一、案情

王某是某村村民，自2002年攜家人到縣城做服裝生意，并用多年的積蓄在縣城購(gòu)買了一套商品房。2005年年初，為做生意需要，他向同村村民李某借款3萬(wàn)元，并約定一年內(nèi)還清。后由于生意不景氣，借款到期后，王某未償還李某借款，在多次催要未果后，李某將王某告上了法庭。后法院依法判決王某償還李某借款3萬(wàn)元，雙方均未上訴。判決生效后，王某未履行法律文書確定的義務(wù)，李某遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，經(jīng)法院依法調(diào)查當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)情況，發(fā)現(xiàn)王某除現(xiàn)居住的商品房外，在村中還有閑置的房屋3間，別無(wú)其他貴重財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。

二、爭(zhēng)議

本案在執(zhí)行過(guò)程中，出現(xiàn)以下?tīng)?zhēng)議：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，可以對(duì)王某在村中閑置的房屋3間進(jìn)行執(zhí)行，但執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)注意保護(hù)集體土地的所有權(quán)。理由是：在我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)執(zhí)行的法律法規(guī)中，并未涉及對(duì)農(nóng)村房屋執(zhí)行的有關(guān)規(guī)定，但根據(jù)民法的有關(guān)原則，農(nóng)民對(duì)宅基地雖然只有使用權(quán)，但對(duì)于建筑在宅基地上的房屋卻有完全的處分權(quán)，房屋作為農(nóng)民的合法私產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)能夠自由買賣和轉(zhuǎn)讓。但考慮到宅基地的性質(zhì)和我國(guó)行政法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村房屋在執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)買受人應(yīng)當(dāng)作嚴(yán)格的限制，應(yīng)嚴(yán)格限定在村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，不能對(duì)王某在村中閑置的3間房屋進(jìn)行執(zhí)行，但可以對(duì)其現(xiàn)居住的商品房進(jìn)行執(zhí)行。理由是：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，宅基地使用權(quán)是依附于農(nóng)民自身的一項(xiàng)特殊權(quán)利，如果允許對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行執(zhí)行，根據(jù)“地隨房走”的原則，勢(shì)必會(huì)造成農(nóng)村宅基地管理的混亂，從而直接影響到大多數(shù)農(nóng)村集體組織成員的切身利益。

三、評(píng)析

筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)是正確的。即對(duì)于農(nóng)村房屋可以有條件地進(jìn)行執(zhí)行。下面筆者將從農(nóng)村房屋與宅基地使用權(quán)的關(guān)系、執(zhí)行農(nóng)村房屋的原則和執(zhí)行農(nóng)村房屋應(yīng)注意的問(wèn)題出發(fā)，對(duì)農(nóng)村房屋的執(zhí)行問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要探討，以期達(dá)到拋磚引玉的目的。

1.農(nóng)村房屋與宅基地使用權(quán)的關(guān)系

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物，卻無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地。但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者“地隨房走”，或者“房隨地走”。

在我國(guó)，城市和農(nóng)村私有房屋的宅基地均不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，故此在這里只存在“房隨地走”的現(xiàn)象。如果只能允許“房隨地走”，那么村民因不享有土地的使用權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無(wú)從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開(kāi)辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過(guò)出租來(lái)發(fā)揮物的效用。無(wú)疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許“地隨房走”，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)。

宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題，且允許村民房屋在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用。

2.農(nóng)村房屋的執(zhí)行原則

農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民賴以生存的基本生活資料，是居住權(quán)的基本保證。我國(guó)《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?因此人民法院在執(zhí)行農(nóng)民的住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)慎之又慎，并根據(jù)以下原則確定是否進(jìn)行執(zhí)行。

①當(dāng)被執(zhí)行人為農(nóng)民且其只有農(nóng)村房屋居住時(shí)，不應(yīng)執(zhí)行其住宅。因?yàn)槿绻D(zhuǎn)讓農(nóng)民僅有的住房，其宅基地使用權(quán)勢(shì)必會(huì)一同轉(zhuǎn)讓，而《土地法》又規(guī)定，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予以準(zhǔn)許，在此種情況下，如果將其住房予以強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓，則有可能使農(nóng)民永久地喪失了宅基地使用權(quán)，導(dǎo)致基本的生存權(quán)得不到保障。

②被執(zhí)行人雖然只有農(nóng)村住房，但被執(zhí)行人已死亡的，可以執(zhí)行。但執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)注意同住家庭成員的權(quán)益保障問(wèn)題，避免侵害他們的合法權(quán)益。

③被執(zhí)行人遷出原集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村住房，可以執(zhí)行。

④被執(zhí)行人雖未遷出原集體經(jīng)濟(jì)組織，但另有住房的，可以執(zhí)行。

3.執(zhí)行農(nóng)村房屋應(yīng)注意的問(wèn)題

①農(nóng)村房屋的變價(jià)問(wèn)題。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城中村、城邊村現(xiàn)象相繼出現(xiàn)，發(fā)展環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)的不同，造成了農(nóng)村房屋價(jià)格間存在巨大差異。因此，在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)綜合多種因素，科學(xué)合理地對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行評(píng)估變價(jià)，最大限度地保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

②農(nóng)村房屋的競(jìng)買主體問(wèn)題?，F(xiàn)實(shí)執(zhí)行過(guò)程中如何對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行變現(xiàn)，也是一個(gè)值得注意的問(wèn)題。因?yàn)檎禺吘故谴寮w的土地，其使用權(quán)也只能為本經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民所有。具體到執(zhí)行實(shí)踐中，根據(jù)最高人民法院關(guān)于執(zhí)行過(guò)程中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理的首選途徑應(yīng)該是拍賣，但由于宅基地的特殊性，又使得農(nóng)村房屋與其他財(cái)產(chǎn)的拍賣產(chǎn)生了很大的不同。

綜上所述，人民法院在執(zhí)行農(nóng)民的住房時(shí)，若要對(duì)房產(chǎn)采取拍賣變賣措施，或是以物抵債，對(duì)于購(gòu)買或接受農(nóng)村住房者的范圍應(yīng)當(dāng)有所限制。因?yàn)閺睦碚撋现v，一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能有權(quán)使用，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，包括城鎮(zhèn)居民無(wú)權(quán)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地。為防止城鎮(zhèn)居民或本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人大量購(gòu)買農(nóng)村的住房，避免出現(xiàn)農(nóng)村宅基地大量流失、嚴(yán)重?fù)p害集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員利益的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，在法律沒(méi)有做出明確規(guī)定前，針對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行拍賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限定參與競(jìng)買的主體，也就是說(shuō)應(yīng)當(dāng)限定在本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部進(jìn)行；當(dāng)村委會(huì)參與競(jìng)買時(shí)，應(yīng)當(dāng)在同等價(jià)格下給予優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以便于村委會(huì)行使對(duì)村集體土地的管理和使用權(quán)。

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng) 2007-06-15