胡巍+劉照普+李永華

2017年，各地樓市調(diào)控政策密集出臺，十九大報(bào)告中則再次重申了“房住不炒”的定位。

一方面，各地政府樓市調(diào)控不斷念出“限字訣”，一些地區(qū)甚至進(jìn)入了限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”時(shí)代；另一方面，監(jiān)管部門大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，始終保持高壓嚴(yán)懲的態(tài)勢。

就在十九大召開前夕，一場全國范圍內(nèi)的“樓市體檢”便已箭在弦上。

從10月中旬開始，“史無前例”“樓市風(fēng)暴來臨”，這樣的字眼便出現(xiàn)在一些城市的本地論壇中，人們討論的是10月16日國家發(fā)改委和住建部在官網(wǎng)上發(fā)布的《國家發(fā)展改革委辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開展商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查的通知》（下稱《通知》）。

這場貫穿11月的“樓市體檢”直指捂盤惜售、炒賣房號等市場亂象，而其之所以被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“史無前例”，除了針對15座熱點(diǎn)城市首次祭出“交叉檢查”的方式外，另一個(gè)原因便是力度空前，有接受檢查的主體對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者直言，此次檢查“查得非常細(xì)、非常嚴(yán)、非常實(shí)”。

樓市體檢力度空前

交叉檢查成“殺手锏”

雖然這場商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查開展的范圍為“全國”，但一些城市受到格外關(guān)注?！锻ㄖ分刑岬?，“國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將選擇部分?。▍^(qū)、市）開展交叉檢查。”

有哪些省份被選中？又何為“交叉檢查”？

隨后，一份發(fā)改委、住建部下發(fā)的《商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合交叉工作方案》（下稱《方案》）在網(wǎng)上流傳，重點(diǎn)城市包括來自10個(gè)省份的15座城市，其中既有北京、廣州這樣的一線城市，也有南京、蘇州、合肥這樣的熱點(diǎn)二線城市。而《方案》中的“交叉檢查分組情況”顯示，10個(gè)省份被打亂“結(jié)對”，例如北京由來自浙江的檢查組檢查，浙江的檢查工作則由來自廣東的檢查組負(fù)責(zé)。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲得的一份材料顯示，11月14日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政執(zhí)法局發(fā)出緊急通知，稱“此次交叉聯(lián)合檢查規(guī)格高、要求嚴(yán)、時(shí)間緊、任務(wù)重”，要求“切實(shí)鞏固好今年來房地產(chǎn)及其中介市場執(zhí)法檢查成果，確保關(guān)鍵時(shí)候不出紕漏，不掉鏈子”。

11月29日，浙江省物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者透露，“為做好廣東交叉檢查組迎檢工作，杭州市、嘉興市及時(shí)向當(dāng)?shù)卣畧?bào)告了交叉檢查有關(guān)情況和要求，并對當(dāng)?shù)責(zé)徜N樓盤相對集中的地區(qū)、具體位置和樓盤信息及轄區(qū)內(nèi)主要二手房銷售中介機(jī)構(gòu)基本情況進(jìn)行了調(diào)查匯總，提供相關(guān)清單供國家檢查組實(shí)施檢查?！睂τ跈z查北京的情況，他介紹說，11月13日至24日，浙江檢查組對北京市商品房銷售價(jià)格行為開展了為期兩周的檢查。

多名業(yè)內(nèi)人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，各地交叉檢查的形式確屬首次，說是 “史無前例”并不為過。

一家知名房地產(chǎn)企業(yè)的高管曾在此前對記者說，房地產(chǎn)企業(yè)是與地方政府打交道較多的一類企業(yè)，因?yàn)殚_發(fā)商需要從政府手中拿地，而土地又是地方財(cái)政的重要來源。 “判斷房價(jià)會不會降，可以對地方政府官員‘察言觀色，如果察覺出對方還對賣地有興趣，那即使該城正在進(jìn)行樓市調(diào)控，房價(jià)過不了多久就可能反彈。”

