【摘要】房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長、投資大，需要通過科學(xué)的管理方法和手段來優(yōu)化管理，以提升其經(jīng)濟效益和社會效益。本文主要闡述了價值工程的涵義和相關(guān)特征，并對基于價值工程原理的房地產(chǎn)項目管理的實踐案例進行了客觀的分析。

【關(guān)鍵詞】價值工程；房地產(chǎn)項目管理；實踐分析

土地資源日益減少，企業(yè)的拿地成本逐年提升，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤被大幅度壓縮。需要尋求有效的解決方法，在提升房地產(chǎn)項目的核心價值的同時，為企業(yè)謀求長足穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。

1、價值工程的涵義和內(nèi)容

價值工程，又可稱為價值分析，對作業(yè)或產(chǎn)品的成本與功能進行對比，以取得最少成本下的最高功能的實現(xiàn)，從而提高產(chǎn)品或者作業(yè)的價值。在這個過程中需要借助計劃和組織來協(xié)調(diào)完成。

價值工程可以表達為價值（V）=功能（F）/周期壽命成本（C）。

價值工程的目標(biāo)是為了提高產(chǎn)品或者作業(yè)的價值。其價值的體現(xiàn)與客戶要求功能是否滿足有關(guān)。傳統(tǒng)的質(zhì)量管理和成本管理具有一定的局限性，而基于價值工程的管理則將價值、功能、成本三要素形成統(tǒng)一的整體考慮。在價值提高方面，雙向型的產(chǎn)品或者作業(yè)價值提高即成本降低，功能提高是最為理想的方式。產(chǎn)品或作業(yè)的壽命周期成本包含其從研發(fā)設(shè)計到使用維修的全過程。

在價值工程中，產(chǎn)品或者作業(yè)的功能分析是核心內(nèi)容，也是客戶真正需求的體現(xiàn)。功能的實現(xiàn)要將客戶的核心需求做定量、定性的分析和考量，去除多余的、不必要的功能才能夠?qū)崿F(xiàn)成本的有效降低。

同時，價值工程貫穿到整個房地產(chǎn)的項目的過程中，從項目立項設(shè)計、施工、材料置備、后期的銷售等均需要進行價值工程工作。它需要項目團隊的群策群力，進行新的方案、途徑、構(gòu)思等的創(chuàng)造。

2、價值工程在房地產(chǎn)項目管理中的實踐

2.1價值工程在房地產(chǎn)項目管理中的應(yīng)用方式

價值工程貫穿于房地產(chǎn)項目管理的全過程之中，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目包括項目立項策劃階段、規(guī)劃設(shè)計階段、施工實施階段和竣工驗收投入階段，由于客戶的不確定性，還需增加銷售階段，（房地產(chǎn)項目開發(fā)流程體現(xiàn)在圖一），與傳統(tǒng)建設(shè)項目相比，房地產(chǎn)項目具有限定條件多、客戶不確定和時間性強等特征，這也就意味著價值工程的實際應(yīng)用會出現(xiàn)一定的差異。一般來講，價值工程需要按照以下步驟進行：第一，對項目進行階段性的剖析，按照項目子活動內(nèi)容的百分比來確定價值工程的研究對象。第二，在選擇好合理的研究對象后，針對研究對象進行資料收集，收集的資料應(yīng)重點包括過往的同類型案例的成本數(shù)據(jù)；新型建筑材料、技術(shù)的數(shù)據(jù)資料和成本資料；建筑結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)形式等經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。第三，對研究對象的功能進行詳細(xì)的分析和拆解，找出客戶需求的核心功能。在這個過程中，運用功能重要系數(shù)分析表來進行功能重要程度的分析。第四，根據(jù)功能分析的結(jié)果來制定備選的方案，方案的確定過程中，需要強調(diào)項目參與者的群策群力和信息共享。第五，對方案進行價值工程的計算，確定V值最高的方案為最終的方案，最大程度的降低成本，提高功能價值。

2.2價值工程在房地產(chǎn)項目管理中的實踐應(yīng)用

上文指出，價值工程貫穿在房地產(chǎn)項目管理的全過程之中，接下來筆者選擇房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段作為闡述對象來進行其實踐探究。

