對(duì)于開(kāi)發(fā)商和賣(mài)房者，全款購(gòu)房?jī)?yōu)先于按揭購(gòu)房?jī)?yōu)先于公積金貸款購(gòu)房，已經(jīng)成了不爭(zhēng)的事實(shí)。網(wǎng)上流傳一句順口溜：“全款買(mǎi)房的往里走，按揭的不要堵門(mén)口，公積金貸款的請(qǐng)把共享單車(chē)挪一挪。”

公積金貸款遭歧視

若你是購(gòu)房者，你會(huì)選擇公積金貸款還是商業(yè)貸款呢？一筆100萬(wàn)元、期限20年的公積金貸款，比商業(yè)銀行貸款要節(jié)省利息支出20萬(wàn)元以上。正因?yàn)榇?，很多?gòu)房者青睞使用公積金貸款。但現(xiàn)實(shí)購(gòu)房交易中，不論是新房還是二手房，公積金貸款都容易遭到開(kāi)發(fā)商或者賣(mài)房人的嫌棄。像記者之前在鄭州進(jìn)行二手房交易時(shí)，就碰到過(guò)賣(mài)房人直接拒絕公積金貸款的，“不接受公積金貸款，放款比較慢，可以考慮商業(yè)貸款”。

不光鄭州，全國(guó)許多城市普遍不待見(jiàn)公積金貸款。

春節(jié)剛過(guò)，蘭州市民邵先生去一個(gè)樓盤(pán)看房，可是置業(yè)顧問(wèn)卻告訴他，在這個(gè)樓盤(pán)買(mǎi)房，只能使用商業(yè)貸款。對(duì)于邵先生來(lái)說(shuō)，這樣一來(lái)將來(lái)的還款壓力就會(huì)很大，他打算放棄了。邵先生吐槽，“沒(méi)想到，真到了買(mǎi)房子的時(shí)候，公積金在這個(gè)樓盤(pán)居然用不上！那繳這個(gè)公積金還有什么用？”

在福州，有記者走訪了融僑方圓等8家樓盤(pán)，有6家拒絕公積金貸款。如即將開(kāi)售的、每平方米售價(jià)3萬(wàn)元的陽(yáng)光城·檀府，銷(xiāo)售人員明確表示只賣(mài)給全額付款客戶，公積金貸款甚至商貸按揭客戶都“機(jī)會(huì)不大”。

在廣州、深圳等熱點(diǎn)城市，開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款或要求全款購(gòu)房也屢見(jiàn)不鮮。有記者走訪廣州的明星板塊——廣紙區(qū)域發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)基本拒絕公積金貸款。

公積金貸款遇冷原因

開(kāi)發(fā)商之所以拒絕按揭貸款，最主要的說(shuō)辭是公積金貸款資金回籠慢。一般來(lái)說(shuō)，公積金貸款的放款時(shí)間在1.5～3個(gè)月。但季末、年底受額度所限，或者各地審批的原因，放款速度則更慢一些。

安徽某樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理李梅表示：“公積金放貸很慢，買(mǎi)了房子以后開(kāi)發(fā)商很難拿到錢(qián)。純公積金貸款可能稍快點(diǎn)，兩個(gè)月左右；如果是組合貸款，半年都未必放款，但是商貸就很快?！睆牧鞒躺?，公積金貸款要經(jīng)過(guò)公積金中心、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、房屋交易中心、銀行等多個(gè)流程，一般走完全程至少要1～3個(gè)月，而商貸則要快得多。

廣東格林律師事務(wù)所律師張旭鋒表示，開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款，主要原因是程序較為復(fù)雜，放款時(shí)間長(zhǎng)、提成少。

表面上看，開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款是嫌棄放款慢，深層次看，某些樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)銀行已經(jīng)做了抵押貸款，即“開(kāi)發(fā)貸”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是資金密集型企業(yè)，前期開(kāi)發(fā)需要的大量資金主要依靠銀行融資。有銀行人士對(duì)記者解釋說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把樓盤(pán)抵押給銀行以獲得前期開(kāi)發(fā)所需資金，接著才開(kāi)始蓋樓，后期再用預(yù)售給房屋業(yè)主的按揭房貸進(jìn)行置換，這樣事實(shí)上貸款就被買(mǎi)房子的老百姓背上了，房地產(chǎn)商其實(shí)只是做了一個(gè)連接銀行和個(gè)人房貸的橋梁?！敝灰獙ⅰ伴_(kāi)發(fā)貸”與購(gòu)房者捆綁，購(gòu)房者就只能選擇一種房屋按揭方式，那就是商業(yè)銀行提供的按揭貸款。