而交叉檢查一定程度上規(guī)避了個(gè)別地方可能對本地某些違規(guī)行為“視而不見”的情況。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對記者分析說，“公檢法辦案，有時(shí)也會異地偵查、審理。這次樓市交叉檢查，就是為了防范地方政府的縱容、姑息、包庇，為了切除一些地方的保護(hù)主義。這一細(xì)節(jié)也反映出本輪檢查的力度很大?！?/p>

如此“力度”令一些被檢查主體感受頗深，“南京是樓市熱點(diǎn)城市，各種調(diào)控政策層出不窮，我們一直生活在高壓管控的日子里，不過這一次的整治活動勢頭更猛烈、方案更細(xì)化、措施更得力。”南京一位房產(chǎn)中介主管對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，“交叉檢查”是首次祭出的“殺手锏”，杜絕了原來各地的房地產(chǎn)市場主管部門和執(zhí)法隊(duì)伍與所在地的開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)可能存在的各種勾結(jié)行為，“就像公安和紀(jì)委異地交叉辦案一樣，這樣的‘換防查崗十分有效，很大程度上屏蔽了‘熟人社會人際關(guān)系上的紛擾和干涉，減少包庇違規(guī)行為，避免檢查受到不必要的影響或干預(yù)，使得樓市整治工作更有效、更到位?！?/p>

“交叉檢查”的形式不僅被應(yīng)用于《方案》中提及的10個(gè)省份的15座“重點(diǎn)城市”。11月6日，安徽省物價(jià)局和住建廳曾根據(jù)《通知》的精神聯(lián)合發(fā)文，要求“各市價(jià)格主管部門、房地產(chǎn)市場管理部門成立聯(lián)合檢查組直接開展市轄區(qū)的檢查工作，并按照‘雙隨機(jī)的要求，組織所轄縣（含縣級市）之間開展交叉檢查。只有一個(gè)縣的，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門、房地產(chǎn)市場管理部門開展檢查?！?/p>

“在十九大報(bào)告中，中央把‘房住不炒作為樓市調(diào)控政策的總方針，這是史無前例的，表明中央層面對于穩(wěn)定房價(jià)十分重視，要求地方政府和相關(guān)部門對于政策的貫徹執(zhí)行力度也是史無前例的?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心主任王鋒對記者分析說，實(shí)行交叉檢查也能夠促進(jìn)各地方的交流，把一些好的調(diào)控措施擴(kuò)散到各地去。

怎么查？抽查、摸底、暗訪……

此次樓市體檢的力度不僅僅體現(xiàn)在交叉檢查上，《通知》明確指出：“各省級價(jià)格主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門可采取抽查方式開展檢查，也可以對部分區(qū)域在售樓盤、門店摸底、暗訪，對發(fā)現(xiàn)違法線索的單位進(jìn)行檢查。”

前述浙江省物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，檢查組在北京“通過隨機(jī)抽檢、臨時(shí)突檢等方式，現(xiàn)場檢查了一批房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)”。

安徽監(jiān)管部門要求，根據(jù)國家發(fā)改委和住建部的統(tǒng)一部署，合肥不再安排檢查任務(wù)，但要積極配合湖南省交叉檢查組的工作，及時(shí)提供相關(guān)檢查資料。除合肥外，每個(gè)縣至少檢查3家在售樓盤和3家二手房中介機(jī)構(gòu)門店，每個(gè)市轄區(qū)（含縣級市）至少檢查5家在售樓盤和5家二手房中介機(jī)構(gòu)門店。

一位南京地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人對記者稱，“這次檢查比較細(xì)，來檢查的人也不認(rèn)識，不知道什么時(shí)候會來，來了查什么，所以我們對照要求進(jìn)行了嚴(yán)格的梳理自查，因?yàn)楝F(xiàn)在是非常時(shí)期，大家都想規(guī)范平穩(wěn)發(fā)展，誰也不想朝槍口上撞。”

