房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制會對開發(fā)商的經(jīng)濟效益造成直接的影響，從而影響項目的成敗?；诖?，本文給出了有效控制開發(fā)項目成本的措施，房地產(chǎn)開發(fā)商需要在項目的土地競買階段、開發(fā)決策階段、項目設計階段、招投標階段以及施工竣工階段進行成本控制，并對某廣場實施上述控制措施的效果進行了分析，分析結果顯示，上述控制措施能夠有效實現(xiàn)項目的成本控制，為開發(fā)商帶來更高的經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有十分豐厚的利潤。但是很多房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏對成本控制的認識，仍舊采用傳統(tǒng)的工程預算和工程結算相結合的成本控制方法，導致開發(fā)項目成本控制效果較差，大部分開發(fā)項目的成本都會超出預算，降低了房地產(chǎn)開發(fā)商項目的利潤。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目主要階段成本控制的研究

（一）土地競買階段

房地產(chǎn)開發(fā)商在進行競買報價的過程中，首先要進行競買地塊的價格預測，只有明確了競買地塊的價格和價值，才能夠有效控制成本，通常來說，價格預測方法有市場類比法和余值預估法這兩種；然后，開發(fā)商需要明確自身的實力和競爭對手的實力，從技術、管理、開發(fā)經(jīng)驗等多方面和競爭對手比較，制定出科學合理的報價策略，比如，不平衡報價策略、聯(lián)合投標策略等。房地產(chǎn)開發(fā)商應用合理的價格預測方法和報價策略獲得土地之后，需要在規(guī)定的規(guī)劃范圍內(nèi)，修整土地的規(guī)劃指標，確保土地的利用率最大化，從而減少用地成本。

（二）開發(fā)決策階段

相關研究表明，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)決策階段的成本控制非常薄弱，成本控制工作不具備科學性，大部分造價人員都是依照自身經(jīng)驗進行成本的估算，隨意性較大，導致成本控制效果不理想。通常來說，開發(fā)決策階段的成本主要通過可行性分析來實現(xiàn)?？尚行苑治瞿軌驗橥顿Y決策提供依據(jù)，可以對工程設計、施工設備的采購等前期準備工作進行指導，確保開發(fā)項目的投資最大化，可行性分析的準確性會對開發(fā)項目的成敗造成直接的影響，而且可行性分析能夠預算資金成本以及相關的項目費用，為開發(fā)商選擇資金籌集方式和制定財務費用標準提供參考。

在可行性分析中，投資估算是最重要的環(huán)節(jié)，在投資估算工作中形成的目標成本，是其他階段開展成本控制工作的基礎，投資估算數(shù)據(jù)的調(diào)整可以幫助開發(fā)商決定融資方式和施工方案。通常來說，投資估算方法有指標估算法、資金周轉(zhuǎn)法以及朗格系數(shù)法等，不同的開發(fā)項目需要選擇不同的投資估算方法，房地產(chǎn)開發(fā)項目通常選擇指標估算法進行投資估算。指標估算法主要是依照實際的造價指標，對施工工程投資進行估算的一種方法。對開發(fā)項目的產(chǎn)品定位、開發(fā)面積以及容積率等因素進行分析，如果這些因素的指標和經(jīng)驗數(shù)據(jù)存在較大的差異，需要對其進行調(diào)整或者換算，從而得出開發(fā)項目的目標成本。

（三）項目設計階段

第一，制定設計招標制度，使設計單位在該制度下進行公平競爭，避免設計領域出現(xiàn)不規(guī)范行為，還能有更多的設計方案供開發(fā)商選擇，確保開發(fā)項目的設計方案最優(yōu)化；第二，加強技術經(jīng)濟分析，這種分析手段可以將不必要的工程項目削減掉，確保施工技術、施工材料規(guī)格和質(zhì)量滿足開發(fā)項目的需求，在確保開發(fā)項目質(zhì)量有保障的基礎上，減少開發(fā)項目的成本。

另外，開發(fā)商還需要加強對設計方案變更的管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇最優(yōu)設計方案之后，需要確保該方案的權威性，如果需要進行設計方案的變更，要通過規(guī)范的程序來實現(xiàn)，任何人員都不能擅自更改設計方案，如果開發(fā)商事先預料到設計變更一定會出現(xiàn)，則盡量選擇開發(fā)項目的前期階段變更方案，如果變更出現(xiàn)在設計階段，只需要進行設計圖紙的修改即可，工程并沒有發(fā)生實體費用，損失比較?。蝗绻兏霈F(xiàn)在招標采購階段，開發(fā)商不僅需要修改設計圖紙，更要重新進行招標以及原材料的采購，會造成一定的經(jīng)濟損失；如果變更出現(xiàn)在施工階段，可能會將已經(jīng)施工完成的部分進行拆除或者返工，會對開發(fā)商造成極大的經(jīng)濟損失。

