中的一些“并發(fā)癥”，如要妥善處理好出租人和承租人的利益、“賦權”所帶來的公共服務能力和公共配套設施的增加等問題，尤其是要警惕引發(fā)租金非理性上漲，避免“租不起房”的后果發(fā)生。

實際上，現(xiàn)在租房已不是討論該不該“賦權”的問題，而是一個“必答題”、“必選項”，這是因為：

一是對高熱不止、價格畸形的住房銷售市場進行釜底抽薪。從國外的經(jīng)驗來看，只要有成熟的住房租賃市場，必然在一定程度上減少對購房的剛性需求。我國住房租賃市場長期得不到市民青睞，就是因為我國戶籍、醫(yī)療、教育、就業(yè)、養(yǎng)老等市民化權利幾乎都是與住房產(chǎn)權緊密捆綁在一起的，要想享有這些市民化權利的唯一途徑就是買房。“租購同權”必然分流相當一部分住房的購買力。

二是在高房價背景下，推動農(nóng)村戶籍進城，加快我國城鎮(zhèn)化建設的現(xiàn)實之需。之前，購房入戶是城市化的唯一選擇，各地政府紛紛鼓勵農(nóng)民工進城買房。但這一輪房價暴漲之后，對于農(nóng)民工、甚至剛畢業(yè)的大學生來說，高不可攀的房價已經(jīng)嚴重阻擋了他們進城的腳步，但租房卻是一個不錯的選擇。

為此，國務院辦公廳2016年曾先后下發(fā)《關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》、《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個文件，規(guī)定了大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制。這也是無錫、鄭州等多地推“租房落戶”的政策依據(jù)。

三是人口高度流動的社會，租房的群體越來越大，這是我們公共服務的“短板”，是到了必須“補短板”的時候了。據(jù)統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。有專家預測，未來3～5年，中國將有約2億人進入租房市場，未來10年，租賃人口近2.3億人，到2030年，租賃人口達到2.7億人。毫不夸張地說，租房“賦權”事關億萬民眾的“獲得感”，也是避免引發(fā)子女入學難等社會問題之需。

預防“并發(fā)癥”是關鍵

不過，租房“賦權”涉及重大利益調(diào)整，我們必須注意在平權過程中的三大問題，否則有可能導致各種“并發(fā)癥”：

一是妥善處理好出租人與承租人的權利關系。市民化權利往往牽涉到每個普通市民最基本的權利，我國當前的學校、醫(yī)院等公共服務相對稀缺，從目前來看以住房（或租或購）為載體恐怕依然是一個最好的選擇。假如承租人的子女入學、入戶等市民化權利是通過與出租人的權利分割來實現(xiàn)的話，必然造成兩者的沖突，或者是使得“賦權”無法真正落地，更會導致市民不愿意出租房子，這樣減少了住房租賃市場供給，這是不利于構建健康的住房租賃市場的。

二是要切實避免借租房“賦權”上漲租金，特別是引發(fā)租金非理性上漲（暴漲）。一般認為，房價高并非僅僅是住房的實際價格，其實還包括了入學、就醫(yī)等諸多與市民生活息息相關的權利的福利價格折現(xiàn)。那么，由此我們可以推測出一個結論：當前租金普遍較低，就是因為“賦權”不夠；假如“賦權”逐漸到位，必然因為附加價值上升而引發(fā)租金飛漲。特別是一些學區(qū)房，非理性的價格很可能從購房轉(zhuǎn)移到租房環(huán)節(jié)上來。因此，“賦權”過程中我們必須警惕租金非理性上漲，尤其避免從“買不起房”到“租不起房”的結果發(fā)生。

三是要與“賦權”同步增加公共服務能力及公共配套設施的供給能力。所謂“賦權”本質(zhì)上都是增加民眾的福利，但對政府而言，就意味著教育、醫(yī)療、治安等一系列公共服務及相關配套設施的增量，這需要政府科學謀劃，跟上“賦權”的步伐。否則就可能影響到整個城市所有人的福利，嚴重的話還可能導致城市功能紊亂。

傳統(tǒng)租房模式有望被打破

此前，租賃市場存在短期租賃行為，信用管理方面一直存在空白，很少有房東或租客因為信用違約而受到懲罰，也很少有各類獎勵或優(yōu)惠政策“偏袒”信用優(yōu)質(zhì)客戶。新政策的出臺落實有望打破傳統(tǒng)租房模式中的信用管理問題。

信用管理能夠有效解決一部分信息不對稱問題，因為信用本身需要信用主體的信息公開、透明、合法，這個與租房市場信息是一致的。信用本身還包括了復雜的秩序治理過程，因此，信用管理能解決相當部分租房市場的亂象。但同時，信息不對稱問題并不能全部由信用管理來解決，租房市場是一個復雜的市場，不可能由某一單一手段來解決全部問題，必須是“組合拳”。

在新的租房政策下，“免押金”成為一大亮點，但要注意免押金一定要以信用為前提，以后“信用”將成為人們的“第二張身份證”，因此，違約成本很大。某種程度來說，信用是一個人的虛擬資產(chǎn)，也就是說，假如租客以信用為抵押，一旦違約，成本可能比交押金的違約成本更高，因此會促成更高的守約結果，房東的利益將比押金更能得到保障。租戶和房東雙方的不當信用行為將直接納入個人信用檔案中，租房市場的管理水平得到充分的保障。但是，租賃信息發(fā)布平臺只是提供交易的便利性，不能改變交易的基本規(guī)則，租賃雙方發(fā)生糾紛，通過支付寶等平臺很難形成法律方面的權責劃分，目前還是以雙方承租時的合同約定為準?！靶庞?租賃”的模式提供了租賃市場的更精準定價機制，高信用的租客和房東將獲取信用價值所帶來的租賃市場改革利好。