摘 要：我國(guó)應(yīng)用的為不動(dòng)產(chǎn)分別登記制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一性造成了阻礙，不利于不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)交易安全，對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了很大的阻礙。因此。本文針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中土地登記的地位做出了詳細(xì)的分析。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；統(tǒng)一登記；土地登記；地位

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-7344（2018）18-0329-02

由于各種不同的因素和原因，長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，我國(guó)應(yīng)用的為不動(dòng)產(chǎn)分別登記制度，土部門(mén)辦理土地業(yè)務(wù)、建設(shè)部門(mén)辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)、林業(yè)部門(mén)辦理林業(yè)和林地部門(mén)、農(nóng)業(yè)部門(mén)辦理養(yǎng)殖、草原等業(yè)務(wù)、海洋部門(mén)辦理海域等業(yè)務(wù)。其中，在法律理論共和相關(guān)的登記管理實(shí)踐都已經(jīng)充分證明了，認(rèn)為將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割，分別登記的辦法，不但將不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一性進(jìn)行了破壞，還不利于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)交易安全，對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了很大的阻礙。因此，對(duì)于統(tǒng)一登記制度的建立，可對(duì)公民的權(quán)益給予全面的保障，更是提升不動(dòng)產(chǎn)管理的辦法，由于維護(hù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易安全進(jìn)行維護(hù)，并在社會(huì)各界已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)。

1 自然屬性上土地是其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生和存在的重要基礎(chǔ)

（1）作為土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利客體當(dāng)中的土地以及附著物，構(gòu)筑物有著非常明顯的不可分性特征以及統(tǒng)一性特征，對(duì)于建筑物的建設(shè)，一定要有合法的土地權(quán)利，這是重要的基礎(chǔ)前提[1]。在實(shí)踐中，建筑物有權(quán)人可分為兩類，其中一類為土地所有權(quán)人、兩一類為土地使用權(quán)人。因此，根據(jù)相關(guān)的登記程序，在對(duì)建筑物權(quán)利進(jìn)行登記之前，要先對(duì)土地權(quán)利登記進(jìn)行辦理。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，土地權(quán)利登記產(chǎn)生了地上的建筑物等財(cái)產(chǎn)登記的中重要前提。

（2）在不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中，產(chǎn)權(quán)物的重要核心便是土地權(quán)利[2]。因此，在國(guó)際對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度當(dāng)中的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家以及地區(qū)，都是將土地權(quán)利作為關(guān)鍵和核心的，在此基礎(chǔ)之上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行公示以及登記制度進(jìn)行創(chuàng)建，并構(gòu)建十分完善的相關(guān)立法制度。例如：在《德國(guó)民發(fā)典》當(dāng)中，與動(dòng)產(chǎn)相互對(duì)應(yīng)的概念為土地，建筑物和沒(méi)有與土地進(jìn)行分離的相關(guān)出產(chǎn)物都是構(gòu)成土地權(quán)利的關(guān)鍵部分，與土地所有權(quán)相結(jié)合的另外不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，更是土地當(dāng)中的重要構(gòu)成部分，關(guān)于這一立法構(gòu)造以及制度安排，將土地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的重要地位進(jìn)行了突出。所以，在德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中，實(shí)施統(tǒng)一的登記，其土地登記包含了另外一些不動(dòng)產(chǎn)登記。

因此，針對(duì)以上兩點(diǎn)進(jìn)行分析，在我國(guó)的社會(huì)發(fā)展當(dāng)中，土地有著重要的作用和地位，土地權(quán)利的使用，為其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的保障性權(quán)利。在《土地管理法》以及《不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)條例》當(dāng)中，需要明確以土地登記作為重要基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一。只有這樣的立法構(gòu)造和制度的制定，才能使法律依據(jù)以及登記程序、等級(jí)效力和機(jī)關(guān)進(jìn)行全面的統(tǒng)一。

2 各國(guó)的法律上，土地登記為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)

在美國(guó)和英國(guó)，土地和不動(dòng)產(chǎn)在大部分場(chǎng)合當(dāng)中，可以同使用。土地的概念為：涵蓋了地上的建筑物[3]。此外，在《牛津法律大詞典》和《美國(guó)統(tǒng)一征用法》當(dāng)中，對(duì)于土地的范圍界定給出的定義圖表1所示。

在建筑行業(yè)不斷發(fā)展的今天，很多國(guó)家將土地以及地面當(dāng)中的建筑物進(jìn)行了區(qū)分，分別當(dāng)作了物權(quán)當(dāng)中的客體，但都需要將土地作為關(guān)鍵和基礎(chǔ)。