上述浙江省物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹說，為確保此次聯(lián)合檢查取得成效，要求執(zhí)法人員嚴(yán)格遵守廉潔從政的各項(xiàng)規(guī)定，把廉潔執(zhí)法放到首要位置，嚴(yán)格執(zhí)行紀(jì)律，杜絕“關(guān)系案”“人情案”，把每個(gè)案件辦成經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的鐵案。

據(jù)他透露：“浙江檢查組在京交叉檢查時(shí)，均對被查單位發(fā)放了《全國商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合交叉檢查廉政紀(jì)律情況反饋表》，由被查單位郵寄國家發(fā)改委和住建部，接受被查單位的嚴(yán)格監(jiān)督?！?/p>

查什么？劍指9項(xiàng)內(nèi)容

“查得非常細(xì)、非常嚴(yán)、非常實(shí)?！焙戏室患曳慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，就連禁止在櫥窗外張貼懸掛房源信息都檢查到了，所有上架房源必須有房主委托手續(xù)，這一規(guī)定此前好多中介公司都沒有遵守，現(xiàn)在要求嚴(yán)格執(zhí)行到位?！斑@個(gè)規(guī)定大家是知道的，但每一套房子的委托書和網(wǎng)簽合同全部到位，在實(shí)際操作中很難全部做到，因?yàn)樯婕暗降墓ぷ髁烤薮螅珯z查組強(qiáng)調(diào)必須執(zhí)行到位，防止中介機(jī)構(gòu)掛虛假房源炒作套利?！?/p>

有合肥房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，這段時(shí)間合肥的戶外房地產(chǎn)廣告牌清除了不少，多是涉嫌虛假夸大宣傳的內(nèi)容，不符合廣告法要求，是這次檢查清理的重要內(nèi)容。據(jù)其介紹，以前合肥也多次進(jìn)行類似的戶外廣告牌清理整頓，其實(shí)該清理的早就清理了，目前在整頓的廣告牌均是以前未按要求整改到位的，現(xiàn)在因?yàn)閲壹墮z查組又來進(jìn)行專項(xiàng)檢查，所以必須整改到位。

此次樓市體檢究竟查什么？《通知》中列出了包括銷售商品房未明碼標(biāo)價(jià)、未在交易場所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)；未按規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”等在內(nèi)的9項(xiàng)“檢查重點(diǎn)內(nèi)容”。

其實(shí)，在此次樓市體檢一年之前，2016年11月，國家發(fā)改委會同住建部曾開展商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查，嚴(yán)厲查處未明碼標(biāo)價(jià)、未按規(guī)定“一套一標(biāo)”等價(jià)格違法行為，并于今年5月公開曝光了一批典型案例。

在2016年檢查開啟之前，兩部委發(fā)出的相關(guān)通知中提到了8項(xiàng)重點(diǎn)檢查內(nèi)容，將其與今年檢查過程中的9項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容對比，會發(fā)現(xiàn)其中既有與去年完全一致的地方，也有細(xì)化和增補(bǔ)，“未一次性公開全部銷售房源”等內(nèi)容不再作為今年的重點(diǎn)，“捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價(jià)格”“以捆綁或者附加條件等限定方式，強(qiáng)制提供商品或服務(wù)并捆綁收費(fèi)”等檢查內(nèi)容被增補(bǔ)提出。

