摘 要：當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)不僅為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了卓越的貢獻(xiàn)，也能夠從一定程度上表現(xiàn)出一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的繁榮程度，近十年房地產(chǎn)行業(yè)儼然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)，。然而隨著房地產(chǎn)價(jià)格瘋狂上漲，房產(chǎn)價(jià)值逐漸偏離了房屋的使用價(jià)值，部分地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)能力。房地產(chǎn)泡沫逐漸顯現(xiàn)且有瘋狂擴(kuò)張的趨勢(shì)。由于房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)涉及行業(yè)廣等特點(diǎn)。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成不可估量的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)泡沫的定義

在談?wù)摲康禺a(chǎn)泡沫前應(yīng)先介紹一下房地產(chǎn)泡沫的“泡沫”。查爾斯·P·金德?tīng)柌瘢–HARLES P KINDLEBERGER）在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》撰寫(xiě)的“泡沫”詞條中寫(xiě)道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買(mǎi)者——這些人一般是以買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！?/p>

泡沫指的是資產(chǎn)在交易過(guò)程中價(jià)格突然上漲且價(jià)格嚴(yán)重背離其價(jià)值即當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)突然增長(zhǎng)后該經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下的貨幣量不能反應(yīng)物質(zhì)財(cái)富。資產(chǎn)的貨幣價(jià)值表現(xiàn)背離實(shí)際價(jià)值太多后，資產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)發(fā)生強(qiáng)烈的下跌，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始由繁榮向衰退轉(zhuǎn)變，這就是泡沫經(jīng)濟(jì)。由此可以看出泡沫的發(fā)生肯定是商品供求嚴(yán)重失衡即供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量所致，而且肯定發(fā)生在易操作的交易市場(chǎng)。

房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，表現(xiàn)為以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，由于房地產(chǎn)的投機(jī)行為引起的房地產(chǎn)價(jià)格與其真實(shí)價(jià)值嚴(yán)重背離，房屋價(jià)格使剛需人群難以承受的情況。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的成因

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，使得城鎮(zhèn)居民改善住房條件的期望增加。自1998年住房制度開(kāi)始推行市場(chǎng)化改革，居民的住房需求被逐步釋放出來(lái)。隨后伴隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化助長(zhǎng)了居民買(mǎi)房換房的需求，這種需求產(chǎn)生的主要原因包括人口、家庭的增長(zhǎng)，居民向改善自身生活水平的需要、從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移人口的持續(xù)增加以及城市自身發(fā)展的需求等。

地方政府唯GDP論的利益驅(qū)動(dòng)。我國(guó)部分房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的主要原因其實(shí)是地方政府主導(dǎo)的結(jié)果。一、房地產(chǎn)投資具有規(guī)模大、利潤(rùn)大的特點(diǎn)，地方政府想通過(guò)將當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)盡快培育成支柱產(chǎn)業(yè)，從而快速提高財(cái)政收入即GDP的增長(zhǎng)來(lái)獲得政績(jī)。二、為增加地方財(cái)政收入，地方政府有意抬高土地的拍賣(mài)價(jià)格獲取巨額財(cái)政收入。雖然這樣做使財(cái)政收入增長(zhǎng)加快但是這樣做勢(shì)必增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本從而開(kāi)發(fā)商將這一成本轉(zhuǎn)讓給消費(fèi)者。三、地方政府控制或取消經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。地方政府之所以不愿意進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)主要是由于1、經(jīng)濟(jì)適用房的土地幾乎是要無(wú)償劃撥的，地方政府還要減免很多費(fèi)用甚至要貼錢(qián)。2拆遷補(bǔ)償也是一筆很大的支出。3、其他因素，這其中包括房地產(chǎn)項(xiàng)目施工相關(guān)的人員、建材等要素的相關(guān)建設(shè)費(fèi)用上漲。

房地產(chǎn)信息系統(tǒng)不健全?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)體系系統(tǒng)性、科學(xué)性較差。目前統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的主要指標(biāo)為“中房指數(shù)”、“國(guó)房指數(shù)”。這兩個(gè)指數(shù)分別存在且不能代表全國(guó)房地產(chǎn)交易價(jià)格的變化情況，數(shù)據(jù)不能直接反應(yīng)出交易市場(chǎng)真實(shí)變化。就因?yàn)檫@兩個(gè)指數(shù)存在著各種缺陷，使得政府獲得房地產(chǎn)完整、即時(shí)的供求關(guān)系信息變得難上加難。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)變成了買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商為了謀求利益最大化逐步形成了利益同盟。這些開(kāi)發(fā)商通過(guò)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易價(jià)格及房地產(chǎn)交易信息，使得購(gòu)房人無(wú)法獲得房地產(chǎn)交易的真實(shí)情況。有時(shí)開(kāi)發(fā)商還利用買(mǎi)方市場(chǎng)信息不透明這一點(diǎn)，人為的炒作房?jī)r(jià)，比如散布虛假消息，雇傭人員造成房源脫銷(xiāo)的假象等。

