繼九部門啟動12個城市租賃改革試點(diǎn)后，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再確定北上廣等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，多部門圍繞租住房改革密集出臺政策，釋放出重要信號，表示出中央加大房地產(chǎn)改革的決心。

為什么選這13個城市試點(diǎn)？

為什么選擇北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽和成都試點(diǎn)？分析人士認(rèn)為，本次選擇的13個試點(diǎn)城市基本囊括本輪房價上漲較快城市，對需求側(cè)的把握極為精準(zhǔn)。

“此次是要在超大、特大城市和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)城市中，按照地方自愿原則，部署開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)?！眹临Y源部土地利用司負(fù)責(zé)人對記者說，作為人口凈流入的代表性城市，這些城市租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力相對較強(qiáng)。

據(jù)住建部統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主。在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴(yán)重不足、租價高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問題。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，對于住房庫存較為短缺、人口凈流入速度較快、房價較高、服務(wù)業(yè)占比超過50%的城市，需要通過發(fā)展租賃市場以保證住房供給。

為什么推出集體土地建租賃住房？

在房價、租金居高不下的大中城市，土地、房源供應(yīng)長期緊張，導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的原因有很多，現(xiàn)行的土地管理制度是重要因素之一。

在土地市場引入招拍掛制度后，我國土地制度“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)不斷加劇。一方面，熱點(diǎn)一二線城市宅地供應(yīng)異常緊缺，土拍競爭愈加激烈，地價飆升，地王頻現(xiàn)；另一方面，農(nóng)村土地不能直接轉(zhuǎn)化為城市住房用地，在耕地紅線的高壓線下，大城市國有土地總量已經(jīng)觸頂，唯有集體建設(shè)用地入市，才能在緩解城市供地壓力的同時，盤活農(nóng)村最大一筆資產(chǎn)。

在復(fù)旦大學(xué)發(fā)展與政策研究中心主任陸銘看來，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場將拓展我國集體土地用途，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有利于構(gòu)建實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

將滿足什么群體的租房需求？

“集體土地上建設(shè)租賃住房，主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。國家層面上，這個試點(diǎn)政策主要是面向供給側(cè)的，要解決三個一億人的需求?！蹦暇┦凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局局長郭宏定對記者說，從2014年到2020年，江蘇省將有800萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶，僅在南京江北新區(qū)就有50萬農(nóng)村人口市民化，這將給住房保障帶來巨大需求。

“近年來，廣州平均每年接收20多萬名非廣州生源大學(xué)生入戶，加上廣州籍生源接近30萬新畢業(yè)留穗大學(xué)生，呈逐年遞增趨勢?！睆V東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶表示。

事實(shí)上，為增加保障性租賃住房的供應(yīng)，2012年1月，國土資源部批復(fù)北京、上海作為集體建設(shè)用地建設(shè)公租房首批試點(diǎn)城市。北京陸續(xù)啟動海淀區(qū)唐家?guī)X、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個試點(diǎn)項(xiàng)目。

作為集體建設(shè)用地進(jìn)行租賃住房建設(shè)首批試點(diǎn)城市，近年來北京、上海項(xiàng)目效果良好，增加了住宅用地來源和租賃住房供給，拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道。“從試點(diǎn)的有益經(jīng)驗(yàn)看，能夠支撐擴(kuò)大試點(diǎn)工作。”國土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人說。

對平抑高租金影響幾何？

受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，意味著未來將有一大批低成本土地入市，這對于抑制高房價、高租金或產(chǎn)生一定作用。

“租賃房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍掛等方式出讓的國有建設(shè)用地上，從而降低了租賃房屋的建設(shè)和運(yùn)營成本，租金水平會大大低于現(xiàn)有市場房源?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說。

據(jù)易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測算，國有土地購置成本占房價的1/3～2/3，加上如由村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織參與開發(fā)的話，部分建安成本也可省略，綜合算下來，此類租賃房源與現(xiàn)有同類房源相比，租金水平或?qū)⒔?0%～70%，對平抑市場價格將產(chǎn)生較大影響。

“房租下降的前提是獲取項(xiàng)目的成本下降，政策從供給端進(jìn)行改革，擴(kuò)大租賃房來源，對短期租金的上漲會有所抑制，也有利于降低開發(fā)成本，我們會密切關(guān)注，積極參與?！毙褫x領(lǐng)寓國際副總裁高杰說。

楊現(xiàn)領(lǐng)建議，未來政府應(yīng)進(jìn)一步降低開發(fā)、交易租賃房產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)，以保障各項(xiàng)租賃利好政策的落地，從而在住房租賃市場建立低成本的流通體系。