對于兩次檢查內(nèi)容的差異，亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，“新一輪的樓市調(diào)控是從2016年開始的，當(dāng)時(shí)北京出臺“9·30”政策拉開了全國新一輪的樓市調(diào)控序幕。回過頭來看，“9·30”等政策最初還是相對寬松，一些細(xì)節(jié)并沒有十分明確，在此之后的政策針對各地和市場實(shí)情，出臺了一些很具體的辦法，政策有一個(gè)從廣度到深度的發(fā)展。所以從兩次價(jià)格行為的檢查看，也有一個(gè)從廣度到深度的發(fā)展。此外，市場本身也會出現(xiàn)變化，一些違規(guī)行為過去可能沒有，或者只是地方個(gè)案，現(xiàn)在如果出現(xiàn)了蔓延的趨勢，那么也會納入到全國層面的檢查重點(diǎn)?！?/p>

兩次價(jià)格行為檢查重點(diǎn)內(nèi)容對比

2016年商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)內(nèi)容 2017年商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查的重點(diǎn)內(nèi)容

（一）銷售商品房不明碼標(biāo)價(jià)、未在交易場所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)；

（二）未按規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”；

（三）未一次性公開全部銷售房源；

（四）商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)未標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇；

（五）標(biāo)示信息不全，沒有按照規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價(jià)、公示相關(guān)收費(fèi)以及影響商品房價(jià)格的其他因素；

（六）采取多種方式明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)價(jià)內(nèi)容不一致；

（七）在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用；

（八）其他違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定銷售商品房的行為 （一）銷售商品房未明碼標(biāo)價(jià)、未在交易場所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)；

（二）未按規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”；

（三）標(biāo)示信息不全，沒有按照規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價(jià)；未標(biāo)明房源銷售狀態(tài)，已售房源所標(biāo)示價(jià)格不是實(shí)際成交價(jià)；

（四）商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)未標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇；

（五）通過虛假價(jià)格承諾、虛假價(jià)格促銷等手段，誘騙消費(fèi)者進(jìn)行交易；

（六）以捆綁或者附加條件等限定方式，強(qiáng)制提供商品或服務(wù)并捆綁收費(fèi)；

（七）捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價(jià)格；

（八）為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利；

（九）其他違反《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》《商品房銷售管理辦法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的行為

樓市體檢助力樓市調(diào)控

檢查價(jià)格行為的意義不局限在房價(jià)本身

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，在2016年11月的檢查過后，在國家發(fā)改委官網(wǎng)上曝光了26個(gè)典型案例，涉及七大類型。未明碼標(biāo)價(jià)和明碼標(biāo)價(jià)信息不全兩大類型各有7個(gè)典型案例，明顯多于其他5種類型。比如南京一處樓盤被指明碼標(biāo)價(jià)信息不全，包括未標(biāo)示商品房的戶型、層高、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、容積率、綠化率、車位配比率以及前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而此類信息，經(jīng)常成為購房者維權(quán)時(shí)與開發(fā)商的爭議點(diǎn)。

2017年11月，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》曾連續(xù)刊發(fā)兩篇報(bào)道，指出開發(fā)商在進(jìn)行銷售宣傳時(shí)，其口頭描述往往不被寫入購房合同，造成消費(fèi)者事后維權(quán)困難。記者在北京走訪的一些案例中，就有開發(fā)商對車位配比率、物業(yè)服務(wù)等相關(guān)口頭承諾不兌現(xiàn)的情況，如果此類信息必須標(biāo)示的要求落實(shí)到位，消費(fèi)者舉證的難度將大幅降低。

郭毅向記者分析說，在歷次樓市調(diào)控中，房價(jià)處于一個(gè)較核心的地位，查處價(jià)格違規(guī)行為，其實(shí)際效果不局限在價(jià)格本身，而是對整個(gè)房地產(chǎn)市場秩序都能起到維護(hù)作用。

據(jù)北京市昌平法院統(tǒng)計(jì)，2015年至2017年上半年，新收涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件；2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長29%；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長48%。

