房地產(chǎn)業(yè)一直是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，但同時，對于房地產(chǎn)業(yè)而言，它也是一個集投資、收益、風(fēng)險都高的“三高”行業(yè)。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的風(fēng)險的種類和特點(diǎn)，進(jìn)而提出了這些風(fēng)險防范的對策，以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險分析與防范控制提供可參考性的建議。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險種類和特點(diǎn)

（一）融資、籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)對資金需求量非常大，擁有高的融資能力對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其重要。但就現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀而言，是較不樂觀的。首先，規(guī)模較大且風(fēng)險低、門檻低的融資方式少，融資缺少多樣化渠道。其次，我國房地產(chǎn)業(yè)于改革開放才逐步發(fā)展起來，相比西方發(fā)達(dá)國家，起步晚、基礎(chǔ)差，房地產(chǎn)市場形成時間短，規(guī)律性認(rèn)識少。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對融資策略缺乏預(yù)測性和科學(xué)性，沒有科學(xué)全面的認(rèn)識，融資能力較低。最后，我國尚未形成規(guī)范化的融資法律體系。金融體系和規(guī)?；?、專業(yè)化、多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)沒能得到建立健全，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對詳細(xì)的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)范圍的規(guī)范規(guī)定以及專門的房地產(chǎn)市場監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制的了解和認(rèn)識，進(jìn)而不能對其資金結(jié)構(gòu)、項目立項、自有資本比例等進(jìn)行改善。易造成企業(yè)融資碰壁，資金量匱乏。

（二）投資、決策風(fēng)險

從改革開放以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，看似前景一片光明。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往因過高的回報率和大好的前途而盲目投資，忽略投資的科學(xué)調(diào)研和論證，從而導(dǎo)致企業(yè)投資失敗，面臨重大損失和嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。而且，在這個高度信息化的時代，信息量巨大，如果不對信息的科學(xué)性和準(zhǔn)確度加以調(diào)查和論證，一味盲目跟風(fēng)，沒有準(zhǔn)確的市場定位和對時機(jī)的成熟把握，投資決策失敗是有很大可能的。

（三）工程進(jìn)度、控制風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到地塊談妥相關(guān)條件后，通過公開招標(biāo)確定好工程承包單位，然后工程承包單位從開工、建設(shè)直到竣工并完成驗收的全部過程屬于建設(shè)階段。這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要目標(biāo)，是在前期規(guī)定的預(yù)算范圍內(nèi)，嚴(yán)格按照項目的間接點(diǎn)與進(jìn)度安排，保質(zhì)保量地完成建筑安裝工程，使項目如期通過驗收并投入使用。

在該階段中，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是絕對保證工程質(zhì)量，這不僅關(guān)系到企業(yè)未來的經(jīng)濟(jì)利益，而且牽涉到公司整體形象和信譽(yù)，但這一階段也是最具風(fēng)險性的階段。某些企業(yè)、公司往往因趕建設(shè)進(jìn)度，督促工人不斷趕工，忽視工人合理需求，嚴(yán)重時甚至造成工傷事故，如果企業(yè)、公司沒有及時、準(zhǔn)確處理，則造成的經(jīng)濟(jì)、形象損失將難以估計；再有，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了最大化降低成本，過度壓縮建筑材料費(fèi)支出，偷工減料，用不符合標(biāo)準(zhǔn)的建材建造房屋，使得建成的建筑物質(zhì)量不過關(guān)，在被售出后引發(fā)房主極大不滿，滿意度降低，甚至嚴(yán)重時引發(fā)官司、民事訴訟。一經(jīng)審查核實后，企業(yè)將面臨重大危機(jī)，不僅這些企業(yè)很可能以后就會被禁止在該區(qū)域拿項目，而且還會造成公關(guān)危機(jī)與社會形象坍塌，致使這些企業(yè)可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。

（四）租售風(fēng)險

租售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收會成本和獲得經(jīng)濟(jì)收益的途徑。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售宣傳不到位，市場定位不準(zhǔn)，沒有使項目在預(yù)定時間節(jié)點(diǎn)完成租售任務(wù)，那么，房地產(chǎn)項目就會積壓在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就必然缺少現(xiàn)金回籠，進(jìn)而造成資金緊張，嚴(yán)重會導(dǎo)致資金鏈斷裂，企業(yè)會面臨沒有能力償還銀行貸款及其它負(fù)債的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如果再沒資金注入，開發(fā)項目可能會爛尾，企業(yè)將面臨破產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險防范控制措施