（四）招投標階段

第一，加強對招標文件的審核，監(jiān)督部門在對招標文件進行備案時，需要專家預先審核招標文件中包含的不公平條款以及傾向性條款，開發(fā)商根據(jù)專家給出的審核意見開展下一環(huán)節(jié)的招標工作；第二，避免投標單位出現(xiàn)串標行為，通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)商使用的評標方法為綜合評標法，這種方法中投標單位的報價占據(jù)了很大的比例，如果多家投標單位串通就能夠了解評標的標底，為了避免投標單位出現(xiàn)串標行為，開發(fā)商可以從不限制投標單位的數(shù)量和設置投標的最高限價這兩方面入手，一旦發(fā)現(xiàn)串標行為，則立即廢標；第三，避免企業(yè)成本價大于中標價，投標單位的低價中標主要是因為開發(fā)商沒有進行標底的編制導致的，因此，開發(fā)商在收到投標單位的投標文件后，需要進行統(tǒng)一保存，由專業(yè)造價人員對招標文件和設計圖紙的預算之后，評標專家制定出最低成本報價。

（五）施工竣工階段

在項目施工階段，開發(fā)商需要重點進行施工組織設計的審查，明確施工的方案、工期以及成本目標等內(nèi)容；需要做好工程進度付款工作，當施工單位的施工進度滿足施工合同中規(guī)定的付款標準時，開發(fā)商需要按時支付工程款。在項目竣工階段，成本控制包括竣工驗收、相關資料交接和竣工結算等工作，開發(fā)商需要確?？⒐を炇蘸细裰?，才能夠支付工程價款。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目主要階段成本控制的應用

本文將某廣場項目開發(fā)的過程作為實例，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目主要階段成本控制的應用分析。該廣場為高端的商業(yè)寫字樓，涉及的工程內(nèi)容比普通的商業(yè)建筑或者住宅要豐富一些，包含了多個專業(yè)，比如，安裝工程以及裝飾工程的造價要高一些。該廣場在開發(fā)項目的主要階段，采取了上述成本控制措施，取得了較為理想的成本控制效果，主要通過各個階段的結算數(shù)據(jù)來體現(xiàn)成本控制效果。筆者對該廣場的結算計價方式以及結算數(shù)據(jù)進行了統(tǒng)計，以此展現(xiàn)出成本控制的成效。

該廣場為土建結構級建筑總包工程，工程為二類，取費等級設定為三級二檔下限，計價方式為所在省的2000定額。在土地競買階段，房地產(chǎn)開發(fā)商采用市場類比法進行了土地競買價格分析，將價格定為230-260萬/畝，最終按照237萬元/畝的價格購得土地；在開發(fā)決策階段，通過可行性分析，得知該省的房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)定發(fā)展趨勢，商品房的供應量和需求量趨于平衡，且該土地片區(qū)具有良好的發(fā)展前景，投資預算結果顯示：該房地產(chǎn)項目的銷售面積超過42041m2或者每平方米的銷售價格達到4489元的時候，即可保本；在項目設計和招投標階段，房地產(chǎn)開發(fā)商按照上述措施開展設計方案的選取和招投標，最終的中標價是8103萬元，和房地產(chǎn)開發(fā)商的預算相比，少了5%，成本控制效果顯著。

總的來說，工程建筑和安裝成本是2401元/m2；前期工程費用是197元/m2；營銷費用是40元/m2；財務費用和管理費用均為60元/m2；土地費用為845元/m2；總成本為3603元/m2。該廣場在進行前期預算時，計算所得的目標成本為3627元/m2。由此可以看出，廣場的實際成本要小于目標成本，上述成本控制措施能夠有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。

三、結語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)商需要在開發(fā)項目的主要階段進行科學合理的成本控制。分析可得，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的分析可知，開發(fā)商從土地競買階段到施工竣工階段，都要注重成本控制，選擇適合開發(fā)項目的成本控制方法，提高成本控制的效果，為開發(fā)商帶來更高的經(jīng)濟效益。希望本文能夠為房地產(chǎn)開發(fā)商進行成本控制提供幫助。（作者單位為龍巖市匯金發(fā)展集團有限公司）