【摘要】通過近年以來的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸步入新常態(tài)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中所處于的地位已開始變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)生重大調(diào)整。本文一方面詳細(xì)分析了當(dāng)下房地產(chǎn)市場所面臨的機(jī)遇以及挑戰(zhàn)，另一方面則對(duì)防范房地產(chǎn)市場未來風(fēng)險(xiǎn)的措施進(jìn)行了探討

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；房地產(chǎn)市場；風(fēng)險(xiǎn)防范；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

為了對(duì)經(jīng)濟(jì)與市場風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，本文先從分析我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)來展開。

1、 我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)

國家主席習(xí)近平于一四年APEC上提出，“中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出新常態(tài)，有幾個(gè)主要特點(diǎn)。一是經(jīng)濟(jì)從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長；二是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)需求逐步成為了主體，城鄉(xiāng)區(qū)域差距逐步減小，居民收入占比上升，發(fā)展成果惠及更廣大民眾。三是從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”。

根據(jù)各國實(shí)踐得出，目前正處于發(fā)展階段的經(jīng)濟(jì)體，在經(jīng)過短時(shí)間的快速提高后大部分將會(huì)過渡到相對(duì)平穩(wěn)的和平發(fā)展時(shí)期；在進(jìn)一步發(fā)展到中等收入以后，經(jīng)濟(jì)的提速開始減緩也是諸國所普遍有所經(jīng)歷的廣泛現(xiàn)象。舉例而言，英國、法國以及韓國等等全部都有過這種發(fā)展經(jīng)歷。

近30年來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展存儲(chǔ)迅猛，依靠投入資產(chǎn)和堅(jiān)持外向類型的發(fā)展路線堅(jiān)持對(duì)外開放乃是確保經(jīng)濟(jì)持久穩(wěn)定迅猛進(jìn)步的重要?jiǎng)恿Γ河诮?jīng)濟(jì)快速成長的現(xiàn)狀下，投入資產(chǎn)的效果非常明顯；因?yàn)閲矣泻芏嗟馁Y本被使用在基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)上，城市的環(huán)境也有了很大的改善，各種公共設(shè)施都處在世界前列發(fā)展水平；在凈出口方面，其實(shí)際為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了很大助力，“中國制造”名揚(yáng)世界，外匯總量長期保持高位。

由于國際出口所需的大量勞動(dòng)力需求，中國有超過一半的民眾選擇移居進(jìn)入市區(qū)。到2015年的年底為止，中國累計(jì)的城鎮(zhèn)人口已經(jīng)將近有8億人了。2013年，我國逐漸進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，而這必將導(dǎo)致資本組成以及發(fā)展動(dòng)力的變化：對(duì)外貿(mào)易額將逐漸減小、人口紅利消失，人口中老年人的比重將逐漸增加，年輕人負(fù)擔(dān)加重。因?yàn)橹袊膭趧?dòng)力日趨昂貴，技術(shù)含量較低的制造類產(chǎn)業(yè)開始漸漸失去其優(yōu)勢，在這時(shí)國內(nèi)的消費(fèi)習(xí)慣也使得消費(fèi)作用也難以得到發(fā)揮。

2、房產(chǎn)市場所存在的風(fēng)險(xiǎn)

2.1地方人民政府的債務(wù)危機(jī)

1994年的時(shí)候，我國的分稅制改革就已對(duì)我國大部分地區(qū)的一般預(yù)算的收支影響巨大了。

從政府的收入上來分析，在1978年到1994年的這段時(shí)間里，我國中央收入分配占到了百分之三十，而其余的部分都屬于地方財(cái)政的收入，很明顯地方收入是中央收入的兩倍以上；尤其是相對(duì)困難的年份，地方收入甚至可以達(dá)到中央收入的五倍甚至更多。而進(jìn)行了分稅制改革以來，情況就與以往所大不相同了。

在1994年之后的20年間，中央、地方財(cái)政收入平均基本持平；而根據(jù)實(shí)際的財(cái)政支出數(shù)據(jù)，1978 年～1994年中央和地方財(cái)政支出平均為41%～59%，1995年～2014 年平均為25%～75%。中央財(cái)政收入占比增加了20%，支出減少了 16%，而地方財(cái)政收入支出則恰好相反，因此地方財(cái)政的形式不容樂觀。依照財(cái)政部所公開的情報(bào)，2014年地方財(cái)政赤字約4000億，到了2015年，這個(gè)數(shù)值甚至達(dá)到了5000億元。

1987年，深圳市提出將土地所有權(quán)以及使用權(quán)分離的辦法，首次將土地使用權(quán)作為商品進(jìn)行交易，從此開啟了我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)與房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)防范的新局面。

