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        房產(chǎn)投資向左還是向右?

        2018-01-01 00:00:00江瀚
        理財·市場版 2018年4期

        房地產(chǎn)市場,這是一個中國人完全繞不開的話題,在改革開放40年的偉大歷程中,中國如果說有一種資產(chǎn)只漲不跌的話,相信絕大多數(shù)人第一個想到的就是房地產(chǎn),的確房地產(chǎn)在過去的大多數(shù)時間中都是家庭投資中非常有意義的一種投資標的,由于房地產(chǎn)市場的長期上漲讓大多數(shù)人都相信房地產(chǎn)是一個會一直上漲的市場,然而如今房地產(chǎn)市場終于下跌了。

        房價跌回一年前了?

        2月24日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了最新的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計報告,1月70個大中城市商品住宅銷售價格中13個城市房價環(huán)比下跌,52個城市上漲,5個城市持平。從環(huán)比看,有7個城市新建商品住宅銷售價格下降,降幅在0.1至0.4個百分點之間;深圳、杭州和福州3個城市持平。從同比看,以北京為代表的11個城市新建商品住宅銷售價格下降,降幅在0.1至3.4個百分點之間,這些城市新建商品住宅銷售價格低于上年同期水平。

        這也許是大多數(shù)人都意想不到的結(jié)果,長期以來由于房地產(chǎn)的特殊價值屬性,其價格往往是由土地價值所決定,而土地作為一種不可再生的稀缺性資源,從長期來看隨著人口向大城市集中,土地一定是更加稀缺,從而帶動了房地產(chǎn)價格的快速上漲。

        誠然,土地的確是稀缺資源,但是在很多城市中核心城區(qū)的土地價格上漲卻帶動了整個城市的投機潮流,所以引發(fā)了房地產(chǎn)作為投資品而不是實用產(chǎn)品的一種價值異化,最終的結(jié)果就是房地產(chǎn)成了中國人最賺錢的投資品。然而,隨著國家關于“房子是用來住的,不是用來炒的”主基調(diào)的確定,房地產(chǎn)市場猶如被踩了急剎車一樣被強行剎住,之后層層加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓房地產(chǎn)這匹幾欲脫韁的野馬逐漸回到了正常的軌道上來,于是這才有了現(xiàn)在以北京為代表的一線城市房地產(chǎn)價格回歸一年前的現(xiàn)象。

        2018年樓市到底該怎么看?

        作為大家覺得不會跌的房價都跌了,很多人都開始疑惑,2018年的房地產(chǎn)市場到底會怎么走?我們普通人又該怎么看待房地產(chǎn)市場呢?

        其實,房地產(chǎn)對于我們的家庭到底意味著什么?從使用價值來說,房地產(chǎn)是我們平時居住、生活的一個載體,沒有房子,在很多家庭看來就處于一個居無定所、漂泊無依的狀態(tài),所以房地產(chǎn)的核心是居住,是使用價值。從價值來說,房地產(chǎn)對于中國家庭來說是家庭財富的重要組成部分,在不少家庭中房地產(chǎn)所占據(jù)的家庭財富比重已經(jīng)超過了家庭財富總量的50%以上,所以房地產(chǎn)又是中國人最重要的財富儲蓄。

        那么,買房就意味著是一個家庭對于這個所在城市的長期投資,在一個城市買房就可以類比于購買以城市為公司發(fā)行的長期股票,城市發(fā)展得越好,房地產(chǎn)市場給家庭的財富回報也就越多。從這個理論的邏輯層面出發(fā),我們就能夠發(fā)現(xiàn)2018年房地產(chǎn)市場的最重要規(guī)律,該不該持有一個城市的住房,就看這個城市的發(fā)展前景如何。而城市的發(fā)展前景則和城市的核心競爭力有關,舉例來說,北京作為中國的政治、文化中心,北京核心城區(qū)的房地產(chǎn)價格因為城市的發(fā)展原因有著較為強勁的支撐,而核心城區(qū)之外的地區(qū)由于需求的逐漸理性化將會回歸其正常價位,所以價格也就會相對應下跌。對比來看,缺乏核心競爭力的城市或者核心競爭力衰退的城市則缺少房地產(chǎn)最為根本的競爭優(yōu)勢,比如說一些資源枯竭型城市,以及一些人口凈流出城市就是這樣的問題。