投資需求。絕大多數(shù)居民都預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)一直猛漲。雖然限貸、加息政策增加了購(gòu)房的難度及成本，但不少地方的房?jī)r(jià)上漲幅度仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于加息程度，使得購(gòu)房者投資房地產(chǎn)熱情不降反增。2017年上半年雖然政府出臺(tái)了嚴(yán)格限購(gòu)限貸政策但這個(gè)政策的頒布只是一味的縮小了購(gòu)買(mǎi)供給量而沒(méi)有考慮到剛需人口的購(gòu)買(mǎi)需求。限房限貸的政策頒布以后使得可購(gòu)買(mǎi)房源形成了“物以稀為貴”的效應(yīng)加劇了樓市價(jià)格的增長(zhǎng)更有甚者限購(gòu)地區(qū)的周邊房?jī)r(jià)也水漲船高出現(xiàn)了非正常上漲。

三、我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀所處的狀況

2010年到2016年底從商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資而變動(dòng)情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資比例很大。而從增長(zhǎng)速度來(lái)看，從2008年至2010年呈逐年上升的趨勢(shì)，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了控制政策，從2011年到2016年底房地產(chǎn)投資額增速有所下降。從投資對(duì)象的變化情況來(lái)看，投資人把投資目光由商業(yè)房產(chǎn)投資逐漸轉(zhuǎn)移到住宅房產(chǎn)投資。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)具有兩個(gè)特點(diǎn)，一是竣工面積情況。雖然2015年施工面積較2014年有所下降但是2011年至2015年間住宅房屋施工面積一直處于增長(zhǎng)勢(shì)頭。伴隨著國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)房行業(yè)出臺(tái)了一系列的限購(gòu)政策，部分開(kāi)發(fā)商過(guò)多囤積土地的弊端開(kāi)始顯現(xiàn)，為了維護(hù)自身的利益，開(kāi)發(fā)商采取的是增長(zhǎng)工期的策略，這樣就出現(xiàn)了住宅房屋竣工面積占施工面積比例逐年下降的情況。二是雖然拆遷面積的增長(zhǎng)得到了有效控制，但管控土地合理開(kāi)發(fā)的難度仍然很大。伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中越來(lái)越多的負(fù)面新聞的報(bào)道，國(guó)家對(duì)文明拆遷問(wèn)題的關(guān)注度越來(lái)越高，進(jìn)而頒布了很多用于管控拆遷規(guī)模及限制拆遷形式的制度文件，然而土地的使用問(wèn)題沒(méi)有獲得根本的改善，這其中緣由當(dāng)然有房地產(chǎn)商為了快速追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)而鋌而走險(xiǎn)，更有地方政府為了獲得更好的GDP數(shù)據(jù)而給予授意。

通過(guò)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)變化可以看出，2011年至2015年住宅商品房銷(xiāo)售額雖然有小幅震動(dòng)但一直保持著上漲態(tài)勢(shì)，2011年至2015年，住宅商品房銷(xiāo)售額不斷上漲，雖然2014年有小幅下降，但是從整體趨勢(shì)來(lái)看，銷(xiāo)售額一直保持快速增長(zhǎng)，通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局獲得的數(shù)據(jù)顯示，2014年住宅商品房銷(xiāo)售額達(dá)到了62411億元，2015年銷(xiāo)售額更是達(dá)到了72770億元，2015年較上年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了16.6%。

2015年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積11.2億平方米，比上年增長(zhǎng)6.7%。在政府頒布嚴(yán)厲的房控政策下，房地產(chǎn)住宅投資額增長(zhǎng)趨勢(shì)有明顯下降。雖然房地產(chǎn)住宅投資額的增長(zhǎng)獲得了有效的控制，雖然極個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)定甚至是下降，但從全國(guó)范圍來(lái)看房地產(chǎn)價(jià)格仍然維持較高水平增長(zhǎng)。2015年全國(guó)住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為6473元/平米，較2014年上漲了540元/平米。而2014年較2013年平均房?jī)r(jià)只上漲了118元/平米，可見(jiàn)2015年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度是有多么瘋狂。