昌平法院工作人員在接受媒體采訪時(shí)介紹，糾紛產(chǎn)生的一部分原因是賣方欲提高房價(jià)而拒絕履行合同， “坐地漲價(jià)”，或者賣方故意拖延、不及時(shí)配合買方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買方不能按期批貸，進(jìn)而無法履行合同。該工作人員還分析指出，按照交易慣例，房屋買賣合同約定的違約金為合同價(jià)款的20%，當(dāng)房價(jià)上漲幅度過快時(shí)，違約成本便會低于房價(jià)上漲帶來的利益，賣方會選擇違約或者阻礙合同繼續(xù)履行，以實(shí)現(xiàn)利益最大化。

樓市怪象如何推升房價(jià)？

雖然價(jià)格檢查行為不只為了控制房價(jià)，但一些價(jià)格違規(guī)行為確確實(shí)實(shí)推升了房價(jià)，以此次樓市體檢的重點(diǎn)內(nèi)容之一“捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價(jià)格”為例便可見一斑。

房子達(dá)到預(yù)售條件就是不拿證銷售的情況，可謂屢見不鮮。長沙房產(chǎn)界觀察人士文江稱，據(jù)其近一年來的實(shí)地踩盤，發(fā)現(xiàn)包括中交中央公園、中冶中央公園、中建梅溪湖、中建悅和城等多個(gè)長沙樓盤均存在捂盤現(xiàn)象。

從公開信息來看，長沙星沙區(qū)域從今年4月到10月更是半年不見開發(fā)商開盤，很多樓盤早已封頂。有些很久不開盤的樓盤，也僅拿出少量房源出售。

“查處捂盤惜售是這次跨省交叉檢查的重要內(nèi)容，因此，在11月中旬鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的南京河西10家樓盤集中開盤之后，又有江北、江寧和城東等一批開發(fā)商也開始推出新樓盤，為什么會這樣？這些地方的一些樓盤早已經(jīng)建好，對照政府規(guī)定早就具備開盤出售條件，但因新盤價(jià)格被政府嚴(yán)格管控，與二手房價(jià)格倒掛，開發(fā)商長期不愿意開盤，導(dǎo)致上市新樓盤稀缺，這涉嫌捂盤惜售，如果這次再不開售，不少樓盤有可能遭到查處，所以南京不少區(qū)域的新盤都開始上市，引發(fā)了一輪輪的排隊(duì)搶房潮?！蹦暇┴?cái)經(jīng)大學(xué)紅山學(xué)院副院長、數(shù)據(jù)分析專家王曉慶向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說。

類似的現(xiàn)象也在長沙出現(xiàn)，11月21日，在半年不見新樓盤后，星沙區(qū)域的東業(yè)上城開盤，中建悅和城也緊急認(rèn)籌。碧桂園中央花園、中建嘉和城等項(xiàng)目甚至半夜通知客戶前來認(rèn)籌。

除了捂盤惜售，炒賣房號也是不少城市房地產(chǎn)市場的頑疾，比如在2016年樓市火熱的南京河西地區(qū)，據(jù)南京媒體報(bào)道稱，當(dāng)?shù)囟址恐薪樵虺鰪V告，公開叫賣河西南部3個(gè)樓盤“房號”，報(bào)價(jià)從18萬元到30萬元不等。而河西地區(qū)某中介人員稱，曾經(jīng)有中介以100萬元價(jià)格賣出過該區(qū)域仁恒江灣城的“房號”。

據(jù)媒體報(bào)道，不少南京購房者表示，以前到河西南部樓盤買房，多次搖號均空手而歸，但幾乎每個(gè)樓盤開盤現(xiàn)場門外，都有很多中介在叫賣“房號”，也確實(shí)有人花20萬元購買房號后成功買到房子。

在2016年的合肥，炒作買賣“房號”的現(xiàn)象也不稀罕。在合肥，“房號”被稱為“號頭費(fèi)”，因?yàn)闃鞘谢鸨?，一般人通過正常渠道買不到房，所以購房者在合同價(jià)之外再支付一筆費(fèi)用才能從這些樓盤購房，不少樓盤的“號頭費(fèi)”被炒到了三四十萬元之巨。