        而支撐城市房價的依據(jù)是什么呢?對于中國的房地產(chǎn)來說,最大的支撐力就是人口,由于中國是世界上最大的人口大國,中國人多這個優(yōu)勢成為改革開放40年來中國最為重要的市場競爭優(yōu)勢,無論是改革開放之初的制造業(yè)興起,還是改革開放之中的大學生供應,再到現(xiàn)在的城市房地產(chǎn),只要有人口的流入就會產(chǎn)生剛需,剛需的存在是支撐房地產(chǎn)價值的重要基礎,如果大家看到統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示這個城市的人口不僅沒有增加反而在不斷流失和減少的話,那么建議大家要慎重考慮在這個城市持有住房,因為支撐城市房地產(chǎn)價格的基礎已經(jīng)改變,除非人口趨勢被逆轉(zhuǎn),否則房地產(chǎn)價格只會進一步下降而不會進一步上升。

        有了城市競爭力和城市人口這兩個重要指標之后,我們就能夠判斷2018年的樓市到底該怎么看這個問題的分析方向了:

        第一,對于剛需購房者來說,剛需是大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場的重要基礎,同樣也是最為糾結(jié)的一群購房者,因為手中所持有的資源較為有限,因此每一個判斷都是慎之又慎,那么對于剛需人群來說,2018年能不能買房大家可以看你所在的這個城市有沒有發(fā)展競爭力,至少是一個區(qū)域內(nèi)的發(fā)展競爭力,以及周圍的人口是不是在向這個城市集中,如果是的話,那么及時出手可以作為考慮的方向。

        第二,對于改善型住房的購房者來說,家庭住房的改善要不是因為家庭經(jīng)濟狀況改善,要不是因為家庭孩子降生等原因?qū)嶋H需求的改變,面對著改善型住房的需求,大家要關注的是房地產(chǎn)的附加屬性,比如說學區(qū)、醫(yī)療等屬性需求,在交通環(huán)境、經(jīng)濟約束相匹配的情況下,越接近市中心的房子相對而言保值增值的可能性越大。

        第三,對于投資型購房者來說,國家已經(jīng)一再明確了“房住不炒”的理念,所以未來房地產(chǎn)市場作為投資品的價值正在顯著地降低,所以,如果想要通過投資房地產(chǎn)進行牟利的話,我們可以判斷房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)不再具備高投資回報的可能性。

        第四,對于已經(jīng)持有多套住宅的人來說,2018年可能是一個改變住房持有結(jié)構(gòu)的好時機,因為隨著房產(chǎn)稅政策的不斷明確,持有多套住房有可能將會被征收較高的房產(chǎn)稅,如果不進行及時調(diào)整的話,有可能出現(xiàn)的情況就是不僅不能通過買房實現(xiàn)資產(chǎn)投資的保值增值甚至有可能面臨著虧損,所以這一點一定要關注。

        房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著其根本的內(nèi)在規(guī)律與邏輯,房地產(chǎn)也是一種商品,只要是商品就必然遵從價值規(guī)律的作用,價值規(guī)律告訴我們價格永遠是圍繞商品的價值上下波動的,所以房地產(chǎn)的價格也不可能只漲不跌,階段性的持續(xù)上漲并不代表能夠一直漲下去,所以房地產(chǎn)市場的投資與理財需要大家不斷地學習,只有這樣才能在經(jīng)濟發(fā)展的大潮中找到自己合適的定位,而不至于迷失在大潮中。

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