3、房產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的影響

3.1房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響

房產(chǎn)本身對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說本身有著雙重的屬性。在一方面屬于實(shí)際應(yīng)用于生產(chǎn)的所需資源，可另一方面因?yàn)槠浔旧砭哂械拇罅績r(jià)值而經(jīng)常充當(dāng)?shù)盅嘿Y本進(jìn)行使用。而企業(yè)融合資產(chǎn)就是內(nèi)外部融資的總稱了；而來自于內(nèi)部的融資資本來源大多是企業(yè)的日常運(yùn)作，這種來源的成本很低可是卻經(jīng)常面臨著資金上的問題；在外部融資的銀行貸款業(yè)務(wù)中，使用房產(chǎn)來當(dāng)作抵押資本也是很常見的。

正常市場處于較為優(yōu)秀的運(yùn)行狀態(tài)下，企業(yè)所使用的抵押資本本身的價(jià)值會(huì)十分可觀，所以企業(yè)就因此得到了很多的可用資本，如此便會(huì)刺激投資；反過來說，市場情況不景氣，企業(yè)貸不到錢，可用資本較少，便會(huì)減少投資，而且這一效應(yīng)在經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，相比在經(jīng)濟(jì)欣欣向榮時(shí)的拉動(dòng)作用，其負(fù)面效果要大得多。

房地產(chǎn)的投資與國民經(jīng)濟(jì)是密切關(guān)聯(lián)的，特別在較為快速的城市化進(jìn)程中，由于房產(chǎn)投資會(huì)給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供大量動(dòng)力，所以經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)反作用給房產(chǎn)投資，二者相互拉動(dòng)。

在不太發(fā)達(dá)的城市，因?yàn)闁|西經(jīng)常賣不出去，房價(jià)和銀行信貸在金融機(jī)制的促使下，有可能引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)的金融危機(jī)。

3.2房地產(chǎn)市場過熱原因

在2016年，國內(nèi)大多較為發(fā)達(dá)的城市房價(jià)迅速上漲，有的甚至超過出了三分之一；而在這種經(jīng)濟(jì)下行的環(huán)境中，房價(jià)出現(xiàn)的大幅上漲是不是偏離了經(jīng)濟(jì)基本面？隱藏在這些現(xiàn)象的背后的，極有可能是房產(chǎn)泡沫。

4、關(guān)于房產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)

4.1加快改變經(jīng)濟(jì)提高方式，減少房產(chǎn)投資的依賴

在過去以投資為主的經(jīng)濟(jì)增長方式中，因?yàn)槠渖婕懊鎻V、產(chǎn)業(yè)相關(guān)性大等特點(diǎn)，形成了對(duì)房地產(chǎn)投資的路徑依賴。而在新常態(tài)的大背景下，經(jīng)濟(jì)的增速放緩也是必然的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的投資增速也將日漸平穩(wěn)，新增買賣向存量交易轉(zhuǎn)變將成為房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢；因此，我們應(yīng)當(dāng)理性的看待房地產(chǎn)新常態(tài)。

4.2積極優(yōu)化財(cái)稅體系，降低土地財(cái)政需求

因?yàn)槲覈鶎?shí)行的中央集中財(cái)權(quán)，地方各種獨(dú)有的稅收為主的預(yù)算外財(cái)政都容易發(fā)生膨脹的情況，這正是因?yàn)椤胺侄愔啤备母锖蟮胤秸恋爻鲎屝袨榈母础?/p>

最開始地方政府應(yīng)當(dāng)降低工業(yè)用地價(jià)格從而吸引投資，其次高價(jià)出讓住宅以及商用地，通過獲取價(jià)值來完成基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，達(dá)成GDP所需目標(biāo)。因?yàn)檎A(chǔ)建設(shè)設(shè)施的溢價(jià)易在高房價(jià)與高地價(jià)中變得資本化，從而導(dǎo)致地方政府過于對(duì)土地財(cái)政的依賴，盡管成果顯著，但卻面臨著土地資源有限的束縛。

在過去，有很多土地出讓目的是對(duì)于未來土地需求的提前釋放，但很明顯這是殺雞取卵的行為。目前所采用的多種渠道籌措資金方法的同時(shí)，又減輕了百姓的負(fù)擔(dān)，通過增加人民的實(shí)際收入，會(huì)成為將來的發(fā)展方向。

4.3關(guān)注房產(chǎn)相關(guān)融資

由于房地產(chǎn)的開發(fā)，相應(yīng)的提高房地產(chǎn)業(yè)自有資金的比重，尤其是在拿地的步驟，來提高開發(fā)商競買保證金，合理控制從而土地價(jià)格。在房地產(chǎn)的銷售步驟中，一定要確定商品房預(yù)售許可制度，嚴(yán)厲打擊未達(dá)標(biāo)預(yù)售許可資格的私售行為。

說到房屋購買者，應(yīng)首先考慮首套小戶住房的貸款，通過區(qū)分化的房地產(chǎn)利率信貸，提高房地產(chǎn)投機(jī)的持有成本，抑制房地產(chǎn)投機(jī)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)的問題如果超出產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題就可能會(huì)成為宏觀政治問題，而正因如此，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)才更應(yīng)該注意與預(yù)防，不然房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)導(dǎo)致更加危險(xiǎn)的系統(tǒng)性問題。