3 我國(guó)在立法實(shí)踐中，已經(jīng)確定了土地登記為基礎(chǔ)內(nèi)涵

3.1 明確土地與建筑物之間的關(guān)系

在《擔(dān)保法》當(dāng)中，明確規(guī)定了，不動(dòng)產(chǎn)為土地和房屋、林木等土地上定著物。在《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉的若干意見(jiàn)》第186條也規(guī)定：“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)[4]?！备鶕?jù)這些條款，不難看出，我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)定義的界定、土地與建筑物關(guān)系的相關(guān)規(guī)定，與其它一些國(guó)家進(jìn)行比較，在原則上，并沒(méi)有太大的差異，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是將土地和建筑物進(jìn)行了區(qū)分，建筑物可以單獨(dú)成為物權(quán)客體，但對(duì)建筑物進(jìn)行強(qiáng)調(diào)的為土地定著物，所以說(shuō)土地在不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中，處于的位置為基礎(chǔ)地位。

3.2 地方立法確認(rèn)了土地登記為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一等級(jí)的基礎(chǔ)和重要的前提

在2016年的10月21日，廣西不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)交流會(huì)在南寧召開(kāi)。廣西國(guó)土資源信息中心（廣西不動(dòng)產(chǎn)登記中心），廣西國(guó)土資源廳地籍管理處（廣西不動(dòng)產(chǎn)登記局）業(yè)務(wù)骨干出席會(huì)議。柳州市、柳江縣、柳城縣、鹿寨縣、融安縣、融水縣、三江縣、南丹縣、天峨縣、鳳山縣、巴馬縣國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人及工作人員參加會(huì)議[5]。會(huì)上，與會(huì)人員就各地在業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中積累的經(jīng)驗(yàn)和做法進(jìn)行了交流討論。廣西不動(dòng)產(chǎn)登記局、廣西不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員針對(duì)與會(huì)者提出的林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋等部門(mén)的數(shù)據(jù)整合問(wèn)題，轉(zhuǎn)移登記、二次抵押登記、在建工程抵押登記、預(yù)告登記等業(yè)務(wù)問(wèn)題，以及不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)的功能問(wèn)題，進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)答疑，并將一時(shí)難以解決的問(wèn)題交相關(guān)部門(mén)抓緊研究和協(xié)調(diào)，及時(shí)予以落實(shí)處理。此次交流會(huì)為各地不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)交流工作經(jīng)驗(yàn)、密切工作聯(lián)系提供了良好的平臺(tái)，對(duì)進(jìn)一步提升工作人員的業(yè)務(wù)能力、推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作發(fā)揮了積極作用。此外，對(duì)于土地登記管理系統(tǒng)也要進(jìn)行詳細(xì)的制定，如圖1所示。

4 應(yīng)糾正“房屋所有權(quán)比土地使用權(quán)更重要”的認(rèn)識(shí)

4.1 邏輯設(shè)計(jì)當(dāng)中的錯(cuò)誤

由于房屋和土地為兩種物權(quán)客體，所有權(quán)以及應(yīng)用權(quán)為不同層次的物權(quán)，其中正確的方式應(yīng)該為，將房屋的所有權(quán)和土地的所有權(quán)進(jìn)行詳細(xì)的比較，或者將所有權(quán)和使用權(quán)實(shí)施相應(yīng)的比較。此外，因?yàn)樵谖覈?guó)的社會(huì)主義公有制，人們并不就獲取其中的所有權(quán)，我國(guó)的法律當(dāng)中，對(duì)于土地的使用全力，在具體的內(nèi)容當(dāng)中，與普通意義的土地所有權(quán)非常相似。加之在自然屬性當(dāng)中，土地為最基礎(chǔ)的一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)。因此，房屋所有權(quán)的重要性大于土地使用權(quán)，的說(shuō)法并沒(méi)有太強(qiáng)的說(shuō)服力。

4.2 重要認(rèn)識(shí)性錯(cuò)誤

土地的權(quán)利，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)并不是非常的重要，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的糾紛產(chǎn)生的原因是因?yàn)?，土地的?quán)利沒(méi)有明確。在房地產(chǎn)的相關(guān)交易中，因?yàn)閷⒔ㄖ飳Ｓ胁糠之?dāng)中的范圍非常容易明確，購(gòu)房人的一系列權(quán)利也有所明確，所以產(chǎn)生這方面的糾紛案件比較少。對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的侵犯，更多的是開(kāi)發(fā)商自己對(duì)規(guī)劃等進(jìn)行了改變等。因此，應(yīng)用土地登記對(duì)購(gòu)房人的土地使用權(quán)利進(jìn)行明確，對(duì)預(yù)防以及解決房產(chǎn)糾紛有著重要的意義。

5 結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建，一定要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的方向進(jìn)行把握，構(gòu)建完善的土地登記為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，廣泛接受意見(jiàn)，其中，要明確土地與建筑物之間的關(guān)系、確認(rèn)土地登記為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一等級(jí)的基礎(chǔ)和重要的前提等。并糾正“房屋所有權(quán)比土地使用權(quán)更重要”的認(rèn)識(shí)，以便清楚的認(rèn)識(shí)到土地登記在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的地位。

參考文獻(xiàn)

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收稿日期：2018-5-14

作者簡(jiǎn)介：梁 嬋（1986-），女，助理館員，大學(xué)本科，主要從事不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、不動(dòng)產(chǎn)檔案管理等工作。