而在武漢、長沙、成都等一些城市，買房與“喝茶”會扯上關(guān)系，不“喝茶”就可能買不到房。不少買房者為了取得購房資格，被迫繳納“茶水費(fèi)”，而這筆費(fèi)用一交就是十幾萬甚至幾十萬元。據(jù)媒體于今年5月報(bào)道，武漢兩個(gè)樓盤項(xiàng)目的4名銷售人員私下違規(guī)操作，以提前帶進(jìn)現(xiàn)場、內(nèi)部選房的名義，向購房者索要大額好處費(fèi)，被公安部門刑事拘留。在本輪全國檢查中，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局于11月4日對部分商品房項(xiàng)目進(jìn)行了檢查，并針對商品房銷售市場不規(guī)范行為以及群眾反映強(qiáng)烈的捂盤惜售、渠道費(fèi)、茶水費(fèi)等現(xiàn)象約談了部分開發(fā)商。

以捆綁或者附加條件等限定方式，強(qiáng)制提供商品或服務(wù)并捆綁收費(fèi)也是一種常見的價(jià)格違規(guī)行為。

很多城市由于一系列的房地產(chǎn)調(diào)控措施，開發(fā)商不能隨意漲價(jià)，但由于車位的銷售不受預(yù)售證、備案價(jià)等種種限制，捆綁銷售車位就成了房企規(guī)避政策的辦法。在一些地方，一個(gè)20萬元的車位，可能一下子漲到30萬直到50萬元，買了車位才能認(rèn)籌買房。

捆綁銷售在長沙也是屢見不鮮，據(jù)公開報(bào)道梳理，5月，北大資源時(shí)光購買車位才有資格買房，車位價(jià)格18萬元。6月，合能楓丹麗舍捆綁20萬元的車位，保利天禧捆綁每平方米3550元的裝修費(fèi)。10月，陽光城甜橙不購買車位就不能選房，匯金城捆綁每平方米1000元的裝修費(fèi)……

房產(chǎn)中介被重點(diǎn)關(guān)注

2016年，中國二手房交易額約為6.5萬元，占住房交易總額的比例約為41%。而在北京、上海、深圳等一線城市，二手房交易額占比分別高達(dá)74%、72%、63%；南京、廈門等熱點(diǎn)城市的二手房交易額也超過了新房。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，在二手房買賣中，雖然定價(jià)權(quán)仍然在業(yè)主手中，但中介機(jī)構(gòu)的建議是他們重要的定價(jià)參考。這些情況表明，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也會在交易市場上占舉足輕重的地位，在本輪價(jià)格行為檢查中，《通知》將檢查對象明確為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

與市場份額一定程度上相對應(yīng)的，是有關(guān)部門對中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為的監(jiān)管。記者在北京市住建委官網(wǎng)上查閱了2016年以來的官方新聞發(fā)布，在涉及房地產(chǎn)市場秩序整頓的全部信息發(fā)布中，關(guān)于對中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)法和違規(guī)行為曝光的消息，數(shù)量上明顯超過半數(shù)。

中介炒房歷來都有，2016年5月和8月，住建部分兩次共通報(bào)了14個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)的典型案例，其中就有涉及價(jià)格行為的違規(guī)。例如在合肥，某中介機(jī)構(gòu)門店經(jīng)理和業(yè)務(wù)員，勾結(jié)社會人員同時(shí)冒充“賣家”和“買家”，分別與同一套房屋的實(shí)際業(yè)主和實(shí)際購房人簽訂存量房買賣合同，試圖賺取差價(jià)2.5萬元。

中介人員違規(guī)操作的手段有時(shí)并不高明，甚至就是直接造假。例如廣州某中介機(jī)構(gòu)未經(jīng)房屋交易當(dāng)事人同意，擅自偽造當(dāng)事人簽名，并辦理存量房網(wǎng)上簽約合同撤銷手續(xù)。又如北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理為招攬業(yè)務(wù)、收集房源，掩蓋自身經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的身份，虛構(gòu)了一則承租需求廣告，在某小區(qū)門口進(jìn)行宣傳。