2010年至2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)自有資金投入逐年增多2015年上漲到125203億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行貸款融資的總金額在2015年開(kāi)始出現(xiàn)下降。這一現(xiàn)象的發(fā)生顯然是由于國(guó)家頒布限制房貸政策，使得商業(yè)銀行嚴(yán)控住房按揭貸款發(fā)放量致使按揭貸款發(fā)放額有所下降。

從個(gè)人房貸的角度來(lái)看， 2017 年 6 月，國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為29.72 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 24.2%。其中，個(gè)人住房貸款余額20.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.8%。個(gè)人住房抵押貸款平均抵押與借款比例達(dá)到了59.3%。由此可以看受到國(guó)家頒布一系列調(diào)控政策，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存進(jìn)程，房貸首付比例增長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)提高貸款利率等因素的影響使得房地產(chǎn)貸款與個(gè)人房貸款增速有所放緩。在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量有所下降，部分地區(qū)的二手房交易價(jià)格也有所松動(dòng)。顯然以后個(gè)人住房商貸及按揭貸款增速會(huì)一直保持較低水平。

四、房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的危害及防范措施

如果放任房地產(chǎn)泡沫不斷放大而不采取措施的話(huà)，會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)生以下影響：1.隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.如果房地產(chǎn)泡沫不進(jìn)行控制的話(huà)，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂就會(huì)產(chǎn)生金融危機(jī)。3.房地產(chǎn)泡沫破裂還很有可能帶來(lái)生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)。

我國(guó)房地產(chǎn)泡沫一旦破裂會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、人民的生活造成巨大的消極影響。我國(guó)可以通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)控制、防止房地產(chǎn)泡沫的破裂1.降低商品住房占房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例。政府通過(guò)大力推進(jìn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)程。2.通過(guò)減免或降低土地出讓金和其他相關(guān)費(fèi)用，這樣可以降低開(kāi)放商的建設(shè)成進(jìn)而減輕了購(gòu)房者的的買(mǎi)房壓力。當(dāng)剛需人群的需求被滿(mǎn)足以后，可以使過(guò)高的房?jī)r(jià)成為無(wú)源之水。這樣可以有效的從源頭控制房?jī)r(jià)上漲。3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，避免因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格過(guò)度炒作而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度加劇。政府可以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，防止別有居心的投資團(tuán)體及個(gè)人通過(guò)散布虛假信息、買(mǎi)賣(mài)房號(hào)、人為減少房源造成供不應(yīng)求的假象等方式炒作樓盤(pán)從而抬高房屋成交價(jià)格。4.充分利用、引導(dǎo)二手房市場(chǎng)，通過(guò)二手房市場(chǎng)也可以有效的解決中低收入人群的購(gòu)房問(wèn)題。二手房市場(chǎng)如果可以健康發(fā)展的話(huà)必然對(duì)房地產(chǎn)供給關(guān)系產(chǎn)生積極影響。5.積極健全與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的金融監(jiān)管體系。加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)信息傳遞機(jī)制，保證政府獲得實(shí)時(shí)、可靠的房地產(chǎn)信息，這樣金融機(jī)構(gòu)就可以了解房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況及發(fā)展趨勢(shì)。政府了解了正確的房地產(chǎn)信息后就可以利用金融機(jī)構(gòu)這個(gè)有力的金融工具通過(guò)合理的貸款發(fā)放量以及貸款利率等金融控制手段來(lái)有效的避免房?jī)r(jià)的大起大落。6.通過(guò)合理有效的手段來(lái)疏導(dǎo)居民過(guò)熱的買(mǎi)房行為，抑制居民對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度消費(fèi)及超前消費(fèi)的消費(fèi)理念。由于房?jī)r(jià)近幾年只漲不跌的情況，人們都越來(lái)越看中房屋的投資屬性而非使用屬性認(rèn)為房子是個(gè)保值增值有保證的投資資產(chǎn)。這種意識(shí)促使人們對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)態(tài)度變?yōu)椤翱只判韵M(fèi)”。人們不僅買(mǎi)房是為了自己居住還要為兒子甚至孫子購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)。這樣的行為自然也促使房屋成為了“稀缺”資源，房屋價(jià)格自然就水漲船高了。當(dāng)人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)行為回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)肯定會(huì)有所緩解。