（一）建立完善融資產(chǎn)業(yè)鏈、強(qiáng)化融資創(chuàng)新思維

首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一支由高素質(zhì)的財務(wù)人員和有經(jīng)驗的營銷人員所共同組成的專業(yè)化融資成本核算團(tuán)隊。在融資核算前期對于實際的開發(fā)環(huán)節(jié)、開發(fā)周期等進(jìn)行充分考慮，并進(jìn)行融資策略的科學(xué)設(shè)計，這樣一來才能有效確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在滿足資金需求的同時，合理進(jìn)行資金使用和周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率。其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化融資風(fēng)險的防范工作。在融資防范過程中采取彈性與剛性相結(jié)合的原則，有效將融資風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取科學(xué)調(diào)控融資風(fēng)險的評估方式，如：多元化融資方式相結(jié)合；融資量與風(fēng)險程度綜合考慮等。緊跟市場變化、發(fā)展，針對企業(yè)融資受到各種因素，不斷改變?nèi)谫Y思維，促進(jìn)企業(yè)融資風(fēng)險應(yīng)對能力的提升。

（二）面向市場，完善投資決策信息體系

在二十一世紀(jì)這個信息高度發(fā)達(dá)時代，產(chǎn)業(yè)市場化加速發(fā)展。信息是決策的基礎(chǔ)，沒有充分的信息來源，就不可能會做出一個高瞻遠(yuǎn)矚的正確決策，甚至還可能導(dǎo)致投資失敗，使公司面臨破產(chǎn)的重大危機(jī)。

房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高風(fēng)險投資項目，其最重要工作就是項目前期的需求量分析和項目可行性調(diào)研，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分了解國家房地產(chǎn)方面政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場需求等各方面的信息。以這些信息作為投資決策的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出的投資決策才更有可能得到時間的檢驗，才能讓企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)收益并發(fā)展壯大。

（三）建立健全進(jìn)度監(jiān)督、控制體制

在工程項目進(jìn)行過程中，最容易發(fā)生工傷事故以及為趕進(jìn)度而偷工減料以致建造的樓盤質(zhì)量降低等事件，這些事件會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，更會導(dǎo)致其企業(yè)形象嚴(yán)重坍塌，企業(yè)難以在該區(qū)域生存而走上破產(chǎn)之路。

由此可見，建立健全進(jìn)度監(jiān)督、控制體制是不可或缺的。企業(yè)要專門成立一支高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的、獨(dú)立于行政管理部門的監(jiān)督專家團(tuán)隊，這支隊伍的團(tuán)員必須要有強(qiáng)烈的責(zé)任感及專業(yè)化的水平，必須嚴(yán)格對項目工程進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控，認(rèn)真仔細(xì)確保所用材料符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，讓建設(shè)過程不出紕漏，順利通過驗收并投入使用，進(jìn)而在客戶心中樹立良好的形象。

（四）建立科學(xué)營銷管理，樹立品牌形象

近年來隨著國家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展壯大并趨向理性成熟，為了讓自己的企業(yè)能在業(yè)內(nèi)激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛對其營銷管理工作更加重視。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立更為精細(xì)科學(xué)的營銷管理體系，進(jìn)行廣泛的市場調(diào)研，深入了解客戶需求，實施“一條龍”服務(wù)，提高客戶滿意度。并在充分掌握項目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、地段、居民購買力等信息基礎(chǔ)上，廣泛宣傳，擴(kuò)大企業(yè)知名度以及影響力，樹立企業(yè)品牌形象。

（五）熟知國家政策動向，樹立法律意識

自我國2001年加入世界貿(mào)易組織以來，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不斷發(fā)展和完善，但國家宏觀調(diào)控仍然在很大程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，如現(xiàn)今正出臺的“限購令” ，無疑在一定程度上給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以重大打擊。因此全面了解國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)政策以及未來動向是非常必要的，這可以讓企業(yè)在未來發(fā)展過程中，占據(jù)有利地位，避免陷入僵局。

“法治”一直是我們國家建國的重要指針，建設(shè)法治社會一直是我們的目標(biāo)，因此，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)方面的法律層出不窮。在這樣一個法治時代，一個企業(yè)缺乏法律意識必將被社會淘汰，但企業(yè)如果樹立高度的法律意識，就可以充分利用法律武器保護(hù)自己的權(quán)益，使自己在激烈的行業(yè)競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。（作者單位為四川新城建中置業(yè)有限公司 ）