當(dāng)下隨著限購政策的升級，公寓因其不限購、不限貸等優(yōu)勢，俘獲了越來越多的投資者的心，除了新潮的概念，還與其自住、投資兩相宜有關(guān)。在公寓的“打開方式”越來越多的情況下，公寓的投資潛力正持續(xù)被看好，但對非專業(yè)的投資者來說，公寓市場的投資套路仍然多，下手需謹(jǐn)慎。

租賃市場崛起

近年來，公寓憑借可住、可商、可辦公、總價(jià)低，且功能齊全，在青年群體中廣受追捧，特別是雙層的LOFT公寓，更是迅速成為樓市的網(wǎng)紅物業(yè)，年輕人買公寓就跟趕潮似的。

今年1月，鏈家的長租公寓品牌自如獲得40億元融資引發(fā)市場關(guān)注，加速了2018年長租公寓市場融資的步伐。近日，主打“白領(lǐng)租房”的互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運(yùn)營商——蛋殼公寓也正式對外宣布完成1億美元的B輪融資。

公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于其他產(chǎn)品，更加經(jīng)濟(jì)實(shí)用。公寓類型大致可分為三類：普通公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓，三者有較大的區(qū)別（如圖表所示）。

對于投資者來說，公寓最方便的回報(bào)形式就是出租。據(jù)鏈家去年年底發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告顯示，目前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億元，預(yù)計(jì)到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4萬億元。有投資人曾表示，公寓租賃行業(yè)可能是中國目前最大幾個(gè)新興行業(yè)之一，其升值潛力普遍被投資界看好。

租賃市場的未來前景，為公寓市場的投資價(jià)值提供了廣闊空間。與此同時(shí)，共享經(jīng)濟(jì)的崛起，讓短租為公寓出租市場釋放了更多價(jià)值。Airbnb、小豬短租等短租民宿公司，通過鼓勵房東將房屋進(jìn)行短租改造提供給游客，使短租模式更具生命力。

由于很多公寓位于交通優(yōu)勢明顯的地區(qū)或是市中心核心商圈，因此無論是地段還是配套設(shè)施都相對比較齊全，出租率也不低。這類房屋不管是作為小年輕的過渡房還是作為剛需一族的自住房，都是不錯(cuò)的選擇。

公寓投資有套路

雖然單身人士眼下為了居住買了這種不限購的小戶型，但是未來勢必要選擇出售和出租，如果是出租就要考慮到目標(biāo)租戶。商住房的目標(biāo)租戶顯然更廣，它可以租給普通人居住，也可以租來辦公，而辦公租房的租金計(jì)算方式跟住宅不同，租金收入高于居住租房。

在選擇公寓產(chǎn)品時(shí)，價(jià)格是需要考慮的主要因素，但價(jià)格絕不是首要因素和決定性因素，特別是購買公寓類產(chǎn)品時(shí)，由于戶型偏小，價(jià)格差距不會很大，與其追求房價(jià)的升值或者利潤率的增加，不如挑選一套適合自己的單身公寓才是單身族置業(yè)的首要目的。

投資者在選擇公寓時(shí)，要明確公寓大多是商用物業(yè)性質(zhì)，與住宅性質(zhì)的物業(yè)有著明顯的區(qū)別。對購房客影響較大的區(qū)別是在房貸政策上，住宅產(chǎn)品貸款期長達(dá)30年，而商用物業(yè)貸款年限最長也只有10年。

其優(yōu)點(diǎn)在于公寓本質(zhì)上屬于商業(yè)地產(chǎn)，所以它可以用來自住，又可以用來注冊公司辦公，這是它最大的優(yōu)勢。

投資公寓雖然也需要貸款，但購買公寓不影響再次購買住宅的貸款利率和首付比例，目前首付和利率水平均有所提高。公寓類項(xiàng)目商業(yè)比例大于純住宅項(xiàng)目，商業(yè)氛圍的形成能帶動公寓的投資回報(bào)率。

但也存在一定的劣勢。公寓土地產(chǎn)權(quán)僅有40年到50年，單身公寓電價(jià)、水價(jià)、物業(yè)費(fèi)等都按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，購買后的支出成本較高。單身公寓的稅收、轉(zhuǎn)讓成本大大高于住宅房。商住房固定稅收為3%的契稅，5%的增值稅，交易的價(jià)格差還要交20%的差額稅。

在購房時(shí)，單身公寓首付比例要求不低于50%，且不能使用公積金貸款，只能使用10年限期商貸。單身公寓并不能用來落戶，即便周邊有較好的教育資源，也不能享受。

選擇地段是關(guān)鍵

地段是整個(gè)房地產(chǎn)投資的首要因素，在公寓投資方面仍舊是不二法則。作為一種商務(wù)投資產(chǎn)品，周邊的配套對公寓的價(jià)格和租金水平影響極大，而其配套更取決于地段的選擇。越是中心地段，配套更完善，公寓價(jià)更高。

購買單身公寓時(shí)，一定要看重地理區(qū)位優(yōu)勢，有了這方面的優(yōu)勢，就可以彌補(bǔ)面積小帶來的局限性。地理區(qū)位優(yōu)勢主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，交通必須便利，最好靠近公交或者BRT的主要線路，這樣出行和上班都會比較方便；其次，生活配套設(shè)施要完善，購房之前，一定要對周邊的銀行、超市、醫(yī)院、飯店、休閑娛樂場所等進(jìn)行綜合考察，生活方便的話，居住才舒服。

另外，實(shí)用面積要大。在購買公寓的時(shí)候，一定要親自去測量實(shí)際面積，不建議購買公攤面積過大的公寓。同時(shí)，購買之前應(yīng)該咨詢設(shè)計(jì)師，告訴他們自己的家居設(shè)計(jì)喜好和要求，看選擇什么樣的公寓最實(shí)用。選擇實(shí)用面積大的公寓，再加上良好的家居設(shè)計(jì)的話，會讓公寓顯得更為寬綽實(shí)用。

長租公寓發(fā)展迅猛

買房，歸根結(jié)底還是經(jīng)濟(jì)行為。單身公寓大都是小戶型或微戶型，價(jià)格方面的特征是單價(jià)高，但是總價(jià)不算太高。因此，只有均價(jià)和總價(jià)都相對合理的單身公寓，才值得出手。

在均價(jià)方面，倘若跟周邊同類房產(chǎn)保持一致，或者稍微高一到兩個(gè)百分點(diǎn)都是合理的，畢竟大戶型在均價(jià)方面通常會偏低一些；總價(jià)方面，必須要考慮自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，首付之后，每個(gè)月還貸的錢不能超過月收入的五成，貸款年限應(yīng)該在5年到10年之間，不宜太長。

從租售比角度看，以長期出租為目的來投資公寓，相對也比較安全。按照目前房產(chǎn)界通用的界定，一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般為1：300～1：200，即收200到300個(gè)月的租金可以收回初期投資。

值得注意的是，長租公寓最大的痛點(diǎn)就是資金投入大、盈利難。從資金端來講，目前長租公寓市場也開始探索金融化運(yùn)作，長租公寓可抵押貸款資產(chǎn)證券化。蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽認(rèn)為，在國家租購并舉政策的支持下，長租公寓發(fā)展迅猛。