田德文

德國人能夠安心租房而不買房，重要原因就是德國的房屋租賃被視為社會福利的重要組成部分，是公民享有的重要社會權(quán)利。德國為公民敢租房、租得起房提供了較為完善的政策和法律保障，建立了旨在保護(hù)房屋承租人的法律法規(guī)，以及緩解弱勢群體房租壓力的社會保障住房制度和租房補(bǔ)貼。

德國與租房有關(guān)的法律政策在房東和承租人之間，更傾向于保護(hù)承租人的權(quán)益，因?yàn)榈聡淖夥渴袌鍪枪┎粦?yīng)求的賣方市場，如果沒有政府的干預(yù)，承租人的合法權(quán)益難以得到良好的保護(hù)。比如，德國的《民法典》《租金額度規(guī)定法》《出租權(quán)利修改法案》等，都對維護(hù)承租人合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，使得德國租房市場上房東與承租人的權(quán)益在政府干預(yù)下達(dá)到平衡。

德國法律對房屋租金最高額度給予限制。根據(jù)德國《民法典》《租金額度規(guī)定法》規(guī)定，地區(qū)政府應(yīng)會同當(dāng)?shù)氐某鲎馊藚f(xié)會、承租人協(xié)會、房屋中介協(xié)會等機(jī)構(gòu)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際住房情況公布本區(qū)域的建議租金，即“鏡面租金”。房屋租金根據(jù)房子實(shí)際情況，在“鏡面租金”的建議基礎(chǔ)上進(jìn)行上下浮動(dòng)。承租人可以根據(jù)這份具有指導(dǎo)意義的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對本地區(qū)的租房市場有較好的了解，并據(jù)此同出租人就租金進(jìn)行協(xié)商。對于已簽訂合同的承租人，德國也通過法律對租金的調(diào)整進(jìn)行了明確規(guī)定。出租人若想上漲租金，須提前通知，并提出正式書面說明以及參考案例。德國《出租權(quán)利修改法案》規(guī)定，租金上漲浮動(dòng)受到嚴(yán)格限制，3年內(nèi)租金漲幅上限為15%。在未經(jīng)過承租人同意的情況下，若超過“鏡面租金”上同等質(zhì)量和位置房屋租金水平的20%，即被視為“房租超高”的違法行為，承租人可以通過訴訟的方式要求房租降到建議租金價(jià)格的20%以內(nèi)，且出租人將承擔(dān)巨額罰款；若超過50%，將被視為“暴利租金”的犯罪行為，出租人將承受更高額的罰款或坐牢的懲罰。此外，即使租金在“鏡面租金”價(jià)格的20%以內(nèi)，若合同沒有明文規(guī)定，出租人要求上漲租金價(jià)格超過當(dāng)?shù)厣钗飪r(jià)指數(shù)，承租人有權(quán)拒絕房租上漲。

此外，根據(jù)德國《民法典》規(guī)定，租金上漲的方式有兩種：一是分級租金，即雙方根據(jù)固定的時(shí)間間隔，就租金問題進(jìn)行書面約定，在每個(gè)時(shí)間段內(nèi)不得任意上漲租金；另一個(gè)是指數(shù)租金，即雙方可根據(jù)國家頒布的生活物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。無論是分級租金還是指數(shù)租金，調(diào)整房租的時(shí)間間隔最少為一年。通常，在德國租房不設(shè)期限。若承租人想提出解約，需最少提前三個(gè)月通知出租人。承租人可以提前9個(gè)月提出充分合理的退租要求，但出租人不得將承租人掃地出門，且出租人不能因他人愿意支付更高的租金而與現(xiàn)有承租人解除合同。若承租人沒有錢支付房租，出租人不能直接將其趕出，需通過法律渠道進(jìn)行調(diào)解和處理。由于租賃期限不設(shè)上限，且對于房租漲幅有嚴(yán)格的數(shù)額和時(shí)間規(guī)定，承租人可以安心在一座房子居住數(shù)十年，因此極大地降低了德國人購買房子的必要性。

在德國，房租對于多數(shù)人來說都是最大的一筆生活開支。因此，德國對于租不起房的弱勢群體提供了諸如社會住房、房租補(bǔ)貼等支持政策，資金由政府公共開支提供，聯(lián)邦環(huán)境、自然保護(hù)、建筑和安全部負(fù)責(zé)管理實(shí)施。

德國政府提供社會住房即“公租房”的資金主要有兩個(gè)來源：一是聯(lián)邦、州、地區(qū)政府的建設(shè)基金；二是福利性機(jī)構(gòu)、企業(yè)或個(gè)人投資者依靠政府的低息或無息貸款。上述機(jī)構(gòu)若向老年人或殘疾人提供特殊住房，還可以拿到相應(yīng)的補(bǔ)貼。對于機(jī)構(gòu)或個(gè)人出租的房屋，其租金與市場價(jià)的差額將由政府進(jìn)行補(bǔ)貼，同時(shí)，其房屋建設(shè)的還款期限可以達(dá)到30—35年，當(dāng)全部款項(xiàng)還清后，房屋所有者便可以以市場價(jià)出租。相比出售而言，用來出租的房屋會得到更優(yōu)惠的稅收政策。

德國對于低收入群體給予房租補(bǔ)貼，資金由聯(lián)邦政府和州政府共同負(fù)擔(dān)。凡是家庭收入水平不能達(dá)到租金要求的（一般為家庭收入的25%），政府都會發(fā)放一定補(bǔ)貼，來補(bǔ)足差價(jià)，數(shù)額根據(jù)家庭收入的變化進(jìn)行變化。德國的租房補(bǔ)貼主要有兩種形式：一類是給予承租人一定的房租補(bǔ)貼；另一類是給予出租人一定的抵押貸款和房屋維護(hù)補(bǔ)貼。德國的房租補(bǔ)貼政策使得低收入群體不再僅限于居住在低價(jià)住房中，從而既避免了公租房成為貧民窟的社會問題，也有效維護(hù)了低收入階層的社會尊嚴(yán)。

（作者為中國社會科學(xué)院歐洲研究所研究員，中國歐洲學(xué)會歐洲政治研究分會秘書長；中國社會科學(xué)院研究生院博士研究生齊天嬌對此文亦有貢獻(xiàn)）