摘 要：針對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，主要存在著城市房屋與土地交易程序復(fù)雜，林地草原與房屋登記尚未統(tǒng)一等問題，分析其問題誘發(fā)原因，且基于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)與機(jī)構(gòu)整合工作的需求展開討論，提出相關(guān)發(fā)展建議，以期能夠不斷提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)與機(jī)構(gòu)整合的效果。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)；機(jī)構(gòu)整合工作

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）18-0352-02

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主要是由中央部署的一項重點改革工作任務(wù)，對現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市的建設(shè)等均能夠產(chǎn)生重要影響。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作惠及千家萬戶，與人民群眾的切身利益密切相關(guān)，需要受到社會與公眾的廣泛關(guān)注。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)與機(jī)構(gòu)整合，能夠在“全責(zé)分明”的管理制度下，更好的展開各項工作，將具體的工作任務(wù)落實到工作人員身上，對現(xiàn)代不動產(chǎn)統(tǒng)一工作的有序開展也能夠產(chǎn)生重要影響。文章將結(jié)合當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作與機(jī)構(gòu)整合的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，希望能夠?qū)ο嚓P(guān)研究活動帶來一定借鑒價值。

1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的現(xiàn)狀

縱觀當(dāng)前不動產(chǎn)登記工作的實際情況來看，其問題突出表現(xiàn)在城市房屋與土地交易程序復(fù)雜，林地草原與房屋登記尚未統(tǒng)一等方面。

1.1 城市房屋與土地交易程序復(fù)雜

當(dāng)前很多地區(qū)城市房屋交易登記程序具有復(fù)雜性特點，房屋、土地登記分離的方式下，辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)需要先在房屋登記部門辦理，在獲得房屋所有權(quán)證明之后需要再到土地登記部門辦理土地使用證明。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，仍然有很多城市在實際的房屋管理過程中存在著程序未能夠得到簡化、資料需要相對較多的情況，總體的工作效果仍然不夠理想。

1.2 林地草原與房屋登記尚未統(tǒng)一

林地、草原以及海域等在實際的不動產(chǎn)登記過程中，未能夠與房屋登記實現(xiàn)統(tǒng)一[1]。在實際的工作過程中，一些地區(qū)僅僅將房屋、土地登記的職責(zé)進(jìn)行了整合，但是對林地、草原以及海域等登記工作的整合效果卻不夠理想，重視程度不足。

一些地區(qū)盡管開展了房屋登記與林地、草原登記的融合，但是在實際的工作中窗口設(shè)置仍然單獨存在，沒有與房屋交易登記窗戶相互融合，實際的統(tǒng)一作用不夠突出，需要在明確問題的基礎(chǔ)上進(jìn)行整改。

2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合問題的原因分析

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)與機(jī)構(gòu)整合的原因，其原因突出表現(xiàn)在頂層設(shè)計不夠完善，房屋交易登記分離；物權(quán)法律認(rèn)識不足，職能整合效果不佳等方面，影響著整體工作的效果。

2.1 頂層設(shè)計不夠完善，房屋交易登記分離

計劃經(jīng)濟(jì)時代下我國的房屋交易被政府監(jiān)督，房屋交易工作具有較為強(qiáng)烈的“行政審批色彩”。市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時代背景下，房屋交易堅持“平等自愿”的理念，政府不能強(qiáng)行進(jìn)行干涉，需要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用價值[2]。

我國房屋登記工作中交易與登記處于兩個環(huán)節(jié)中，但是因為職能的差異，整體的工作效果也會受到限制，未能夠形成房屋交易與權(quán)屬登記一體化服務(wù)[3]?！耙粋€窗口”、“一站式服務(wù)”的模式尚未得到全面開展，影響著整體的房屋登記工作效果。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合期間，房屋登記被整合到國土部門，房屋交易期間監(jiān)管工作仍然由房屋行政管理部分負(fù)責(zé)[4]。在這種管理模式下，國土資源部門與住建部門實際工作期間交流不足，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理的銜接不佳，不利于充分發(fā)揮機(jī)構(gòu)整合的作用價值，房屋交易管理的效果也會受到限制[5]。盡管不動產(chǎn)一體化管理工作執(zhí)行，但是實際工作期間交易與登記流程仍然比較復(fù)雜，辦證的環(huán)節(jié)與內(nèi)容較多，辦證的時間仍然相對較長，資料未顯著減少。

2.2 物權(quán)法律認(rèn)識不足，職能整合效果不佳

房屋物權(quán)為普通物權(quán)，林地、草地等則屬于特殊法中的物權(quán)[6]。相較于房屋，林地、草原等物權(quán)法的設(shè)置、調(diào)整等難度相對較大，涉及的范圍較廣，更需要提升其實踐研究的重視程度。但是在實際的不動產(chǎn)登記工作中，卻多存著行政管理手續(xù)比較復(fù)雜，需要獲得行政審批手續(xù)之后，方可便利林地、草原登記工作等問題。

