“大北京”概念提出來(lái)后，通州火了，背靠環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的燕郊、固安、香河、大廠等地，涌入了越來(lái)越多的投資客。人們發(fā)現(xiàn)，在北京以外幾十公里處，房?jī)r(jià)相比北京不知低了多少倍。人們紛紛搶購(gòu)，或?yàn)榱俗宰。驗(yàn)榱送顿Y，或?yàn)榱送稒C(jī)。

可是近期環(huán)京房?jī)r(jià)的跌幅堪稱歷史之最，尤其是燕郊及環(huán)京北三縣（三河、大廠、香河）等地區(qū)。自去年3月采取一系列最嚴(yán)調(diào)控措施以后，環(huán)京樓市一路遇冷，房?jī)r(jià)幾近腰斬，從3萬(wàn)元/平方米跌至2萬(wàn)元/平方米。

曾經(jīng)的瘋漲

燕郊、固安、北三縣等地，依靠地理因素，一直備受全國(guó)投資客的青睞。這些地方，連五、六線小城都算不上，卻背靠北京的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在一片荒地立起一座座住宅高樓。5年前的固安，還沒摘掉貧困縣的帽子。5年后的固安，財(cái)政收入高達(dá)80.9億元，居廊坊第2位。而其中最大的貢獻(xiàn)，當(dāng)數(shù)房地產(chǎn)業(yè)。記者曾在2011年、2013年分別到訪過(guò)固安、香河等地，從北京市區(qū)出發(fā)，路程在2個(gè)半小時(shí)左右，而當(dāng)?shù)氐臉潜P銷售，賣的都是同一個(gè)概念——離北京近。

從2007年年初到2017年年初，環(huán)京等地的房?jī)r(jià)10年之間從均價(jià)3000元/平方米到均價(jià)3萬(wàn)元/平方米，10年10倍漲幅足以成為焦點(diǎn)，其中最大的上漲時(shí)機(jī)是從2015年年初到2017年年初，房?jī)r(jià)從均價(jià)6000元/平方米到均價(jià)3萬(wàn)元/平方米，2年之間漲幅5倍。

環(huán)京的瘋狂從通州擴(kuò)散到燕郊，再擴(kuò)散到涿州、霸州、永清、固安、香河……環(huán)京的房?jī)r(jià)也從4字頭，跳到5字頭，破萬(wàn)元，破2萬(wàn)元，破3萬(wàn)元……

最高時(shí)，北三縣的房子一度曾被炒作至3萬(wàn)元/平方米左右的均價(jià)。要知道，當(dāng)時(shí)同為一線城市的廣州均價(jià)，也不過(guò)就是這個(gè)水平。難道僅僅就憑借著“我靠北京”這一概念，就能夠?qū)⒁惶幒翢o(wú)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)支撐、醫(yī)療教育配置的河北房?jī)r(jià)，憑空炒上青天？

如今量?jī)r(jià)齊跌

環(huán)京區(qū)域的房?jī)r(jià)，比北京城區(qū)的波幅大。

自2017年3月北京采取一系列最嚴(yán)調(diào)控措施以后，北三縣調(diào)控也很快跟進(jìn)，市場(chǎng)一路遇冷。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京二手房?jī)r(jià)格調(diào)整非常明顯，從2017年4月開始到現(xiàn)在10個(gè)月累計(jì)跌幅超過(guò)15%，部分區(qū)域房源價(jià)格跌幅接近20%。

數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京商品房銷售面積875萬(wàn)平方米，比上年下降47.8%，北京二手住宅全年累計(jì)成交13.43萬(wàn)套，同比下降49.8%。二手住宅同比價(jià)格由1月的上漲34.6%回落至12月下降1.6%。2017年12月，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%，連續(xù)8個(gè)月保持下降態(tài)勢(shì)，其中有7個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)。