在房地產(chǎn)項目的管理過程中，設(shè)計階段是造成成本浪費的關(guān)鍵因素，從成本的消耗來看，設(shè)計階段本身的成本僅為總成本的5%左右，但是超過80%的成本產(chǎn)生都是基于項目設(shè)計而產(chǎn)生的。因此必須要按照價值工程的操作程序來實現(xiàn)設(shè)計階段的成本降低，來提升產(chǎn)品的價值。價值工程相關(guān)工作的對象和核心點是伴隨階段特性而發(fā)生改變的，在項目設(shè)計階段，主要是對建筑工程的形式、尺寸和整體方案進行明確，其中，設(shè)計招標(biāo)是價值工程效用中的核心部分，需要針對不同工程項目設(shè)置對應(yīng)的指標(biāo)，其中主要體現(xiàn)在平面布局、立面效果、綠化效果和智能化系統(tǒng)應(yīng)用等方面。

案例： 房地產(chǎn)企業(yè)甲計劃在城市東區(qū)建立一商住混合的小區(qū)，包含CBD辦公樓及多層住宅，其中建筑住宅占總面積的比重75%，CBD辦公樓占總面積比重25%，CBD辦公樓的一二層及地下一層為餐飲、購物的多功能商業(yè)區(qū)以及停車場。房地產(chǎn)企業(yè)甲將該工程設(shè)計委托給當(dāng)?shù)亟ㄖO(shè)計院進行。

對案例進行分析，結(jié)合價值工程操作方法對項目的設(shè)計階段進行有效管理。

首先確定價值工程的研究對象。在研究對象的確定上適宜采用百分比的方式來確定，在該項目中，住宅的面積占總面積的75%，是主要的建筑對象，具有更高的改善空間和價值。

其次，對研究對象進行資料收集，重點收集的資料包括業(yè)主的建議；該地區(qū)其他住宅工程的建造成本，形成成本預(yù)算基礎(chǔ)；新的技術(shù)、材料的應(yīng)用情況和相關(guān)成本數(shù)據(jù)；按照樓層的高度、基礎(chǔ)形式、精裝程度對項目的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)進行收集。

第三，完成研究對象的功能分析和整理。功能分析是由業(yè)主、設(shè)計單位、施工單位共同討論分析完成。根據(jù)該工程的討論結(jié)果來看，住宅建筑要求具備三項基本的功能：舒適宜居、美觀環(huán)保、安全方便。并按照基本的功能進行深層的指標(biāo)分析。但是基于功能分析的使用者的角度，各項功能占有不同的比重，且從滿足各方的需求來看，三項基本功能被賦予不同的權(quán)重，分別是0.30、0.55以及0.15。并按照公式（1）對三級功能指標(biāo)進行重要性評價。

其中f1、f2、f3分別代表三項基本功能在業(yè)主、設(shè)計單位、施工單位的評價分?jǐn)?shù)。

通過功能重要系數(shù)分析可以發(fā)現(xiàn)，舒適宜居是住宅項目設(shè)計的主要功能需求。那么就依據(jù)各功能的重要系數(shù)進行方案的設(shè)計，根據(jù)設(shè)計方案中不同的成本消耗及核心功能的滿足性對方案進行評價和優(yōu)化。計算出價值評價指數(shù)（功能評價指出/成本評價指數(shù)）。進而選擇了價值評價指數(shù)最高的方案作為最終的設(shè)計方案。

在房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極主動的配合并參與到方案設(shè)計的全過程中，從企業(yè)經(jīng)營的角度對項目的設(shè)計提出經(jīng)濟合理的建議，這樣才能促使基于價值工程的最大成本降低以及功能價值提升。

結(jié)語：

價值工程是管理的重要技術(shù)和方法，其以用戶對于產(chǎn)品或作業(yè)的功能需求為核心，考慮市場的價值標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)項目中的技術(shù)提升、資源分配、方案優(yōu)化等具有一定的促進作用，幫助房地產(chǎn)項目建立起全壽命周期的價值管理，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

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