林木林地的登記、海域使用權(quán)的登記內(nèi)容具有一定的區(qū)別。比如林權(quán)需要對森林、林木和林地位置等數(shù)據(jù)進(jìn)行登記，房屋所有權(quán)需要對房屋坐落、建筑面積等進(jìn)行登記，實際登記的內(nèi)容具有較大差異。

3 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作開展建議

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，可以通過深化改革模式，明確各項職責(zé)；注重整體優(yōu)化，實現(xiàn)職能整合等方式，提升整體工作的效果，實現(xiàn)機(jī)構(gòu)的整合。

3.1 深化改革模式，明確各項職責(zé)

當(dāng)前我國很多城市盡管在房屋與土地登記的形式上實現(xiàn)了統(tǒng)一登記，但是實際工作中卻存著職責(zé)不夠清晰，機(jī)構(gòu)整合工作效果不夠理想的問題。房間登記由設(shè)立在國土部門的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，整體工作的效果不夠理想。

為了全面彰顯不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的效果，實現(xiàn)各個機(jī)構(gòu)部門職能的整合，則需要將“權(quán)責(zé)分明”的管理制度融入其中，明確各方責(zé)任以及工作內(nèi)容、工作范圍等。比如福州、常州等便設(shè)置了獨立的不動產(chǎn)登記結(jié)構(gòu)，將房屋交易管理職能融入到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)中。再如廣州、深圳等城市，則通過“房地合一”的模式加以管理，將房管局與土地局相互融合，構(gòu)建國土資源與房屋管理的整體工作模式。

在實際的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理期間，需要明確房產(chǎn)證與不動產(chǎn)證之間的差異，嚴(yán)格按照各項管理制度展開工作。比如房產(chǎn)證上具有個地方人民政府的公章，為通用版本；不動產(chǎn)證上具有各登記機(jī)構(gòu)的公章，且具有防偽輻射標(biāo)簽，包含單一版本與集成版本，具有兩個版本。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理過程中需要嚴(yán)格按照各項流程展開工作，構(gòu)建房地合一的管理模式，將房管局與土地局工作相互融合，構(gòu)建全面的不動產(chǎn)服務(wù)模式。

3.2 注重整體優(yōu)化，實現(xiàn)職能整合

房屋權(quán)屬于普通物權(quán)，主要受私法調(diào)整；林地、草原、海域物權(quán)屬于特別法上的物權(quán)，受公法影響較大。在實際的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，需要結(jié)合具體的自然資源保護(hù)需求等展開工作。注重整體優(yōu)化，實現(xiàn)職能的整合。如圖2所示，可以將現(xiàn)代信息技術(shù)融入且中，在全面規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)以及規(guī)范運(yùn)行的過程中，更好的優(yōu)化利用資源，發(fā)揮職能整合的作用價值。

針對于林地、草原以及海域等尚未得到有效融合的部分，則需要對其進(jìn)行綜合性分析。

對于已經(jīng)將林地、草原、海域登記職能整合到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的，建議國土資源部對現(xiàn)有不動產(chǎn)登記簿，結(jié)合具體的法律制度以及政策條例等進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。比如日本、德國等國家便通過設(shè)置森林登記簿的方式，在不動產(chǎn)登記簿中單設(shè)林權(quán)、海域使用權(quán)登記簿。

4 結(jié)束語

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作更加便于人們的生活，是社會進(jìn)步與發(fā)展的重要表現(xiàn)。市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時代背景下，更需要發(fā)揮職能整合的作用價值，將土地與房屋所有權(quán)登記工作融合，避免“辦證難”、“辦證慢”等問題的發(fā)生。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，可以通過深化改革模式，明確各項職責(zé)；注重整體優(yōu)化，實現(xiàn)職能整合等方式，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作職能的充分發(fā)揮，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中各部門機(jī)構(gòu)的融合奠定良好基礎(chǔ)，對現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長也能夠產(chǎn)生重要影響。

參考文獻(xiàn)

[1]滿興賢.強(qiáng)化措施狠抓落實努力完成目標(biāo)任務(wù)——廣西召開全區(qū)加快推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作視頻會議[J].南方國土資源，2015（11）：2.

[2]本刊評論員.提高認(rèn)識強(qiáng)化措施做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作[J].機(jī)構(gòu)與行政，2015（11）：1.

[3]康維海.國家土地督察西安局來我省開展審核督察整改核查及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記專項督察[J].青海國土經(jīng)略，2015（05）：49.

[4]吳小忠.國土資源部調(diào)研督導(dǎo)青海省不動產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合工作[J].青海國土經(jīng)略，2015（04）：80.

[5]曉 葉.當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點與問題——從“兩權(quán)”登記發(fā)證說開去[J].中國土地，2015（05）：1.

[6]李 倩.以《暫行條例》為統(tǒng)領(lǐng)加快推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記——訪國土資源部地籍司司長、不動產(chǎn)登記局局長王廣華[J].國土資源，2015（01）：6～7.

收稿日期：2018-5-12

作者簡介：馮馨媛（1987-），女，助理工程師，大學(xué)本科，主要從事不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、不動產(chǎn)法律法規(guī)政策研究及土地資源管理等工作。