胡景暉告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)價(jià)格違規(guī)行為，甚至有中介人員參與炒房，他們往往利用自己所掌握的信息優(yōu)勢。

2016年有媒體報(bào)道披露了深圳的一個(gè)案例，某連鎖中介機(jī)構(gòu)的門店經(jīng)理連同幾名同事，利用信息優(yōu)勢買下高性價(jià)比房源，持有一段時(shí)間后再轉(zhuǎn)手賣出；當(dāng)單人資金不夠用時(shí)，還會與同行聯(lián)手操作，或找親友湊錢入市。報(bào)道還指出，為了遏制這一現(xiàn)象，銀行甚至出臺了針對中介群體的措施，收緊面向這一群體的房貸政策，中介買房首付一律四成，配偶一方為中介者按此執(zhí)行，而此前通常是三成。

今年6年，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》第24期刊發(fā)封面報(bào)道《霸主鏈家》，當(dāng)中深入解析了“獨(dú)家房源”是如何成為房價(jià)上漲的推手之一。所謂“獨(dú)家房源”指房主將房屋獨(dú)家委托給某一家地產(chǎn)中介代理，其他中介無法獲得此房源信息，其間若房主將房屋信息透露給其他中介，將被視為違約。獨(dú)家委托協(xié)議的性質(zhì)是中介壟斷房源，經(jīng)紀(jì)人抬高價(jià)格滿足了房東心理預(yù)期，但房東也因此要承擔(dān)價(jià)格升高導(dǎo)致交易周期延長甚至賣不出房子的后果。一旦簽訂了速銷房合同，其他中介不得掛牌該套房源，相當(dāng)于減少了房源的銷售渠道。對買方來說，要么以高價(jià)入手，要么錯(cuò)失心儀的房源。報(bào)道中提到，宣布“獨(dú)家房源”死刑的并非政府公告，而是北京市住建委對某些房地產(chǎn)中介的突擊檢查行動。2016年9月30日北京市住建委執(zhí)法隊(duì)的一次檢查，在某中介門店發(fā)現(xiàn)二手房交易中存在一些中介獨(dú)家代理等獨(dú)占房源信息的行為，當(dāng)即責(zé)令其整改。房產(chǎn)中介正式取消“獨(dú)家房源”服務(wù)是從鏈家開始的，很快便傳遞至全行業(yè)。

地方政府部門也多次組織針對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。例如北京市住建委曾于今年3月23日約談當(dāng)?shù)厥笾薪闄C(jī)構(gòu)，在座談會上，相關(guān)負(fù)責(zé)人特別強(qiáng)調(diào)，中介機(jī)構(gòu)不得參與炒房，包括炒作天價(jià)房、學(xué)區(qū)房等；禁止囤積房源，哄抬房屋價(jià)格；不得發(fā)布虛假房源和虛假價(jià)格；不能違規(guī)設(shè)立資金池，參與首付貸等違規(guī)金融行為。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)約談的10家中介機(jī)構(gòu)的簽約量，占到了北京市存量房總成交量的八成左右。

胡景暉表示，一些中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)者的違規(guī)行為，會不利于房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定，甚至可能出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象，“所以這次價(jià)格檢查，對于遵紀(jì)守法的中介企業(yè)是一個(gè)利好，從長遠(yuǎn)來看，也有利于促進(jìn)這一市場持續(xù)、健康發(fā)展”。