環(huán)京地區(qū)二手住宅價(jià)格也呈現(xiàn)下降或低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年環(huán)京住宅成交量降至近5年最低水平，成交面積同比下降六成。環(huán)京住宅累計(jì)成交4.7萬(wàn)套，成交面積459萬(wàn)平方米，同比下降56%；成交額521億元，同比下降50%；成交價(jià)格1.1萬(wàn)元/平方米，同比上漲15%，漲幅較2016年縮小17%。

整體而言，2017年環(huán)京區(qū)域燕郊銷量降幅顯著，同比下降八成。廊坊市區(qū)成交173萬(wàn)平方米，香河成交151萬(wàn)平方米，固安成交103萬(wàn)平方米，燕郊成交32萬(wàn)平方米，與去年同期相比，燕郊銷量降幅79%，固安下降65%。

目前北三縣房?jī)r(jià)包括燕郊在內(nèi)大體在1.2萬(wàn)～2萬(wàn)元之間，固安在1.3萬(wàn)～1.5萬(wàn)元之間。從下表可以看出，各地區(qū)跌幅均在20%～40%之間。

值不值得入手

環(huán)京樓市作為京津冀一體化、承接北京外溢人口的重要區(qū)域，北京市政府東遷、交通的推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)的疏解等，直接推進(jìn)了環(huán)京地帶的崛起。如今環(huán)京樓市房?jī)r(jià)腰斬，還值不值得入手呢？

社科院發(fā)布了《2018年1月大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)及房?jī)r(jià)租金比排名》揭露了一個(gè)事實(shí)，就是“環(huán)京樓市的投機(jī)屬性強(qiáng)”，這其實(shí)是環(huán)京房?jī)r(jià)大跌的主要誘因，事實(shí)上，大漲大跌、大起大落，正是環(huán)京樓市的一個(gè)特征，漲的時(shí)候格外刺激，跌的時(shí)候也毫無(wú)情面。

2017年已過(guò)，步入2018年以來(lái)，調(diào)控并未有放松趨勢(shì)，但信貸則有收緊趨勢(shì)。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮5%～10%，上浮10%逐漸成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需的主流。對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房貸款的成本繼續(xù)上升。按照北京、平均貸款額度首套房貸款200萬(wàn)元計(jì)算，月供已經(jīng)高達(dá)1.2萬(wàn)元以上。相比去年“3·17”調(diào)控前購(gòu)房，每月月供增加2500元左右。

從樓市調(diào)控角度看，利率的提升對(duì)購(gòu)房者影響非常大。簡(jiǎn)單測(cè)算，按照北京上海的剛需房?jī)r(jià)，貸款25年的剛需從過(guò)去的8.5折優(yōu)惠利率到現(xiàn)在的基準(zhǔn)甚至上浮，房?jī)r(jià)即使降低8%左右，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，會(huì)因?yàn)槔噬蠞q而抵消這部分降價(jià)影響。

此外，大量推出的共有產(chǎn)權(quán)房也在逐漸影響環(huán)京樓市。有數(shù)據(jù)顯示，今后5年北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。3月1日，由中鐵置業(yè)與碧桂園北京區(qū)域聯(lián)合投資開發(fā)的海淀區(qū)首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中鐵碧桂園開始為期兩天的選房。據(jù)了解，當(dāng)天431套房源全部被選完，含全裝修費(fèi)用售價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額比例為70%。

拋開短期房?jī)r(jià)趨勢(shì)不談，中長(zhǎng)期來(lái)看，環(huán)京樓市的發(fā)展尚有空間。據(jù)悉，環(huán)京地區(qū)城際軌道未來(lái)3年的投資就高達(dá)3000億元，超過(guò)6條城際軌道將會(huì)鋪通環(huán)京，還有首都的“0.5小時(shí)交通圈”，環(huán)京地區(qū)與北京的交通聯(lián)絡(luò)將愈來(lái)愈緊密，通勤效率也會(huì)大為提高。