經(jīng)過2017年的房產(chǎn)動(dòng)蕩，新的一年到來，到底應(yīng)該怎么辦？更多的中國(guó)買家將資產(chǎn)配置投向“一帶一路”的東南亞國(guó)家。這些國(guó)家的房產(chǎn)，正在日益成為中國(guó)買家的新寵，諸如泰國(guó)、馬來西亞、柬埔寨、越南、緬甸等國(guó)家。

投資門檻低，升值空間大

從赴東南亞旅游到赴東南亞置業(yè)，不少中國(guó)中產(chǎn)家庭正從東南亞國(guó)家開始邁出自己海外置業(yè)的第一步。

與過去較高凈值人群多出于移民或子女教育等考慮在英美等發(fā)達(dá)國(guó)家大城市置業(yè)的需求不同，投資東南亞地區(qū)樓市的需求往往與賺取租金回報(bào)、養(yǎng)老、度假等目的聯(lián)系在一起；相比歐美中心城市動(dòng)輒上千萬元的房產(chǎn)投資門檻，一兩百萬元，甚至幾十萬元的購(gòu)房門檻深得中產(chǎn)家庭青睞。

畢竟，“買房致富”是不少內(nèi)地普通人親眼見證或經(jīng)歷的“投資真理”，而他們?cè)S多人希望，能在某些“落后中國(guó)二十年”的東南亞市場(chǎng)上，找到復(fù)制這樣的神話的機(jī)會(huì)。私人投資者將在市場(chǎng)中變得更加重要，因?yàn)樨?cái)富創(chuàng)造將繼續(xù)逐步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)仍被視為財(cái)富保值的手段和收入來源，重要的是房地產(chǎn)還是有形的可控資產(chǎn)。

從曼谷到河內(nèi)、從新加坡到普吉、從金邊到吉隆坡，越來越多的地產(chǎn)中介探索內(nèi)地市場(chǎng)，也有越來越多的中資開發(fā)商落子?xùn)|南亞，微信公眾號(hào)中向大眾推廣東南亞房產(chǎn)的文章一時(shí)間層出不窮。

世邦魏理仕在近期的一份報(bào)告中指出，中國(guó)內(nèi)地于 2017年上半年再度成為亞洲區(qū)內(nèi)最大的跨境房地產(chǎn)資金來源地。中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展商及綜合企業(yè)于上半年離岸房地產(chǎn)交易中，亦成為舉足輕重的買家。人民網(wǎng)近期援引一份追蹤中資房地產(chǎn)企業(yè)在東南亞國(guó)家投資的研究報(bào)告顯示，包括富力、碧桂園、綠地等在內(nèi)的8家中資地產(chǎn)商在東南亞國(guó)家已經(jīng)投入或宣稱的投資總額已經(jīng)超過2900億元。

另一層面的背景是，中資與“一帶一路”倡議沿線國(guó)家的各方面經(jīng)貿(mào)往來正日益增加，私營(yíng)機(jī)構(gòu)也在該地區(qū)更加活躍；以中泰鐵路、印尼雅萬高鐵、中老鐵路、新加坡泛亞高鐵（昆明—新加坡）、馬來西亞東海岸鐵路項(xiàng)目等為代表的大型鐵路基建項(xiàng)目的陸續(xù)開展都預(yù)示著未來這一區(qū)域更為緊密的聯(lián)系和巨大的發(fā)展空間。

投資、旅游、教育、養(yǎng)老兼顧

事實(shí)上，隨著近年來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走強(qiáng)，廣大民眾收入都在快速提高。很多人現(xiàn)在手中有較多余錢，但卻無力在中國(guó)的一線城市或者發(fā)達(dá)國(guó)家投資房產(chǎn)。而出于資產(chǎn)保值增值的需要，也只能將目光投向受到“一帶一路”政策所倡導(dǎo)的東南亞房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么在東南亞置業(yè)的吸引力為何會(huì)快速上升呢？

首先，東南亞國(guó)家身處“一帶一路”經(jīng)濟(jì)帶上，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，東南亞國(guó)家似乎正在走中國(guó)改革開放這條道路。中國(guó)的低端制造業(yè)正在向東南亞國(guó)家轉(zhuǎn)移，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)過去之后，人口將不斷集聚，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸上漲。目前，東南亞國(guó)家房產(chǎn)正是投資的洼地。

其次，與中國(guó)一線城市和美國(guó)房?jī)r(jià)相比，東南亞城市房?jī)r(jià)也極具誘惑力。相較于歐美這種動(dòng)輒500萬、1000萬人民幣的房產(chǎn)來說，東南亞國(guó)家的房源優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格沒有那么高。這意味著，首付款也相對(duì)較低。

最后，在東南亞國(guó)家購(gòu)房置業(yè)，除了適合投資外，還有利于日益富起來的國(guó)人度假、旅行、養(yǎng)老、子女教育。先拿子女教育來說，馬來西亞當(dāng)?shù)厝A人眾多，不會(huì)英語(yǔ)的陪讀媽媽也可以過得很舒適，而在馬來西亞的國(guó)際學(xué)校就讀后，不少中國(guó)學(xué)生會(huì)選擇繼續(xù)到美國(guó)深造。同時(shí)，東南亞國(guó)家申請(qǐng)簽證比較容易，自由進(jìn)出很方便。