規(guī)范價(jià)格行為成樓市調(diào)控重要手段

2017年是房地產(chǎn)市場集中調(diào)整的一年。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，今年以來全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)246次，11月單月30天時(shí)間，合計(jì)有28個(gè)省市與部門發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策36次，其中有多個(gè)城市是首次發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“2017年調(diào)控的最大特點(diǎn)是，手術(shù)刀式的精準(zhǔn)調(diào)控，針對市場變化調(diào)整調(diào)控內(nèi)容與加碼力度。11月樓市政策的最主要特征是，繼續(xù)落實(shí)十九大提及的‘房住不炒，住建部等開始價(jià)格聯(lián)合檢查?！彼J(rèn)為：“這次價(jià)格檢查是一系列樓市調(diào)控環(huán)節(jié)中的一個(gè)，促使過去其他政策的落地?！?/p>

事實(shí)上，今年出臺的眾多樓市調(diào)控政策中，除了限購、限價(jià)等“限”字頭的政策，對于價(jià)格行為的直接規(guī)范也是重點(diǎn)內(nèi)容。

例如北京在2017年出臺的“3·17”政策中就提出，在預(yù)售審批、現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié)，嚴(yán)控商品住房申報(bào)價(jià)格；大力整頓、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售以及中介機(jī)構(gòu)哄抬房價(jià)、發(fā)布不實(shí)房源信息等違法違規(guī)行為，并給予公開曝光。同時(shí)披露：2016年北京對全市199個(gè)在售項(xiàng)目和7171家中介機(jī)構(gòu)門店進(jìn)行拉網(wǎng)式全覆蓋執(zhí)法檢查；停止了17家違規(guī)企業(yè)網(wǎng)簽資格，對3家嚴(yán)重違法開發(fā)企業(yè)降低資質(zhì)等級，立案處罰58起；開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)核查，注銷了250家企業(yè)的資質(zhì)。

再比如，同比漲幅一度位居全國70個(gè)大中城市首位的長沙，除“五限”外，其也推行了規(guī)范商品房市場，促進(jìn)市場降溫的舉措。

9月28日，長沙市政府辦公廳發(fā)布關(guān)于“加快在建商品住房盡快入市銷售的通知”，劍指開發(fā)商延遲建設(shè)、拖延上市和捂盤不售，督促開發(fā)商拿證銷售，引人注目的一條是：多層施工至正負(fù)零、高層施工至主體5層，可申辦預(yù)售許可手續(xù)。此前，長沙房產(chǎn)項(xiàng)目申請預(yù)售證的進(jìn)度門檻是：多層封頂，高層建至10層。10月27日，長沙市推行開盤搖號，要求限購區(qū)域范圍內(nèi)所有新建商品住房項(xiàng)目，凡累積購房客戶大于可供房源的項(xiàng)目，都應(yīng)采取公開搖號的方式銷售商品住房。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，價(jià)格檢查相對更容易做到常態(tài)化和實(shí)時(shí)性，對于調(diào)控政策的落實(shí)到位很有幫助。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“樓市的調(diào)控政策出來后，地方結(jié)合實(shí)際還經(jīng)常要‘打補(bǔ)丁，類似價(jià)格行為檢查等都是‘打補(bǔ)丁的一種方式。我們說建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，限價(jià)、限售和檢查違規(guī)等手段，不僅有短期效果，而且短期政策的持續(xù)推進(jìn)也是建立長效機(jī)制的一種方式。當(dāng)然，包括這輪價(jià)格行為檢查，它也只是一個(gè)必要的中間環(huán)節(jié)，我們還希望在終端環(huán)節(jié)看到，檢查出來的問題會有一個(gè)相應(yīng)的處理和糾正，并且建立問責(zé)機(jī)制等等?！?/p>

郭毅則分析認(rèn)為，調(diào)控政策的不斷出臺，使目前各個(gè)城市對于房價(jià)的控制已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)空前的高度；各類政策文件的出臺和法律法規(guī)的完善，相關(guān)工作越來越細(xì)致，使各種督查能夠做到有法可依、有章可循，也為這次全國的價(jià)格行為檢查創(chuàng)造了有利條件。