公積金貸款不受開(kāi)發(fā)商待見(jiàn)的另一個(gè)原因就是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在住房公積金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案。這種備案沒(méi)有強(qiáng)制性，完全靠開(kāi)發(fā)商自覺(jué)。

某地樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)很直接地告訴記者，他們?cè)谌珖?guó)所有的項(xiàng)目都不接受公積金貸款。問(wèn)及原因，對(duì)方只說(shuō)和公積金中心沒(méi)有合作。

除了開(kāi)發(fā)商，各地的公積金管理中心是公積金貸款難的關(guān)鍵所在，因此住建部、財(cái)政部、央行、國(guó)土資源部四部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購(gòu)房貸款權(quán)益的通知》，也對(duì)公積金管理中心提出了要求，壓縮審批時(shí)限，10個(gè)工作日內(nèi)完成審批。

公積金貸款額度有上限

以現(xiàn)行5年以上住房貸款年利率為例，住房公積金貸款年利率為3.25%，銀行同期商業(yè)性住房貸款年利率為4.9%，利率差額1.65%。住房公積金1.65%的這個(gè)差額，在相同條件下，如果貸款50萬(wàn)元，貸款時(shí)間為20年，用住房公積金貸款月供會(huì)減少436.24元。相比商業(yè)銀行貸款，實(shí)惠是住房公積金貸款的優(yōu)勢(shì)，那么貸款額度則是它的劣勢(shì)。對(duì)工薪階層來(lái)說(shuō)，用公積金貸款買(mǎi)房，首付壓力相對(duì)大些。

公積金貸款額度是指?jìng)€(gè)人在使用公積金貸款時(shí)所能申請(qǐng)的最大貸款金額。一般而言，使用本人住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高限公積金貸款額度40萬(wàn)元；同時(shí)使用配偶住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，若是房款在100萬(wàn)元以上，利用公積金貸款的話，即便是首套房，首付也不止三成，可能在四成及以上。首付壓力比商業(yè)貸款的壓力大。

政策出臺(tái)利好公積金貸款

針對(duì)拒絕公積金貸款的情況，多地近期已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策，糾正部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)阻撓和拒絕使用住房公積金貸款的行為。武漢市房管局要求開(kāi)發(fā)商不得區(qū)別對(duì)待全款和貸款購(gòu)房，不得拒絕公積金貸款購(gòu)房。違反規(guī)定的開(kāi)發(fā)商，將面臨暫停項(xiàng)目網(wǎng)上簽約和預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金撥付等嚴(yán)厲處罰。南寧住房公積金管理中心下發(fā)文件要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售或者現(xiàn)售商品房時(shí)，不得阻撓或者拒絕購(gòu)房人選擇住房公積金貸款。

公積金貸款放款真的慢嗎？在審核環(huán)節(jié)，國(guó)家規(guī)定公積金貸款材料審核不得超過(guò)10個(gè)工作日，海南壓縮到5個(gè)工作日，廣州公積金貸款審批5個(gè)工作日內(nèi)完成?？梢?jiàn)，商業(yè)貸款也好，公積金貸款也好，在提交資料和審核環(huán)節(jié)所需要的時(shí)間相差并不大。

鄭州嘗試先放款后辦抵押在某種程度上加快了放款的速度。據(jù)其相關(guān)工作人員介紹，鄭州市公積金貸款主要是擔(dān)保貸款，客戶來(lái)公積金大廳辦借款手續(xù)，在擔(dān)保公司把抵押合同已經(jīng)簽了，先放款后辦抵押，目的是為了加快放款的速度。貸款發(fā)放以后，擔(dān)保公司向不動(dòng)產(chǎn)中心申請(qǐng)?！翱蛻艮k理公積金貸款只需一趟，在公積金大廳所有的業(yè)務(wù)基本都辦完了。審批、放款都不用客戶管，放完款以后我們?cè)偃マk抵押?！?/p>