房產(chǎn)投資，選擇哪里更可靠？

東南亞這些國(guó)家優(yōu)勢(shì)與不足并存，房產(chǎn)政策也不盡相同，投資者又應(yīng)該如何選擇呢？

馬來西亞：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速最快

馬來西亞擁有良好的教育資源，來自世界各地的留學(xué)生是居住在當(dāng)?shù)馗鞔蟪鞘械闹饕巳褐?，“以房養(yǎng)學(xué)”逐漸成為一種流行趨勢(shì)，相當(dāng)多的留學(xué)生在海外購(gòu)置房產(chǎn)，利用房子的升值來補(bǔ)回留學(xué)的花費(fèi)。

外國(guó)人在馬來西亞可自由購(gòu)買公寓、別墅等，需要注意的是購(gòu)買房產(chǎn)的最低門檻是100萬令吉（約160萬元人民幣），房產(chǎn)持有稅5%以上，且須繳納15%的額外印花稅；有永久產(chǎn)權(quán)和99年產(chǎn)權(quán)，永久產(chǎn)權(quán)要更貴一些。

泰國(guó)：舒適環(huán)境吸引全球投資客

泰國(guó)是世界上唯一不收房產(chǎn)稅且還是永久產(chǎn)權(quán)的國(guó)家，40萬人民幣起步的投資門檻，部分房源甚至還有包租10年的政策，根據(jù)高力國(guó)際研究報(bào)告，泰國(guó)市場(chǎng)上供給集中的價(jià)格區(qū)間在每平方米3萬至4萬人民幣。泰國(guó)房產(chǎn)的投資回報(bào)很高：泰國(guó)公寓平均年出租回報(bào)率為房?jī)r(jià)的6%～8%，有的地方可達(dá)15%，而曼谷、芭堤雅等中心區(qū)公寓平均每年漲幅大約12%。房?jī)r(jià)漲幅加上出租回報(bào)，泰國(guó)公寓的平均年投資回報(bào)率在18%以上。

越南：對(duì)外國(guó)人正式開放房產(chǎn)市場(chǎng)

越南作為東南亞迅速崛起的經(jīng)濟(jì)體，每年正以6%～7%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在發(fā)展前進(jìn)。

2015年，當(dāng)?shù)卣试S住宅項(xiàng)目中的30%可以出售給外國(guó)人，有限額地推出給外國(guó)人購(gòu)買，以回應(yīng)經(jīng)濟(jì)開放的需求。其房子產(chǎn)權(quán)為50年，外國(guó)人購(gòu)房不允許貸款，買房時(shí)必須通過銀行轉(zhuǎn)賬，而且外國(guó)人也不允許繼承房產(chǎn)。稅費(fèi)方面，越南沒有房產(chǎn)稅，但需要繳納10%的增值稅。

菲律賓：租金回報(bào)率亞洲第一

據(jù)房地產(chǎn)研究網(wǎng)站Global Property Guide 2016的報(bào)告顯示，菲律賓在亞洲租金收益率排名第一，高達(dá)7.51%，首都馬尼拉的租金收益率更是高達(dá)8.98%。

菲律賓房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤?，外?guó)人只能購(gòu)買高層公寓，不能購(gòu)買土地和別墅，無公攤賣的是使用面積，這點(diǎn)和泰國(guó)相似，但其房?jī)r(jià)特別是馬尼拉、宿務(wù)等大都市的房?jī)r(jià)卻超過很多東南亞的大都市，而且菲律賓每年需付12%的房產(chǎn)增值稅。目前菲律賓的房產(chǎn)增值穩(wěn)定，每年可以增10%左右，吸引了英美加和新加坡等國(guó)投資者爭(zhēng)相投資。

印度尼西亞：對(duì)外國(guó)人放開房產(chǎn)市場(chǎng)

在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，外國(guó)人是不能在印度尼西亞買房的，因?yàn)榉梢?guī)定只有印尼當(dāng)?shù)厝瞬趴梢該碛蟹康禺a(chǎn)。20世紀(jì)90年代后期，新的法律允許外國(guó)公民可以在印尼購(gòu)買公寓和辦公用房，對(duì)土地沒有擁有權(quán)。2015年，為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，印度尼西亞計(jì)劃放寬限制，允許外國(guó)人在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，購(gòu)買價(jià)值超過72萬美元的高級(jí)公寓單元，允許外國(guó)人擁有房產(chǎn)的80年產(chǎn)權(quán)。

柬埔寨：繼承房產(chǎn)必須入國(guó)籍

外國(guó)人可以購(gòu)買不帶土地、二層以上的房屋，僅享有房屋永久產(chǎn)權(quán)，對(duì)土地沒有產(chǎn)權(quán)。需繳納4%的契稅，無遺產(chǎn)稅，但是規(guī)定如果外國(guó)人要繼承在柬埔寨的房產(chǎn)，必須入柬埔寨國(guó)籍。

盡管如此，個(gè)人投資者在海外置業(yè)時(shí)所要面臨的復(fù)雜風(fēng)險(xiǎn)還需謹(jǐn)慎處理。鑒于大部分東南亞國(guó)家仍屬發(fā)展中國(guó)家，相關(guān)法律及制度有時(shí)不盡完善，遇到糾紛維權(quán)成本較高，內(nèi)地投資者因開發(fā)商無法按期交付住房而投訴無門、因前期交易程序瑕疵而導(dǎo)致售房款無法從目的國(guó)匯出等問題屢有見報(bào)。另外，對(duì)于一些房屋按揭計(jì)價(jià)幣種與房產(chǎn)所在國(guó)本幣不同的情況，則更要注意匯率波動(dòng)可能造成的投資收益損失。